Покупка квартиры — это ответственное и важное решение. Необходимо учитывать множество нюансов, чтобы избежать возможных проблем. Даже когда подходящее жилье найдено, возникают риски сорвать сделку из-за непредвиденных обстоятельств, таких как неоплаченные коммунальные платежи или непредставленные документы о собственности (особенно, если речь идет о вторичном жилье). И даже после завершения всех формальностей могут возникнуть неприятные сюрпризы. На сайте legalacademy.ru мы рассказываем о том, как минимизировать риски и оформить сделку без лишних проблем.

Узнайте больше на legalacademy.ru

Время чтения: 6 минут

Что нужно знать при покупке квартиры

При выборе жилья следует учитывать три основных аспекта: цель приобретения, местоположение и тип жилья.

Необходимо заранее определиться, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли перепродажа, а также кто будет проживать в ней. Определите, что важнее: большая площадь или удачное расположение, новое здание или уже жилой дом.

При выборе новостройки убедитесь в надежности застройщика, соблюдении сроков и его репутации. Важно проверить учредительные документы и документацию на само здание. Покупая жилье на вторичном рынке, особенно в старом фонде, важно внимательно изучить его состояние и документы.

При выборе местоположения рассмотрите несколько районов с необходимой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью.

Перечень необходимых документов

Тщательно проверьте документы, предоставляемые продавцом. Этот список может различаться в зависимости от обстоятельств сделки.

Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
Действующий паспорт (для всех собственников);
Правоустанавливающие документы;
Техпаспорт;
Документы, подтверждающие легальность всех предыдущих сделок;
Квитанции об оплате ЖКУ;
Доверенность на посредника (при наличии);
Подтверждение отсутствия прописанных лиц;
Согласие супруга (если применимо);
Отказ других собственников;
Свидетельство о рождении ребенка и разрешение;

Проверка истории объекта

Особое внимание следует уделить правоустанавливающим документам. При продаже жилья в новостройке необходимо убедиться в соответствии данных в договоре и разрешении на ввод объекта.

При перепродаже вторичного жилья рекомендуется защитить себя распиской о получении денег.

При продаже приватизированного жилья должны участвовать все владельцы или предоставить соответствующие согласия.

При передаче квартиры в дар, обмене или решении суда рекомендуется обратиться к специалистам.

Также важно внимательно изучить выписку из ЕГРН и технический паспорт для обнаружения возможных проблем.

Проверка участников

Необходимо сравнить информацию в документах с данными в паспорте. Также следует обращать внимание на различные моменты в удостоверении личности.

Для защиты от риска сделки с недееспособным продавцом, запросите соответствующие справки.

Подготовка к сделке

Если все документы собраны и никаких вопросов не возникает, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключить предварительное соглашение. Это позволяет закрепить за конкретным покупателем право на покупку квартиры и снять ее с продажи. В соглашении указываются оговоренная стоимость и сроки, в которые квартира будет продана.

Гарантией соглашения служит аванс или задаток. Важно осознанно выбирать форму платежа: аванс возвращается владельцем в случае срыва сделки, а задаток возврату не подлежит.

Как заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи включает следующую информацию:

Дата;
Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
Список лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
Документы, подтверждающие право собственности владельца;
Гарантии продавца;
Согласия других сторон (при наличии);
Обязанности сторон по передаче и приему квартиры после уплаты;
Стоимость квартиры и подпись о получении средств;
Порядок расчетов;
Подписи сторон

Шаблон договора можно найти в Интернете или обратиться за помощью к юристам. Подробно об оформлении документов, «подводных камнях» и получении ипотеки рассказывает курс Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.

Порядок продажи квартиры

Большая часть пути пройдена: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.

Следующий этап — заверение договора у нотариуса. Его услуги необходимы в случае долевой продажи или наличия несовершеннолетнего среди собственников.

Нотариус не только подтвердит правовую сторону сделки, но и подаст заявление на регистрацию в Росреестр. Если делать это самостоятельно, кроме самого заявления потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составит семь рабочих дней. При подаче заявления через онлайн-формы понадобится электронная подпись всех участников договора.

