Something went wrong while generating the response. If this issue persists please contact us through our help center at help.openai.com.
Доход, получаемый от сдачи квартиры, комнаты или дома в аренду, подлежит налогообложению в рамках налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Иными словами, владелец недвижимости, получающий доход от аренды, обязан уплачивать налог государству, независимо от срока действия договора. Налог обязаны платить все. Какие санкции грозят за его неуплату и как можно уменьшить налоговую нагрузку, разъясняет АиФ.ru совместно с экспертами.
Почему важно заключать договор и что должно быть в нем указано?
Сдавать квартиру может как сам собственник, так и его представитель. Если недвижимость находится в долевой собственности нескольких лиц, потребуется согласие всех владельцев.
Аренда недвижимости осуществляется на основании договора найма жилого помещения. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, договор должен быть оформлен в письменной форме. В случае устного договора, у владельца не будет юридической основы для защиты своих прав в суде, например, если жильцы не платят и не хотят съезжать.
Статья по теме
«Оформление договора аренды жилого помещения. Форму договора с необходимыми условиями можно найти в интернете, однако предпочтительнее использовать специализированные правовые системы. Также стоит составить опись имущества и приложить её к договору. Это защитит имущество от возможного хищения и повреждения», — отмечает юрисконсульт компании «Гарант» Роман Ларионов.
Ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов подчеркивает, что в договоре необходимо указать срок найма, размер и порядок уплаты арендной платы. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон имеет право в любой момент расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не предусмотрен договором.
По словам Боброва, если договор аренды заключен на срок более года, то после подписания его стороны обязаны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой. Таким образом, сделка считается законной, если она оформлена в письменном виде и прошла государственную регистрацию обременения (при условии, что договор аренды заключен на срок более года).
Получил доход? Уплати налоги
Сдача квартиры в аренду облагается НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Это означает, что собственник обязан ежегодно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу по месту жительства. Сделать это можно несколькими способами: лично или заполнив электронную форму в «Личном кабинете» на сайте ФНС и отправив ее по электронной почте. Уплатить НДФЛ необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за тем, в котором был получен доход.
Светлана Горохова, кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ, подчеркивает, что граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13%. Для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка составляет 30%.
4% вместо 13%
Есть возможность платить меньше. Для этого собственнику жилья нужно зарегистрироваться как самозанятый. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан действует специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не требуется применять онлайн-кассу и не нужно сдавать декларации. Новый спецрежим могут использовать физические лица и предприниматели, ведущие деятельность в регионе, где проводится эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
«Физическим лицам не нужно регистрироваться как предприниматели. Те, кто использует этот спецрежим, не должны иметь сотрудников. Спецрежим можно совмещать с работой по трудовому договору. Доход от этой трудовой деятельности будет облагаться налогом как у граждан, не являющихся самозанятыми, поскольку этот доход не подпадает под спецрежим. Спецрежим не могут применять те, кто получил за календарный год доход более 2,4 млн руб.», — уточняет эксперт.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду может повлечь за собой штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. В случае умышленной неуплаты штраф составит 40%.
«Согласно Кодексу об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для налогового контроля, а также представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде влечет административный штраф на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — добавляет эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее ложной информации в крупном размере (если сумма налогов за три финансовых года превышает 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов более 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено Уголовным кодексом. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (если сумма налогов за три финансовых года превышает 4,5 млн рублей, а неуплаченные налоги составляют более 20% или свыше 13,5 млн) наказывается штрафом от 200 до 500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, отмечает Горохова.
Как легально избежать налогов при сдаче квартиры: практическое руководство
Как легально избежать налогов при сдаче квартиры: практическое руководство
Существует способ уменьшить налог на доходы, учитывая затраты на коммунальные услуги в арендуемой квартире. Давайте разберём, как это сделать.
Многие самозанятые, сдающие своё жильё в аренду, интересуются: можно ли уменьшить налоги, учитывая плату за коммунальные услуги? В некоторых случаях это действительно возможно.
Закон предусматривает особые условия для тех, кто сдаёт свою недвижимость в аренду, позволяя учесть определённые затраты на коммунальные услуги.
Доход, который самозанятые собственники получают от арендаторов в виде оплаты коммунальных услуг (например, воды, света и электричества), не считается доходом и, соответственно, не облагается налогом.
Это подтверждается письмом Федеральной налоговой службы от 13 июня 2019 года. Для уменьшения налоговой базы необходимо соблюдать два условия:
- Оплата коммунальных услуг производится на основе фактического использования.
- Фактическое использование и его объём должны быть подтверждены документально на основании показаний счётчиков.
Таким образом, если в доме установлены счётчики и арендатор оплачивает только те услуги, которые он действительно использовал (воду, электричество и свет), собственникам не нужно учитывать эти деньги как доход.
Следовательно, с этих сумм не требуется платить налог на профессиональный доход. Чтобы сэкономить, укажите в договоре аренды, что арендаторы самостоятельно оплачивают коммунальные услуги по показаниям счётчиков.
