Изменение статуса земельного участка с одного назначения на другое вполне возможно, хотя иногда и бывает достаточно сложным процессом (особенно когда речь идет о лесных и водных территориях, участках под охраняемые объекты, а также ценных сельскохозяйственных угодий).
Перевод жилой земли в коммерческую категорию сделать проще — для этого нужно подать соответствующий запрос с объяснением причин этого изменения в местные органы самоуправления (однако, если речь идет о больших площадях, решение может быть принято только органами федерального уровня).
Подробно о правилах и особенностях этого процесса можно узнать из Федерального Закона №172.
Когда это необходимо?
Такое изменение может понадобиться, если владелец участка (или существующего на нем здания) не хочет использовать его как жилое помещение, а планирует открыть на его месте коммерческое учреждение для получения дохода — магазин, торговый центр, спортзал.
Однако, стоит учитывать, что при принятии такого решения администрация будет учитывать не только свое мнение, но и мнение соседей, проживающих рядом с участком, который планируется перевести в коммерческое использование.
Если большинство из них не будут против открытия магазина, то решение о смене статуса будет, скорее всего, положительным, в противном случае изменить категорию земли может не получиться.
Также существует возможность изменения назначения не всей площади участка, а только его части. Например, владелец дома с прилегающим гаражом хочет открыть автосервис в гараже для получения дохода. В этом случае необязательно переводить всю землю в коммерческую, достаточно изменить статус гаража.
Если решение будет положительным, владелец участка получит документы со статусом: жилое строительство + коммерческое использование (для небольшого бизнеса это будет оптимальным вариантом).
Инструкция по переводу
Первым шагом в процессе перевода участка из одного назначения в другое является сбор необходимых документов.
Список документов небольшой, но на их получение может потребоваться время (если у владельца их еще нет). Потребуются:
- кадастровый номер земельного участка, статус которого нужно изменить;
- копии кадастрового плана и паспорта (получить эти документы можно в местной кадастровой службе);
- свидетельство о правах на землю (оригинал и нотариально заверенная копия);
- ходатайство с обоснованием причин изменения статуса;
- документ с подписями соседей, подтверждающий их согласие на открытие автосервиса/магазина/аптеки.
После сбора всех документов их нужно подать в соответствующую инстанцию — либо в органы местного самоуправления (если земля находится в их ведении), либо в органы федеральной власти (если участок относится к федеральной земле). После этого будет назначено время проведения публичных слушаний (об их сроках должно быть объявлено в местных газетах).
Слушание состоит из двух этапов: на первом (публичном) могут участвовать все желающие (в том числе соседи), высказывая претензии и задавая вопросы, на которые владелец участка должен ответить.
На основании решений первого заседания проводится второе (основное), на котором представители власти вынесут соответствующее решение.
Арендаторы часто интересуются, как арендовать земельный участок с правом выкупа.
При покупке квартиры можно получить налоговый вычет. Подробнее об этом читайте в нашей статье.
Хотите оформить в собственность участок, взятый в аренду на 49 лет? Здесь есть подробная инструкция.
Сроки и стоимость
Что касается сроков, весь процесс может занять довольно много времени — от нескольких месяцев (при рассмотрении решения органами местной власти) до нескольких лет (если идет речь об изменении статуса земли федерального значения, особенно если площадь последней значительна).
Что касается стоимости процедуры, то точные цифры назвать трудно — все зависит от региона, площади участка и других факторов.
Единственное, что можно сказать наверняка, это то, что владельцу земли придется оплатить следующие процедуры:
- услуги кадастрового органа;
- услуги регионального архитектора;
- стоимость публикации в местной газете сведений о будущих слушаниях и их результатах;
- услуги земельной службы.
Кроме этого, в некоторых случаях может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, при возникновении спорных вопросов или при решении вопроса о статусе федеральных земель), за которые также придется платить.
Почему важно узаконить перевод жилья
Чтобы избежать проблем с жильцами и законом, перед началом бизнеса в жилом доме необходимо перевести квартиру в коммерческую недвижимость. Это также поможет избежать постоянных штрафов.
Предприниматели за нелегальную коммерческую деятельность в жилом здании должны будут заплатить штраф в размере 5 тысяч рублей, а организации — 50 тысяч рублей. Самое важное, что коммерческую собственность не продадут с торгов по решению суда.
Крупные штрафы не грозят специалистам, которые не нарушают права соседей. К ним относятся психологи, юристы, преподаватели и репетиторы, переводчики, бухгалтеры, няни. Если же вы откроете в помещении пивную или другой шумный бизнес, то другие собственники жилья могут пожаловаться в прокуратуру или полицию.
С чего начать перевод жилого помещения в нежилое
С 2019 года действуют новые правила смены статуса квартиры. Теперь для ее перевода требуется отдельный вход в помещение с улицы.
После изменений в законодательстве предприниматель зависит от решений собственников дома. Перепланировка квартиры для создания отдельного входа возможна только после одобрения жильцов.
Собственники многоквартирного дома должны согласовать появление коммерческой площади.