Что касается оплаты за квартиру, ее можно осуществить разными способами:

Оплата наличными — это ускорит процесс, но увеличивает риск мошенничества;
Оплата через банк — наличные деньги проверяются сотрудником банка и зачисляются продавцу;
Депозитарная ячейка банка — соглашение гарантирует, что продавец получит средства только после выполнения всех необходимых действий;
Депозит нотариусу — если стороны договорятся, что оплата произойдет только после регистрации перехода прав на квартиру;
Регистрация обременения — применяется, если оплата будет произведена в рассрочку. Снять обременение можно через подачу заявления в Росреестр

После выполнения всех обязательств сторон сделка по продаже квартиры считается успешно завершенной.

Ключевые аспекты договора купли-продажи квартиры

Основные аспекты договора купли-продажи квартиры

Каждый договор должен содержать обязательные условия. Для договора купли-продажи недвижимости это предмет договора (детальное описание объекта недвижимости) и цена объекта. Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов делает сделку недействительной.

Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

— реквизиты сторон — участников сделки купли-продажи недвижимости;

— детальное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, кадастровый номер, метраж, количество комнат, этаж квартиры и т. д.;

— форма приобретения недвижимости (целиком или долями);

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на данную недвижимость;

— цена сделки, порядок расчетов.

В данном контексте необходимо уделить внимание одной важной детали. Как уже отмечалось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, по которой продается квартира. Иногда стороны указывают в документах не фактическую, а нормативную (или балансовую) стоимость квартиры. Эта стоимость, рассчитанная БТИ, значительно ниже реальной, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы избежать уплаты подоходного налога с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Однако следует понимать, что в случае указания в договоре заниженной стоимости недобросовестный покупатель может выплатить продавцу именно эту минимальную сумму, а не реальную рыночную стоимость объекта. В этом случае продавцу придется доказывать, что фактически речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор и вернуть квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет крайне сложно.

Покупатель, приобретая квартиру по балансовой стоимости, также рискует. При попытке продавца расторгнуть договор покупателю будет сложно вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную сумму, если у него нет документов, подтверждающих внесение средств. Не указав в договоре действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого в случае спора мог бы защитить закон.

Советуем прочитать: Как работает наложенный платеж в СДЭК

И еще один важный момент: обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Это важно для того, чтобы не было жильцов, выписанных временно (из-за загранкомандировки, службы в армии, учебы или отбывания заключения; в соответствии с законодательством все эти лица имеют право на проживание по прежнему месту жительства и т. д.). Обязанность продавца передать право собственности на недвижимость предполагает, что она должна быть свободной от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена или находиться под арестом и т. п.

Источник: «СМ Номер Один» номер 48 от 8 декабря 2011 года

Какие документы принести на сделку с недвижимостью

Приобретение недвижимости — это важный и ответственный шаг. Чтобы сделка прошла в установленные сроки и не была отклонена регистрацией, нужно собрать полный пакет документов и проверить их соответствие требованиям Росреестра.

В этой статье:

Какие документы нужны для регистрации права?
Нужны ли дополнительные документы?
Что будет, если пакет документов неполный?
Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?
Когда в документах ошибки?
Подача документов на регистрацию

Какие документы нужны для регистрации права?

Продавец и покупатель объекта недвижимости должны убедиться, что все документы на собственность в порядке. Если покупаете квартиру у застройщика, документы готовит юридический отдел строительной компании. А если покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, придется самостоятельно проверить список необходимых документов для сделки. Также можно доверить этот вопрос риэлтору.

Для оформления купли-продажи потребуются:

Выписка из ЕГРН, в которой указывается, кто владеет объектом, на основании каких документов и можно ли его продавать, а точнее, отсутствуют ли обременения и аресты. Выписку заказывают на сайте Росреестра или в МФЦ, она действительна в течение месяца.
Правоустанавливающий документ, который подтверждает переход права собственности к нынешнему владельцу недвижимости. Это договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если документ утерян, его нужно восстановить в Росреестре или у нотариуса.
Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги. В документе указываются лица, которые прописаны в квартире или доме, и сообщается о том, сохранят ли они право проживания при продаже. Такие ситуации возможны, если жильцы отказались от приватизации.
Паспорта всех участников сделки. Их предъявляют в момент регистрации.

Внимание! Покупателю необходимо удостовериться, что супруг, нынешний или бывший, который находился в браке с владельцем объекта, не возражает против продажи. По закону всё имущество, приобретённое в браке, принадлежит супругам в равных долях, независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Если собственник был в браке, а затем развёлся, у него должно быть судебное решение о разделе имущества или брачный договор, составленный до развода. Убедитесь, что нет претензий со стороны бывшего или нынешнего супруга, иначе придётся вернуть половину купленной недвижимости. Исключение составляет недвижимость, полученная в наследство.

