Одной из разновидностей сделок с недвижимостью является отчуждение. Это понятие включает различные формы передачи собственности и может осуществляться по разным схемам. Как правильно организовать отчуждение квартиры, в каких случаях это возможно и какие шаги нужно предпринять для успешного завершения? Обо всем этом расскажем в данной статье.

Что такое отчуждение квартиры?

Отчуждение – юридический термин, означающий передачу права собственности на имущество от одного лица к другому. Таким образом, отчуждение квартиры включает любые виды передачи, как возмездные, так и безвозмездные, от владельца к другому лицу. Отчуждение права собственности на квартиру может быть как добровольным (по желанию владельца), так и принудительным – по решению суда или властей. Важно, что собственник должен участвовать в процедуре отчуждения. Например, если квартира передается наследникам после смерти владельца, это не будет считаться отчуждением, хотя собственники изменятся.

Когда возможно отчуждение квартиры?

Как уже упоминалось, права на недвижимость могут переходить как по желанию владельца, так и против его воли. Если собственник дал согласие на отчуждение квартиры, речь идет о добровольной передаче прав и может включать следующие ситуации:

продажа – один из самых распространённых видов возмездных сделок с недвижимостью. В любой момент, при отсутствии ограничений, собственник может продать квартиру, и покупатель получит право собственности на нее, а продавец утратит свои права;
дарение – безвозмездная передача квартиры, когда права на нее переходят от собственника к одариваемому лицу. Для этого договор должен быть официально оформлен и зарегистрирован;
мена – обмен квартиры на другую недвижимость или иные материальные ценности (но не деньги, так как это будет считаться куплей-продажей). Владелец может обменять квартиру, например, на дом, автомобиль или другую недвижимость. Права передаются на основании договора мены;
пожизненное содержание – особая форма, когда права на недвижимость передаются в обмен на оказание услуг владельцу до его смерти. Обычно используется пожилыми людьми, передающими жилье в обмен на уход и содержание.

Кроме добровольной передачи прав на недвижимость, существует и принудительное отчуждение квартиры:

за долги – наиболее распространенный случай принудительного отчуждения. Если квартира куплена в ипотеку и долг не погашен, банк может через суд отобрать недвижимость;
конфискация – если собственник осужден за преступления, его имущество может быть конфисковано. Обычно это касается экономических преступлений;
по решению властей или местных органов – например, из-за незаконной перепланировки, системной неуплаты коммунальных услуг или сноса дома. В некоторых случаях предусмотрена компенсация, в других – нет;
при нарушении законодательства – если сделка признана недействительной, права собственности возвращаются предыдущему владельцу.

Порядок проведения процедуры отчуждения

Для того чтобы добровольное отчуждение соответствовало законодательству, необходимо соблюдение следующего порядка действий:

оформляются все необходимые документы для проведения процедуры. Помимо договора, на основании которого происходит отчуждение, потребуются правоустанавливающие документы владельца, технические документы на квартиру и удостоверения личности обеих сторон сделки. Что представляет собой договор отчуждения квартиры? Это любой договор, который позволяет новому владельцу оформить права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
договор обязательно составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса. Документ должен содержать обязательные параметры: предмет договора, стороны сделки, сумма (если это продажа) и другие условия;
после подписания договора необходимо перерегистрировать права собственности на нового владельца. Для этого подается заявление в Росреестр вместе с дополнительными документами, в первую очередь подписанным договором. Сделка считается завершенной после внесения изменений в реестр.

Советуем прочитать: Двусторонний договор

Что касается принудительного отчуждения, то оно, как правило, осуществляется по решению суда, а исполнением занимается Служба судебных приставов. В любом случае, бывший владелец должен быть письменно уведомлен о потере прав на недвижимость и о причинах такого решения.

Если вы планируете отчуждение квартиры или столкнулись с угрозой принудительного лишения прав на нее, обратитесь к юристу по недвижимости. Специалист поможет оформить все необходимые документы, проконсультирует по правильности процедуры и, при необходимости, защитит ваши интересы в суде.

Отчуждение имущества: виды и порядок проведения в 2024 году

Отчуждение недвижимого имущества – это передача объекта новому владельцу на возмездной или безвозмездной основе. Отчуждение может быть добровольным или принудительным. Закон устанавливает перечень условий, при которых уполномоченные органы могут обязать владельца отчуждать его имущество.

Основные сведения

При отчуждении имущества права на него переходят от прежнего владельца к новому. Передающим права может быть как физическое лицо, так и организация или муниципалитет. Получателем прав обычно выступает физическое лицо, организация, муниципалитет или государство.

Важно отличать отчуждение недвижимости от её временного использования, утраты, гибели, отказа владельца от права или его прекращения по судебному решению, а также от предоставления возможности отчуждения объекта в будущем.

Отчуждению подлежат предметы, вещи, финансовые средства и права на их владение. Не подлежат отчуждению работы, услуги и объекты интеллектуальной собственности.

Виды отчуждений

Отчуждение может быть добровольным или принудительным.

Принудительное отчуждение собственности

Не всегда собственник добровольно отчуждает имущество.

Например, отчуждение в связи с изъятием земельного участка может происходить из-за ненадлежащего использования. Другими основаниями для принудительного изъятия могут быть:

необходимость размещения объектов инфраструктуры на территории;
необходимость использования территории для обеспечения безопасности;
неиспользование сельскохозяйственных земель в течение 3 лет;
нанесение ущерба состоянию сельскохозяйственных земель.

