Начнем с того, что существуют разные виды договоров социального найма. Первый, условно называемый «брежневским», был принят в 1966 году, второй, известный как «черненковский», появился в 1985-м. Третий был утвержден в 2005 году (Постановление Правительства РФ №315) и применяется до сих пор. Но важный нюанс в том, что все предыдущие варианты также остаются действительными: по закону, ранее заключенные договоры социального найма не требуют переоформления. Таким образом, все договоры, начиная с 1966 года, остаются в силе в первоначальной форме. Почему это важно? Дело в том, что, несмотря на общее сходство всех трех вариантов, они значительно различаются в вопросах сдачи жилья в поднаем.

Какой из вариантов социального найма наиболее безопасен при сдаче квартиры в аренду?

Степень строгости по отношению к сдаче квартиры, занимаемой по договору социального найма, в поднаем уменьшается с течением времени. Так, «брежневский» договор однозначно предусматривает изъятие жилья, если обнаруживается, что там проживает кто-то, кто не прописан в этом помещении.

Вариант 1985 года более лоялен, так как предусматривает возможность сдачи жилья или его части в поднаем в порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР и правилами сдачи жилого помещения в поднаем. Однако, эти правила запрещают взимание платы за наем, и если доказать, что квартира сдается с целью получения дохода, жилье изымается.

Новый вариант (2005 года) разрешает сдавать занимаемое жилье в поднаем без каких-либо ограничений по взиманию платы.

Основной вывод здесь таков: если договор социального найма заключен до 1985 года, при сдаче квартиры в поднаем возможны проблемы, вплоть до суда. Хотя требования тех времен могут казаться нелепыми, юридически основания для потери занимаемого жилья у арендодателя есть.

Что делать, если вы хотите сдать квартиру, занимаемую по «брежневскому» договору?

Размещение объявления об аренде квартиры

Понятно, что если вы собираетесь сдавать квартиру, а ваш договор социального найма старше 1985 года, вам либо нужно заранее предусмотреть расходы на адвоката, либо решить проблему с документами. Вариант «потерять» старый договор не сработает: старый договор восстановят, а новый не выдадут.

Тем не менее, по закону договор социального найма допускает внесение в него изменений, так что самый логичный путь – это добавить пункт, позволяющий сдавать занимаемое жилье в поднаем.

Какие еще могут быть препятствия?

Здесь есть еще один сложный момент. Согласно Жилищному кодексу, для сдачи жилья, занимаемого по договору социального найма, в поднаем, необходимо:

А) согласие наймодателя в письменной форме;

Б) письменное согласие всех членов семьи нанимателя.

Если со вторым пунктом особых проблем быть не должно, то как получить согласие наймодателя (муниципалитета) – неясно. Возможно, потребуется запрос на разрешение, но как именно это делать – не определено. Вероятность получения разрешения также непредсказуема. Условия отказа прописаны в законе расплывчато и могут включать «другие предусмотренные федеральными законами случаи». Скорее всего, муниципалитет потребует множество справок о человеке, которому вы планируете сдавать жилье, что может заставить вас снижать цену, чтобы привлечь арендатора.

Стоит ли искать обходные пути?

Несмотря на всю сложность ситуации, выход есть, и он достаточно простой. Если жилье передается в поднаем безвозмездно, достаточно уведомить наймодателя (причем письменное уведомление не обязательно, а доказать, что вы не звонили в муниципалитет и не предупреждали, сложно) и получить согласие членов семьи.

Следовательно, достаточно будет подписать с арендатором документ, который подтверждает, что вы разрешаете гражданину Н. проживать в занимаемой вами по договору социального найма квартире с определенной даты по определенную дату (максимум на полгода). В этом документе гражданин Н. обязуется «нести ответственность за содержание квартиры и оплату всех услуг, включая услуги связи, связанные с ее обслуживанием». Таким образом, получается, что вы просто попросили Н. присмотреть за квартирой во время вашего отсутствия.