Разрешение органа опеки. Этот документ необходим, если в сделке участвует ребёнок.
Подписанные договоры и акты передачи. Эти акты обычно подписывают после полного расчёта и подают в Росреестр вместе с основным пакетом документов.
Квитанция об оплате государственной пошлины. Если продавец и покупатель не оплатят госпошлину, документы будут возвращены без рассмотрения. Аналогичный результат будет при частичной оплате. Недостающую сумму вернут по заявлению, а участники сделки должны будут внести оплату в полном объёме, согласно законодательству.

Необходимы ли дополнительные документы?

После сбора обязательных документов из перечня необходимо проверить сроки их действия и соответствие всех указанных данных. Если у регистратора возникнут сомнения, он может запросить дополнительные данные. Обычно это касается документов, подтверждающих связь объекта и собственника. Если фамилии в свидетельстве о праве собственности и паспорте различаются, потребуют свидетельство о браке или разводе.

Внимание! Если собственник продаёт долю в общем имуществе, в обязательный пакет документов входит отказ от преимущественного права покупки владельцев других долей. Его оформляют у нотариуса. Есть и другой вариант: все собственники могут присутствовать на сделке и написать отказ собственноручно в присутствии регистратора. Такой порядок также допустим.

К дополнительным документам относятся:

Технический паспорт на объект. Технический паспорт не требуется при сделках, в которых не участвуют кредитные организации. При покупке квартиры без ипотеки можно зарегистрировать сделку без этого документа. Однако лучше ознакомиться с ним перед принятием решения о покупке, так как незаконные перепланировки могут стать серьёзной проблемой. Техпаспорт можно получить в МФЦ или в бюро технической инвентаризации. Если паспорт находится у собственника, его можно использовать, так как срок действия у документа отсутствует. В паспорте указана планировка квартиры или дома, что позволяет определить, проводились ли предыдущим владельцем работы по переустройству и насколько они законны.
Согласие супруга на сделку. Этот документ необходим, когда имущество приобреталось в браке, и его оформляют у нотариуса.

Внимание! Если объект недвижимости регистрировался до 1999 года, сделка проводилась в бюро технической инвентаризации. Для продажи потребуется справка «О принадлежности объекта недвижимости».

Что будет, если пакет документов неполный

Специалисты МФЦ или Росреестра не отказывают в приёме документов, даже если пакет неполный. Если покупатель и продавец обратились в ведомство для регистрации сделки с недвижимостью, документы примут. Однако покупка не состоится, пока не будут предоставлены недостающие документы. Продавцу сообщат, чего не хватает для завершения процесса купли-продажи, и установят срок для предоставления необходимых справок или свидетельств.

Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?

При приёме документов специалист МФЦ не проверяет, каких именно документов не хватает. Сделку могут приостановить уже в момент рассмотрения документов другим специалистом, ответственным за регистрацию. Это существенно затягивает сроки купли-продажи недвижимости, поэтому стороны должны уделить особое внимание подготовке к регистрации.

Полный список документов для сделки с недвижимостью в Москве и других городах России можно уточнить на портале Росреестра или по телефону горячей линии службы.

Советуем прочитать: Закон о тишине в Архангельской области в 2024 году

Когда в документах ошибки

Регистрацию приостановят, если в документах обнаружат ошибки. Это может быть неправильное название улицы или неверные инициалы собственника. Такие ошибки относятся к техническим, лучше обнаружить их до сделки и исправить заранее.

Важно проверить категорию земель у участков, кадастровый номер объекта, площадь и точность указания границ. Изменения в законодательстве также могут вызвать фактические неточности. Например, категории «земли поселений» больше нет. Технические ошибки исправляют в Росреестре в течение трёх дней.

Пример: Дом расположен на улице Площадь 50 лет Октября, но в свидетельстве на право собственности указано: Улица 50 лет Октября. Это техническая ошибка, из-за которой сделку приостановят и вернут документы владельцу для исправления. Договор купли-продажи также придется переделать.

Подача документов для регистрации

Готовый пакет документов подается на регистрацию через МФЦ. Покупатель и продавец лично приходят на сделку. Есть возможность отправить представителя с нотариальной доверенностью. Также можно провести электронную регистрацию сделки с использованием электронной подписи через приложение или на сайте. Этот способ особенно удобен при покупке объектов в других городах или для экономии времени.