Отчуждение квартиры может происходить, если на имущество наложено взыскание (например, при невозможности погашения долга по ипотеке). Другие основания для отчуждения жилья могут включать:

изъятие земельного участка, на котором расположено жилье, в пользу федерального, регионального или муниципального органа;
незавершенное строительство при истекшем сроке аренды земельного участка;
собственник земельного участка отличается от владельца постройки, обладающей культурным значением, что не позволяет сносить её (собственник земли может выкупить объект через суд);
ненадлежащее использование жилья, оставление его без присмотра, невыполнение предписаний муниципальных органов, что ведет к разрушению объекта.

Советуем прочитать: Обязанности водителей: общие и основные

Если уполномоченные органы предписали отчуждение собственности, объект изымается в установленные законом сроки.

Добровольное отчуждение имущества

В данном контексте отчуждение представляет собой сделку, которая обязательно регистрируется в государственных органах. Физические лица могут передавать свою собственность различными способами – на основе договоров купли-продажи или мены, дарения, а также путем внесения имущества в уставный капитал организации.

Иногда отчуждение имущества происходит в форме благотворительности: в отличие от дарения, передача собственности преследует достижение общественно-значимых целей.

Внимание! Организации не могут передавать имущество друг другу по договору дарения.

Отчуждение имущества несовершеннолетних

Особые правила применяются к имуществу, принадлежащему лицам до 18 лет.

Необходимо учитывать следующее.

Сделки с имуществом детей до 14 лет осуществляют их законные представители – отец или мать, усыновители, опекуны (за исключением мелких бытовых сделок).
Сделки с имуществом подростков 14-18 лет осуществляются с письменного согласия их законных представителей.

Иногда требуется официальное разрешение от органов опеки.

Процедура отчуждения недвижимости

Принудительное отчуждение имущества осуществляется по установленной законом процедуре:

федеральный, региональный или муниципальный орган выносит соответствующее постановление;
собственник получает уведомление о намерении уполномоченных лиц изъять его недвижимость;
вместе с уведомлением собственник получает договор;
затем владелец оформляет письменное согласие на проведение сделки.

Договор может включать условия о финансовой компенсации и предоставлении нового жилья. Размер компенсации зависит от различных факторов – от стоимости отчуждаемого имущества, расходов на переезд и временное проживание. Те же условия могут быть указаны и в договоре с несовершеннолетним.

Собственник вправе обратиться в суд с просьбой о предоставлении временного права пользования участком, жильем или другим видом недвижимости. Практика показывает, что суды часто удовлетворяют такие просьбы, однако максимальный срок временного пользования составляет 6 месяцев.

Участники сделки имеют 3-месячный срок на обсуждение условий договора. После этого уполномоченный орган вправе инициировать судебное разбирательство. На протяжении этих 3 месяцев орган не имеет права обращаться в суд.

Судебное разбирательство

Судебные разбирательства проводятся в случае, если участники сделки не смогли договориться о ее условиях.

Истцу необходимо доказать в суде необходимость отчуждения недвижимого объекта.

После того как суд вынесет постановление, которое вступит в силу, информация о смене собственника вносится в соответствующий реестр.

Заключение

Итак, отчуждение объектов может быть добровольным и принудительным. При добровольном отчуждении владелец самостоятельно распоряжается своим земельным участком и строением, при принудительном – имущество изымается в установленном законом порядке, причем лицо имеет право на компенсацию и временное пользование имуществом.

Советуем прочитать: Где можно обратиться и какие документы нужны для пересчета пенсии в Москве?

Проведение сделок с отчуждением имущества физических лиц

В Реестре можно выбрать следующие способы подтверждения сделки через банк:

С Контур.Банком, самостоятельно с помощью видео
Сгенерировать уведомление от банка о подтверждении сделки

С Контур.Банком, самостоятельно с помощью видео

При заполнении анкеты в блоке «Способ подтверждения сделки» выберите первый вариант — «С Контур.Банком, самостоятельно с помощью видео участников сделки».

максимальный размер — 100 Мб;
поддерживаемые форматы: mp4, avi, mov, wmv, flv, mkv, webm;
в видеозаписи должно быть отчетливо видно лицо участника;
участник должен в видео описать сделку и подтвердить своё добровольное участие.

Шаблон формулы сделки

Сегодня, дата сделки, я, ФИО и информация о представительстве (если имеется), добровольно заключаю сделку на следующие объекты недвижимости: тип недвижимости по адресу адрес недвижимости. Сделка проводится в соответствии с договором, подписанным мной в электронном виде. В сделке участвуют покупатели: ФИО покупателей и информация о представительстве, и продавцы: ФИО продавцов и информация о представительстве.

Пример заполненной формулы сделки

Сегодня, 25 апреля 2024 года, я, Иванов Иван Иванович, представляя интересы Деточкина Павла Павловича, добровольно заключаю сделку по переходу права собственности на следующие объекты недвижимости: квартира по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, улица Новосибирская, дом 1, квартира 1, машиноместо по адресу Новосибирская область, город Новосибирск, улица Новосибирская, дом 1. Сделка проводится в соответствии с договором, подписанным мной в электронном виде. В сделке участвуют покупатели: Петров Петр Петрович, ООО Ромашка (представитель Кругликов Кирилл Кириллович); и продавцы: Деточкин Павел Павлович (представитель Иванов Иван Иванович), Продаванов Олег Олегович.

Создать уведомление от банка о подтверждении сделки

Если ваша организация имеет собственные соглашения об удостоверении таких сделок с банком, то:

При заполнении анкеты в разделе «Способ подтверждения сделки» выберите «Создать уведомление от банка о подтверждении сделки». Предварительно добавьте банк и его представителя, который будет удостоверять сделку, в Клиентскую Базу.