Советуем прочитать: Как работнику узнать свой трудовой стаж: рекомендации СФР

Так, получается, что арендатор ничего вам не должен? Чтобы обязать арендатора платить вам арендную плату, можно подписать дополнительное соглашение, добавив фразу: «Гражданин Н. обязуется ежемесячно, не позднее определенного числа, выплачивать мне сумму и т.д.»

Важный момент: в конце дополнительного соглашения должно быть указано, что «данное соглашение является окончательным, и все ранее подписанные утрачивают силу», а дата подписания должна быть на день позже предыдущего документа. Таким образом, предыдущее соглашение (о бесплатном проживании Н.) утрачивает силу. Главное — не сообщать об этом муниципалитету.

Что же получается в итоге? Если вы арендуете квартиру по договору социального найма и хотите сдать ее в поднаем, существует неудобный, не вполне этичный, но законный способ сделать это. При этом дата заключения вашего договора социального найма не имеет большого значения, хотя, если он заключен до 1985 года, формальностей (если вы хотите все сделать по правилам) будет больше.

Смотрите также:

Как правильно оформить договор дарения квартиры? →
Как не стать жертвой «черных риэлторов» в кризис? →
Как выселить соседей за алкоголизм, дебош и отсутствие ремонта? →

Можно ли сдавать квартиру в соцнайме в аренду: важные нюансы и советы

Прокурор разъясняет — Прокуратура Рязанской области

Можно ли сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и кто в таком случае будет ответственным за содержание помещения?

Согласно ч. 1 ст. 76 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с письменного согласия наймодателя и проживающих с ним членов семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, что после его заключения общая площадь жилого помещения на одного проживающего будет не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Кроме того, для передачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей, а также всех собственников и проживающих с ними членов семей.

Необходимо учитывать, что согласно ч. 3 ст. 76 Жилищного кодекса РФ поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель.

Подготовлено прокуратурой Старожиловского района по материалам СПС КонсультантПлюс

Прямая ссылка на материал

Вконтакте
LiveJournal

Прокуратура
Рязанской области

Источник:

Прокуратура Рязанской области

Дата публикации:

6 апреля 2020, 06:59

Можно ли сдавать в поднаем жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, и кто будет ответственным за его содержание?

Подготовлено прокуратурой Старожиловского района на основе материалов СПС КонсультантПлюс

Как сдать квартиру в аренду, не утратив прав по соц найму: практические советы и юридические аспекты

«Каким образом можно сдать квартиру в аренду, чтобы не нарушить закон, если я получила её по договору соц найма, живу и работаю в другом городе со своим молодым человеком, и не хочу терять жильё, работу и отношения? Существует ли какой-либо договор, который позволяет сдавать квартиру без риска её утраты?»

Советуем прочитать: Расчет долей участников ООО

| Клим, Москва

2023-01-06

Категория: Социальное обеспечение

128 1

Ответы юристов (1)

Сергеев Олег, Юрист,
Москва На сайте: 1879 дней

Ответов: 2467 Рейтинг: 3.62

В соответствии с законодательством Российской Федерации, жильё, полученное по договору социального найма, не может быть сдано в аренду или использоваться для иных целей без согласия соответствующих органов местного самоуправления. В случае нарушения этого требования, органы могут отказать в продлении договора социального найма или расторгнуть его.

Однако в некоторых регионах допускается сдача жилья в субаренду с разрешения соответствующих органов местного самоуправления. В этом случае необходимо заключить договор субаренды и получить соответствующее разрешение. При этом нужно учитывать, что арендная плата должна соответствовать рыночным условиям, а прибыль от субаренды не должна превышать расходы на содержание жилья.

При несоблюдении требований закона риск утраты жилья очень высок, поэтому рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом в органах местного самоуправления перед любыми действиями в данной ситуации.