Перед регистрацией тщательно проверьте все документы, ознакомьтесь с требованиями законодательства и продумайте схему денежных расчетов. Это поможет провести сделку без задержек, а регистрация займет минимум времени.

Оформляйте сделки онлайн через сервис Контур.Реестро. Все документы подаются в Росреестр в электронном виде. Электронные подписи для участников можно оформить бесплатно во время сделки. Подходит даже для сделок с физическими лицами-собственниками.

Договор купли-продажи квартиры: структура и оформление

Договор купли-продажи представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить его определенную денежную сумму (цену). В качестве товара в договоре купли-продажи может выступать и недвижимость, например, квартира.

Что необходимо сделать перед заключением договора

Получить выписку из ЕГРН, содержащую основные характеристики и зарегистрированные права на объект. Этот документ позволит узнать информацию о собственнике недвижимости (продавце) и обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и т.д.). Важно, чтобы выписка была получена не позже двух недель до даты подписания договора.
Запросить у продавца документы, на основании которых он получил право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
Запросить у продавца выписку из домовой книги (документ можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта) или справку из управляющей компании. Эти документы помогут выяснить, зарегистрированы ли на объекте какие-либо лица. Если в приобретаемой недвижимости кто-то зарегистрирован, продавец должен снять этих людей с регистрационного учета.
Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга(и).
Если сделка осуществляется по доверенности, необходимо запросить её (нотариально заверенную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица). В доверенности должны быть указаны полномочия на продажу конкретного объекта, его цена (определенная или на усмотрение представителя), а также полномочия на подачу документов для государственной регистрации в Росреестре. Проверить действительность нотариальной доверенности можно через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты России.
Рекомендуется также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

24.12.2023 10:00

Содержание договора купли-продажи

Правила составления договора купли-продажи квартиры определены Гражданским кодексом РФ. В документе должны быть указаны:

вид недвижимости;
информация о покупателе и продавце;
основные условия, цена;
ответственность за нарушение условий и невыполнение обязательств;
реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, орган, выдавший паспорт, дата выдачи, код подразделения, адрес регистрации).

Необходимо указать данные обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также список лиц, сохраняющих право пользования квартирой после её продажи с указанием этого права.

Адвокат Елена Гладышева рекомендует детально прописать данные о сторонах договора.

«Указать, что продавец не состоит в браке или объект не является совместно нажитым имуществом. Либо указать, что имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, — говорит эксперт. — Прописать, что в отношении сторон не возбуждены процедуры банкротства, отсутствуют долги или иные неисполненные обязательства, которые могут привести к банкротству».

В договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

не находятся под опекой или попечительством;
не страдают заболеваниями, препятствующими пониманию сути договора;
не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
при заключении договора действуют добровольно;
отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Если среди собственников-продавцов есть несовершеннолетний, потребуется согласие органа опеки и попечительства, поясняет ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов.

Следует указать и данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, размер (общая и жилая площади), отмечает Андрей Саунин, руководитель SAUNIN Law Practice. Также можно указать другие характеристики: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома.

Необходимо зафиксировать момент перехода обязательств по содержанию недвижимости: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры. Также стоит упомянуть о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам и капитальному ремонту.

Что еще нужно указать:

момент фактической передачи квартиры покупателю;
сроки и методы оплаты;
состояние передаваемой недвижимости;
если согласовано приобретение квартиры с мебелью и техникой, необходимо описать каждую вещь;
сроки выписки лиц, зарегистрированных в квартире;
гарантии продавца, что квартира не имеет ограничений и обременений;
условия неустойки.

Какую стоимость указать в договоре купли-продажи квартиры?

В договорах купли-продажи указываются источники финансирования (например, ипотека), порядок расчетов (передача денег через ячейку, аккредитив, переводом или наличными), а также полная стоимость недвижимости, говорит адвокат Олег Сухов:

— Это необходимо, поскольку покупатель обязан уплатить налог на доход, если в течение пяти лет после приобретения квартиры решит её продать. Кроме того, в случае признания договора недействительным или его расторжения, вернуть больше указанной суммы будет затруднительно.

Кроме того, соглашаясь на занижение реальной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает налоговую базу для расчёта вычета, который можно получить после покупки квартиры, отмечает Елена Гладышева.

