После двукратной победы в арбитражном суде Нижегородской области 1 сторона, действуя в рамках pro bono, смогла достигнуть исключения незаконной нормы из муниципального нормативно-правового акта.
Два организации, принадлежащие к одной группе компаний, вступили в спор с администрацией города Нижний Новгород, представленной Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами (КУГИиЗР). Основной причиной спора стали результаты муниципальных торгов, в результате которых организации получили право заключать договоры аренды нежилых зданий городского имущества на пять лет с возможностью продления. Главной целью аренды было осуществление предпринимательской производственной деятельности. Администрация дала согласие на проведение капитального ремонта зданий за счет арендаторов, который был выполнен с затратами более 20 млн рублей.
Однако спустя год после заключения договоров аренды и в отсутствие нарушений со стороны арендаторов, КУГИиЗР объявил об одностороннем расторжении договоров и потребовал вернуть здания.
Предметом одноголовного уклонения стало указание в условиях на основание арендодателя уклониться от них когда угодно без пояснения причин. Такое основание присутствовало в одобренном приказом администрации г. Нижний Новгород типовом договоре аренды муниципального нежилого фонда, который использовался Муниципальным унитарным предприятием городского имущества и земельных ресурсов как «шаблон» договора аренды со всеми арендаторами. В соответствии с пунктом 7.3 типового договора «Арендодатель имеет право односторонне уклониться от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок или ограниченный срок, включая тот, который зарегистрирован в органе, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним, предупредив об этом арендатора за один месяц. При этом не имеет значения, какие обстоятельства обусловили намерение арендодателя уклониться от договора».
Организации-арендаторы подали исковые заявления от их лица, с целью признания недействительными сделок односторонних отказов КУГИиЗР от договоров аренды.
Позиция истцов состояла в следующем.
Прежде всего, согласно разъяснениям в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения, она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК). Нарушение этой обязанности может привести к отказу в судебной защите данного права полностью или частично, включая признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК).
В тот же период, исходя из пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, никто не имеет право извлекать пользу из своего нечестного поведения, а сторона договора, которая находится в уязвимом положении, может заявить о неприемлемости использования несправедливых условий договора на основании статьи 10 ГК или об отменяемости таких условий по статье 169 Кодекса.
В третьих, согласно пункту 3 статьи 428 ГК РФ, правила, установленные в пункте 2 данной статьи, применяются также в случаях, когда одна сторона определяет условия договора, который не является договором присоединения, а другая сторона, из-за очевидного неравенства переговорных возможностей, находится в затруднительном положении, которое серьезно затрудняет согласование других условий договора. В данном случае арендаторы, по сравнению с КУГиЗР, структурным подразделением администрации города, являются более слабой стороной договоров аренды и также находятся в затруднительном положении, из-за очевидного неравенства переговорных возможностей, что существенно затрудняет согласование иных условий договора, вызванное следующими обстоятельствами.
Компанией по управлению государственным и муниципальным имуществом (КУГиЗР) действия по передаче муниципального имущества в аренду регулируются специальными нормами Закона о защите конкуренции (ст. 17.1 «Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества»), помимо Гражданского кодекса РФ. Арендаторы не имеют возможности проводить переговоры с КУГиЗР относительно условий договора аренды имущества ни в период публикации условий аукциона, ни в момент заключения самого договора аренды, так как условия такого договора определены муниципальным нормативным правовым актом – постановлением администрации города Нижний Новгород от 7 августа 2014 года № 3089 «Об утверждении типовых форм договоров» (далее – Постановление № 3089).
Понимая, что успешное решение конкретных дел не означает, что эти ситуации не могут повториться для доверителей и арендаторов муниципального имущества, я, получив разрешение доверителей на раскрытие адвокатской тайны в нужном объеме, действовал безвозмездно не только в качестве адвоката, но и в качестве общественного помощника уполномоченного по защите прав предпринимателей Нижегородской области.
Используя Методику проведения антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов, определенную Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 2010 года № 96 (далее – Методика), я провел антикоррупционную экспертизу Постановления № 3089.
В третьем пункте Методики указывается, что существуют коррупционные факторы, которые придают правоприменителю необоснованно широкие возможности для усмотрения. В частности, это связано с отсутствием или неопределенностью сроков, условий или оснований принятия решения, а также с формулировкой «вправе», которая дает органам местного самоуправления (и их должностным лицам) возможность совершать действия в отношении граждан и организаций.
В Постановлении № 3089 я обнаружил этот коррупционный фактор. Для правоприменителя (в данном случае КУГИиЗР) в нем были установлены необоснованно широкие возможности для усмотрения, согласно которым чиновник в любой момент «вправе» отказаться от зарегистрированного в Росреестре долгосрочного договора аренды без объяснения причин, хотя арендатор получил право на его заключение на торгах.
Согласно гражданскому законодательству, включение условий в текст срочного договора аренды, которые позволяют любой из сторон в любое время без объяснения причин отказаться от него, противоречит структуре такого договора. Такая структура определена ст. 610 Гражданского кодекса вместе с п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 Кодекса, согласно которым договор аренды здания или сооружения срочным считается после государственной регистрации и его заключение считается с момента этой регистрации.
Я подготовил результаты антикоррупционной экспертизы в виде обращения к прокурору области с приложением судебных актов. Моя цель состоит в том, чтобы начать проверку законности муниципального нормативного правового акта и после этого отменить или изменить его.
В итоге прокуратура г. Нижнего Новгорода подала протест на Постановление № 3089. Протест был удовлетворен, и администрация г. Н. Новгорода изменила Постановление администрации города Нижнего Новгорода от 07.08.2014 № 3089 по решению от 5 февраля 2024 г. № 726. Теперь администрация не имеет права безосновательно отказываться от заключения договоров аренды муниципального имущества, а спорные положения приведены в соответствие с законодательством.
1 Дела № А43-4853/2023 и № А43-5235/2023.
1 Дела № А43-4853/2023 и № А43-5235/2023.