#2521308 2023-01-06 14:48:54

Сергеев Олег, Юрист,
Москва На сайте: 1879 дней

Ответов: 2467 Рейтинг: 3.62

Для решения этого вопроса необходимо изучить действующее законодательство Российской Федерации об аренде жилых помещений. Если ваш договор социального найма не предусматривает возможность сдачи квартиры в аренду, то сдавать её вы не имеете права. В случае нарушения закона о социальном найме вам грозит расторжение договора и потеря квартиры. Однако, если в вашем городе действует программа государственной поддержки молодых семей или граждан в сложной жизненной ситуации, можно обратиться в местные органы власти с просьбой о предоставлении права на сдачу квартиры в аренду и получить на это разрешение. Также можно обратиться в Жилищную инспекцию для уточнения возможности заключения договора субаренды, но это должно быть предусмотрено договором социального найма. В случае нарушения законодательства вам могут наложить штраф или возбудить административное дело. В любом случае рекомендуется обратиться за юридической поддержкой к компетентному юристу, чтобы минимизировать риски негативных последствий.

#2632053 2023-01-06 14:48:54

Сергеев Олег, Юрист,
Москва На сайте: 1879 дней

Ответов: 2467 Рейтинг: 3.62

Статья 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной социальной помощи», статья 78 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной социальной помощи», аренда квартир, полученных по договорам социального найма, запрещена.

Статья 78 Жилищного кодекса Российской Федерации также устанавливает, что обмен и сдача в аренду квартир, полученных по договору социального найма, не допускается.

Таким образом, сдача в аренду квартиры, полученной по договору социального найма, является незаконной и может привести к лишению права пользования жильем.

Об аренде и социальном найме

Сегодня множество граждан нашей страны вынуждены прибегать к договору социального найма жилья из-за различных жизненных обстоятельств.

Помимо этого договора, существует и договор аренды. Рассмотрим эти два понятия и выявим их различия, чтобы не допустить ошибок при подписании или составлении документов.

Оба рассматриваемых договора являются договорами имущественного найма, то есть соглашениями, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Основное различие заключается в названии сторон.

Если жилье сдается физическому лицу, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, называется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и пользование по договору найма, и в этом случае следует заключать договор аренды или иной договор (ст. 671 ГК РФ).

Советуем прочитать: Как определить, каким будет размер пенсии у работающего пенсионера после увольнения

В договоре аренды стороны называются арендодателем и арендатором. Организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ). Это не запрещено законодательством.

Письменная форма обязательна для обоих договоров (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, подлежат регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Необходимо помнить, что за несоблюдение порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Также за несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, предусмотрен штраф в размере 5 000 рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Одним из ключевых аспектов является вопрос о сроках.

Договор аренды заключается на срок, установленный в договоре. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, уведомив другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок в договоре найма не указан, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть предусмотрены самим договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды жилья регулируются таким образом, чтобы защитить нанимателя, как наиболее уязвимую сторону.

Наниматель может расторгнуть договор аренды жилого помещения в любое время по своему желанию. Для этого необходимо согласие всех граждан, постоянно проживающих с ним, и письменное уведомление наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Постановление Правительства от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» утвердило форму типового договора социального найма. Изучив его детально, можно самостоятельно составить договор без помощи юристов или риелторов, что позволит сэкономить значительную сумму.

Итак, что необходимо указать в договоре социального найма жилого помещения, чтобы учесть все риски?

предмет договора, т.е. квартиру, ее местоположение, характеристики в полном объеме;
конкретную сумму в рублях в качестве платы за проживание, порядок внесения оплаты, сроки;
обязательное соблюдение письменной формы договора, в двух экземплярах;
указание срока действия договора;
перечень проживающих граждан (ФИО, паспортные данные, место регистрации);
можно указать, что лица, постоянно проживающие с нанимателем, несут все обязанности по договору (вносят плату, компенсируют убытки, делают текущий ремонт);
не забудьте о коммунальных платежах — кто несет эту ответственность? А также кто оплачивает и осуществляет ремонт в случае утраты какого-либо предмета мебели? Укажите эти обязательства.
прочие условия, например, можно ли в квартире держать домашних животных?
не забудьте описать имущество, находящееся в квартире, и подробно прописать штрафы за его утрату вследствие действий другой стороны договора.

Надеюсь, эти советы будут Вам полезны. Удачи!

В данной статье частично использованы материалы из электронного журнала «Азбука права».