Советуем прочитать: Пенсионеры и лица предпенсионного возраста могут воспользоваться льготами по имущественным налогам

Факт передачи денег лучше зафиксировать в расписке, а еще лучше — произвести оплату через банк, рекомендует адвокат Андрей Саунин. В случае безналичной оплаты подтверждением служит платёжное поручение. Если квартира продается в кредит и оплата будет в рассрочку, обязательно укажите порядок и сроки расчетов.

Как и где оформить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры составляется в письменной форме. Он может быть нотариально заверен по соглашению сторон. Это обязательно, если продавец несовершеннолетний или недееспособный гражданин, либо когда продается доля в общей долевой собственности, говорит адвокат Олег Сухов.

Экземпляры договора готовятся для каждой стороны плюс один дополнительный — для Росреестра.
Помимо договора купли-продажи, необходимо составить акт передачи. Все документы должны быть сшиты, а подписи ставятся на каждой стороне сшивки.
В момент подписания необходимо иметь при себе остальные документы: паспорта, выписку из ЕГРН, документы на квартиру, согласие супруга, разрешение опеки, квитанцию об оплате госпошлины и др.

Существует несколько способов регистрации перехода права собственности:

Через банк, в котором оформлена ипотека. После подписания банк сам направит документы на регистрацию.
Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно его можно будет получить в течение трех недель.
Через нотариуса.

Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

В Гражданском кодексе (статьи 166–180) описаны случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или заключена гражданином, признанным недееспособным.

Расторгнуть или изменить условия договора можно через суд или по соглашению сторон.

n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >

Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем немного.

Главное — точно указать предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если такие имеются, например, арендаторы на дату сделки).

Однако этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Поэтому приведу несколько дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

В 2024 году компаниям нужны специалисты, которые снижают издержки и делают планы финансового роста. Курс «Финансовое моделирование» — продвинутый уровень управленческого учета. Владеющий инструментом финансового анализа сотрудник станет финдиром!

Программа курса включает в себя видеоуроки, текстовые материалы, практические упражнения, ресурсы для скачивания, а также финальное тестирование для закрепления полученных знаний. В данный момент на обучение действует специальная цена ~~18990~~ 3690 руб.!

1. Что именно продается и за сколько

Необходимо четко указать, в каком состоянии продается квартира — «пустая» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т.д.).

Это будет влиять на то, за что покупатель должен заплатить.

Например, два человека заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором указали цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Покупатель передал деньги за кухню в виде задатка по расписке. При подписании основного договора цена квартиры уже была указана без стоимости кухни, хотя она всё ещё упоминалась в описании.

Впоследствии покупатель взыскал с продавца 175 тысяч рублей, так как в основном договоре они не были указаны, а упоминание о задатке за кухню отсутствовало. В итоге кухня досталась ему бесплатно.

2. Порядок расчета

Нужно четко определить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (наличными или безналичными, до или после регистрации перехода собственности).

Если полный расчет за квартиру происходит после регистрации собственности на покупателя, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это называется залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если не хотите затем оформлять снятие залога, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ в своих правоотношениях.

Также, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет полностью произведен, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между сторонами.

В этом случае дополнительная расписка может привести к взысканию с продавца неосновательного обогащения, так как суд может решить, что он дважды получил деньги за квартиру.

3. Заверения продавца

Важен пункт, где продавец гарантирует покупателю, что квартира не продана, не подарена и не обещана, не входит в капитал юридического лица, не находится в залоге, аресте или под другими ограничениями, не сдана в аренду и не обременена правами третьих лиц.

Продавец также подтверждает, что не находится в процессе банкротства и не намеревается его начать, действует добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия, а также состоит или не состоит в браке на момент приобретения квартиры (от этого зависит необходимость нотариального согласия супруга).

Этот пункт поможет покупателю доказать добросовестность и получить компенсацию от государства в случае признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно указать срок, в который продавец освободит квартиру и подпишет акт приема-передачи с покупателем.

За нарушение этого срока предусмотрена неустойка и возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Если на момент сделки в квартире зарегистрированы жильцы, устанавливается срок для их выселения и выписки.

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием уплаты неустойки за нарушение срока исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Полезно установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по его вине или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

Советуем ознакомиться:

Возврат невозможен: Полная информация и рекомендации

Поставка электронных компонентов

Необходимо ли согласие всех собственников для прописки

Доплата к пенсии за детей

Что такое судебное постановление

Кто такой шурин — определение и его место среди родственников (деверя, золовки, снохи, невестки)