Ранее одобрение жильцов требовалось только при переоформлении общего имущества дома. Благодаря этому предприимчивые люди получали разрешение в органах местного самоуправления. После 2019 года требуется общее собрание жильцов, где они должны обсудить перевод квартир в статус нежилых помещений и согласовать процедуру.
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость для сдачи в аренду
Согласие для начала переоформления требуется получить от хозяев соседних квартир, а на общем собрании — заручиться одобрением не менее 2/3 собственников. Для государственных органов решение собрания имеет решающее значение. Если большинство владельцев квартир не согласны, а соседи предпринимателя дадут добро, то процедура не состоится.
Перед тем как начинать процесс перевода жилья в нежилое помещение, определитесь с финансовой стороной.
Нужен кредит на развитие бизнеса, приобретение квартиры, автомобиля или для личных целей? В Совкомбанке вы найдете выгодные условия. Мы предлагаем кредиты до 5 млн рублей на срок до пяти лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать с помощью нашего кредитного калькулятора.
Необходимые документы для перевода жилья в нежилой фонд
Жильцы дали согласие на перевод? Отлично! Теперь необходимо собрать официальные документы и подать их в городской орган управления имуществом. Вы можете отправить документы онлайн через МФЦ или принести их лично. Вот перечень необходимых документов:
- заявление о переоформлении недвижимости;
- оригиналы документов на помещение;
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план дома;
- проект перепланировки квартиры;
- решение общего собрания жильцов;
- согласие соседей на изменение статуса жилья.
Заявка рассматривается в течение 45 дней, а ответ поступит в течение трех дней после рассмотрения.
Причины отказа в переводе жилья в нежилой фонд
Отказ возможен в следующих случаях:
- нарушены условия перевода;
- не предоставлен полный пакет документов;
- соседи не согласны с вашими планами;
- другие собственники жилья против.
Условия для смены статуса жилого помещения
Подробные условия смены статуса жилья указаны в ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Вот основные требования к недвижимости, подлежащей переводу:
- Помещение должно иметь отдельный выход на улицу, а не в многоквартирный дом. Если площадь помещения превышает 100 кв. м., необходим запасной выход.
- Жилищный кодекс запрещает использовать под офис или магазин помещения, в которые можно попасть только через общий подъезд или коридор.
- Переоформление касается всей квартиры, нельзя изменить статус одной комнаты или доли.
- Перед процедурой необходимо выписать всех жильцов из квартиры. Регистрация жильцов в коммерческой недвижимости запрещена.
- Помещение не должно находиться в залоге или под арестом у судебных приставов.
- Перевод невозможен, если есть гражданин, обладающий правом требовать квартиру для оплаты долга.
- Помещения под квартирой на верхнем этаже должны быть нежилыми.
- Нельзя менять статус помещения в аварийных домах и зданиях, предназначенных для сноса.
Также могут возникнуть проблемы в следующих случаях:
- Помещение находится в объекте культурно-исторического наследия;
- Квартира не подключена к инженерным сетям;
- Дом требует капитального ремонта;
- На оценку квартиры может повлиять её нахождение на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.
Факт дня
В 2008 году цирковая обезьянка собрала инвестиционный портфель, доход которого спустя 10 лет превысил доход любого крупного российского ПИФа.
Получение разрешения на строительство здания 1500 м² | ЛЕНДЛОРД-ИНВЕСТ
Легализация прирезки земельного участка
Проектирование складов до 1500 м²
Согласование строительства с Министерством культуры (ГУКН)
Проектирование
- Проектирование жилых зданий
- Проектирование инженерных систем
- Проектирование общественных зданий
- Проектирование гостиниц и пансионатов
- Проектирование объектов транспортной инфраструктуры
- Проектирование социальных учреждений
- Проектирование спортивно-оздоровительных учреждений
- Проектирование торговых комплексов
- Проектирование промышленных зданий
- Проектирование промышленных зданий и сооружений
Строительная документация
- Ввод в эксплуатацию объектов
- Инженерные изыскания
- Геодезические работы
- Предпроектные исследования
- Получение технических условий
- Разрешение на строительство
- Разрешение на реконструкцию
- Внесение изменений в ГПЗУ
- Согласование строительства
- Технические условия на примыкание к дороге
Кадастровые услуги
- Межевание
- Составление технического плана
- Проект межевания территории (ПМТ)
- Проект планировки территории (ППТ)
- Смена вида разрешенного использования (ВРИ)
- Схема участка (СПОЗУ)
Частные дома
- Геодезические услуги
- Межевание
- Топографическая съёмка
- Кадастровый инженер
- Исправление кадастровых ошибок
- Прирезка земель
- Согласование строительства
- Составление технического плана
Юридические услуги
- Регистрация недвижимости через суд
- Аренда земли у администрации
- Аренда лесных участков
- Перевод жилого помещения в нежилое
- Перевод нежилого помещения в жилое
- Признание дома блокированным
Согласование архитектурно-градостроительного облика склада и получение разрешения на строительство
В «Лендлорд-инвест» обратился собственник из Щёлково, который планировал строительство склада площадью 1014 кв.м. на участке с уже существующими складскими объектами. Так как здание расположено рядом с магистралью, требовалось согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО). Кроме того, часть склада находилась в зоне инженерных сетей ЛЭП 110 кВ и газопровода.
