Сбербанк начнет оформлять сделки купли-продажи недвижимости через передачу ипотечного долга от продавца к покупателю.
Покупатель сможет оформить ипотеку на тех же условиях, что и продавец. В данный момент банк проводит программу в тестовом режиме, как подтвердили в Сбербанке. В Архангельской области уже была осуществлена первая подобная сделка.
УЧЕБНИК Т—Ж
Бесплатный курс для тех, кто хочет научиться дружить
Пройдите 7 уроков по 15 минут и узнайте, как побороть неуверенность и наладить дружеские отношения
Открыть курс
Как осуществляется перевод ипотеки
Процесс проведения такой сделки банком выглядит следующим образом:
- Покупатель собирает необходимые документы для одобрения ипотеки: паспорт, СНИЛС, подтверждения трудоустройства и доходов.
- Продавец отправляет заявку на сделку через личный кабинет сервиса «Домклик». Банк рассматривает заявку в течение семи рабочих дней.
- При положительном решении, банковский специалист готовит документы и осуществляет сделку совместно с покупателем и продавцом.
- Обязательства продавца передаются покупателю, при этом сохраняются сроки ипотеки, ежемесячные платежи и другие условия. График платежей останется прежним, но для покупателя будет открыт новый счет для внесения ипотечных платежей.
Перевод ипотечного кредита осуществляется продавцом в разделе «Продать недвижимость». Источник: sberbank.ruНовая ипотечная программа отличается от стандартного подхода, когда покупатель получает одобрение банка по текущим условиям и покупает квартиру с использованием кредитных средств банка.
Отличия перевода ипотечного кредита от обычной ипотеки
| Условия | Обычная ипотека | Перевод долга |
|---|
Различия между переводом ипотеки и обычной ипотекой
| Обычная ипотека | |
| Что с упрощенным порядком | Возможна «ипотека по паспорту», когда заемщик не предоставляет никаких документов о работе и доходе |
| Кто подает заявку | Покупатель |
| Срок одобрения | 1 день |
| Продолжительность всей сделки | 3—7 дней |
| Необходимые документы | Договор купли-продажи |
| Перевод долга | |
| Что с упрощенным порядком | Упрощенного порядка нет, требуется полный пакет документов |
| Кто подает заявку | Продавец |
| Срок одобрения | 7 рабочих дней |
| Продолжительность всей сделки | До 21 дня |
| Необходимые документы | Договор купли-продажи между покупателем и продавцом и договор о переводе долга между сторонами и банком |
Преимущества и недостатки
Вот основные преимущества перевода ипотечного кредита на продавца.
✅ Ставка по кредиту может быть ниже рыночной. Например, в феврале 2023 года средний процент по ипотеке на вторичное жилье составляет 11%, тогда как у продавца может быть ставка января 2022 года — 9—10% или даже 2021 года, когда средняя ставка на вторичном рынке была 8,3%, а в некоторые месяцы — даже 7,3%.
Например, продавец приобрел квартиру за 7 000 000 ₽ в ипотеку под 7,5% на 25 лет с первоначальным взносом 1 500 000 ₽. Ежемесячно он платил 40 644 ₽. При тех же условиях, но со ставкой 11%, ежемесячный платеж составит 53 906 ₽, а переплата будет почти на 4 000 000 ₽ больше. Если покупатель также собирается брать ипотеку, ему выгоднее перевести на себя ипотеку продавца.
✅ Сделка безопасна для всех сторон. Банк не снимает залог и разрешает переход права собственности с сохранением обременения. Сделка проходит внутри одного банка, квартира уже проверена при оформлении кредита продавцом.
✅ Покупателю не нужно заказывать новый отчет об оценке. Для квартиры он обходится примерно в 5000 ₽, а для частного дома — в два раза дороже.
Теперь о недостатках программы.
❌ Невозможно перевести ипотеку с субсидированной ставкой. Если у продавца сельская, семейная или ИТ-ипотека, то ее нельзя переоформить. А именно такие ипотеки обычно предлагают самые выгодные ставки.
❌ Сумма кредита не может превышать текущую задолженность продавца по ипотеке. То есть покупатель должен оплатить разницу между ипотечным долгом и стоимостью недвижимости, если такая разница существует.
К примеру, квартира продается за 4 000 000 ₽, а задолженность по ипотеке составляет 1 500 000 ₽. Банк выдаст в кредит только 1 500 000 ₽ для перевода долга, остальную сумму покупатель вносит самостоятельно. Если у покупателя нет оставшихся средств — например, у него есть только 400 000 ₽ на первоначальный взнос по стандартной ипотеке, — то ему придется оформить обычную ипотеку.
❌ Комиссия за перевод ипотеки составляет 1%, но не менее 12 000 ₽ и не более 30 000 ₽. Например, при сумме долга менее 1 200 000 ₽ комиссия составит 12 000 ₽, а свыше 1 200 000 ₽ — 1%. Хотя это нигде не указано, логично предположить, что комиссию платит покупатель, поскольку он получает ипотеку по более низкой ставке, чем рыночная.
❌ При переводе долга условия ипотечного кредита продавца остаются неизменными, то есть покупатель получит не только ту же ставку, но и тот же срок кредита и размер ежемесячного платежа. Изменить эти параметры для более удобного кредита не получится.