Согласование архитектурно-градостроительного облика
Проведение инженерных изысканий и получение разрешения на строительство
Лицензии и сертификаты
Перечень доверительных документов
125371, Россия, Москва, Волоколамское шоссе, 87, стр. 1, офис 224
- 8 (499) 344-40-61
- 8 (925) 402-65-13
- О компании
- Лицензии
- Проектирование
- Проектирование инженерных систем
- Проектирование промышленных зданий
- Спецразделы
- Архитектурный проект
- Ввод в эксплуатацию
- Получение технических условий
- Разрешение на реконструкцию
- Технические условия на примыкание к дороге
- Кадастровые услуги
- Частные дома
- Проектирование жилых зданий
- Проектирование общественных зданий
- Рабочая документация
- Экспертиза
- Оформление строительства
- Инженерные изыскания
- Разрешение на строительство
- Согласование строительства
- Согласование АГО
- Регистрация зданий
- Юридические услуги
- Услуги
- Списки документов
- Новости
- Контакты
- Калькулятор
- Форум
- Поиск на сайте
- Гарантии
- Наши работы
- Карта сайта
- Пользовательское соглашение
- Политика конфиденциальности
- Акции и скидки
- Форма обратной связи
- Что такое BIM-проектирование и его преимущества
© 2025 г. ООО «Лендлорд-инвест»
Перевод земельного участка ИЖС в коммерческую недвижимость
Как изменить вид разрешенного использования (ВРИ) с ИЖС на коммерческую деятельность
Узнать территориальную зону и ВРИ земельного участка
Из выписки определить, входит ли ВРИ «Объекты розничной торговли» в основной или условно разрешённый список ВРИ
ВРИ «Объекты розничной торговли» как основной вид разрешенного использования
ВРИ «Объекты розничной торговли» как условно разрешенный вид использования
Получить разрешение на изменение ВРИ у местной администрации
Подача заявления в МФЦ для изменения данных в ЕГРН
Условия для земельного участка, которому требуется изменение ВРИ.
Требования, которые необходимо выполнить до подачи заявления:
— Земельный участок должен быть зарегистрирован в кадастре (п. 7 ст. 1 ФЗ о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ).
У вас должны быть документы на земельный участок, где указан его кадастровый номер. Есть? Значит, участок уже зарегистрирован в кадастре. Нет? Тогда проверьте документы на наличие адреса участка или условного номера. Введите его на официальной странице справочной информации Росреестра. Если в результатах поиска ничего не найдется, значит, участок не зарегистрирован в кадастре и нужно пройти процедуру регистрации.
— Границы земельного участка должны быть обозначены в ЕГРН (пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 ФЗ о государственной регистрации недвижимости). Если межевание не проводилось, его необходимо выполнить.
Примеры участков с межеванием и без межевания границ.
— Если у земельного участка несколько собственников, все они должны дать согласие на изменение ВРИ (пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости № 218-ФЗ).
— Территориальная зона участка должна включать нужный ВРИ (например, для магазина) как один из основных или условно разрешенных видов. Это один из самых сложных моментов. Узнать это можно с помощью ПЗЗ и карты зонирования города или поселка. Например, в Москве это правила землепользования и застройки города. Эти документы есть практически везде, хотя и выглядят красиво, пользы от них немного.
Шаг 1 — выясняем территориальную зону и ВРИ участка
Сначала определяем территориальную зону участка и её описание, так как это важный начальный шаг. Практически везде приняты ПЗЗ, карты зонирования и генеральные планы, которые размещены на официальных сайтах муниципальных образований.
Пример: земельный участок в Москве с к/н 50:26:0171202:39, расположенный по адресу: город Москва, поселение Кокошкино, ул. Спортивная, участок 7.
Находим его местоположение на публичной кадастровой карте Росреестра.
Затем ищем нужные ПЗЗ. В Москве с этим нет проблем. Думаю, что и в других местах также.
Ищем в ПЗЗ нужный земельный участок. Используйте ориентиры для поиска.
— Нужный ВРИ указан как один из основных. У меня такого нет среди основных ВРИ. Это печально.
— Нужный ВРИ указан как условно разрешенный. В этом случае действуем следующим образом: 1) запрашиваем выписку из ИСОГД; 2) получаем разрешение на изменение ВРИ от государственного органа; 3) вносим изменения в ЕГРН.
— Нужный ВРИ не указан. Это самый неблагоприятный вариант, но не всегда. Нужно изменить территориальную зону вокруг участка путем внесения изменений в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ). Обращаемся в администрацию и подаем заявление. В Москве это делается через портал mos.ru. Необходимо приложить перечень документов, особенно обратите внимание на краткую пояснительную записку. Ранее проводились публичные слушания, но сейчас в Москве их не проводят, возможно, в интересах крупных застройщиков.