Мобильное приложение СберБанк Онлайн и сервис СберСделки упрощают процесс заключения договоров. Они предлагают готовые шаблоны, которые легко заполнить и подписать, избавляя от необходимости печати. Электронные документы и подписи обладают той же юридической силой, что и их бумажные аналоги.
Кроме того, банк проводит дополнительную проверку всех участников сделки. За свои услуги сервис берёт комиссию в размере 1% от общей стоимости сделки, которую покрывает арендатор. Чтобы узнать больше, посетите сайт сервиса.
Как можно уменьшить налог?
Помните, что деньги, полученные за оплату коммунальных услуг, не нужно включать в сумму, с которой вы платите профессиональный налог. Ваши квитанции об оплате коммунальных услуг с показаниями счётчиков подтвердят это.
Эти суммы также не будут учитываться в вашем годовом лимите в 2,4 млн рублей, так как они не являются частью вашего профессионального дохода.
Рассмотрим пример: предположим, арендатор перевёл вам 50 000 рублей, из которых 45 000 — это арендная плата, а 5 000 — оплата за коммунальные услуги. Вы должны заплатить 4% налога только с арендной платы — 45 000 рублей. Именно эту сумму вы укажете при расчёте налога за месяц.
Не забудьте сохранить квитанции об оплате коммунальных услуг на случай, если у налоговой службы возникнут вопросы.
Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры и избежать проблем с ФНС
Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры и избежать проблем с ФНС
В СМИ сообщили, что Федеральная налоговая служба (ФНС) начала активно сотрудничать с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных услуг для борьбы с нелегальной арендой жилья: последние, якобы, передают налоговикам информацию о неофициальной сдаче недвижимости. «Вечерняя Москва» обсудила с экспертами, как именно ФНС может выявить «темную» аренду и какой способ уплаты налогов с доходов от сдачи жилья наиболее выгоден.
Кто кого сдает В интервью с «ВМ» председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству Константин Крохин пояснил, что данные в налоговую могут передавать единые расчетные центры, но не управляющие компании. — Обычно, если это стандартная управляющая компания, не связанная с государственными или муниципальными структурами, она не обладает информацией о зарегистрированных жильцах. Вопросами регистрации, проживания или непроживания занимаются МФЦ, которые работают через электронный документооборот, — отметил эксперт. Он добавил, что большинство частных компаний, независимых управляющих организаций вряд ли будут передавать такие данные — по закону у них нет таких полномочий. Эта информация является персональной, и ее распространение может угрожать безопасности граждан. — Управляющие компании относятся к этому очень осторожно. В случаях, когда правоохранительным или надзорным органам необходима информация о конкретном собственнике, это осуществляется только на основании запроса в рамках действующего законодательства. Если есть соответствующие полномочия, информация передается, — добавил Крохин.
Как снизить налоги Эксперт по недвижимости и ипотечный брокер Дмитрий Ракута рассказал, что правительство стремится «обелить» рынок аренды недвижимости. В настоящее время есть несколько способов уплаты налога с доходов от сдачи жилья. Каждый собственник может выбрать наиболее выгодный и удобный для него вариант. Например, можно зарегистрироваться как самозанятый и платить налог в размере 4% при сдаче квартиры физлицу и 6% — при сдаче компаниям. Самозанятость можно совмещать с работой по найму и с наличием ИП.
Другой способ легально сдавать жилье — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только для индивидуальных предпринимателей. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от предполагаемого годового дохода, который предприниматель может получить от сдачи недвижимости в аренду. Патент можно приобрести на срок от 1 до 12 месяцев. — Однако ходят слухи, что самозанятых приравняют к ИП и налог будет 6%, что, вероятно, нечестно по отношению к самозанятым, — заметил эксперт. Ракута добавил, что платить налоги по патентной системе выгоднее тем, кто сдает несколько квартир: они занимаются этим как бизнесом. Ведь открытие ИП влечет за собой дополнительные издержки, ежегодные и ежемесячные платежи за обслуживание счетов и вывод денег. Для сдачи одной квартиры это может быть невыгодно. Все остальные собственники, сдающие недвижимость на длительный срок и получающие ежемесячные доходы, должны платить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Если же гражданин сдает квартиру и проживает в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%. По словам Ракуты, некоторые собственники, попадающие под 30% налог, оформляют доверенности на недвижимость на третьих лиц, чтобы платить меньше.
Эксперт отметил, что многие граждане, сдающие жилье в аренду, используют простую лазейку, чтобы не платить налоги: заключают договор найма на 11 месяцев, который не требует регистрации, но обладает юридической силой, а затем продлевают его. Однако, если собственник получает оплату безналичным расчетом, то при постоянных переводах от одного лица средней суммой в 45 тысяч рублей банк может заинтересоваться источником дохода и сообщить об этом в налоговую. Тогда проблемы неизбежны. Поэтому граждане часто берут оплату наличными, заключил Ракута. Между тем, стоимость аренды жилья в Московской области выросла за последний месяц на 20%. Об этом сообщила вице-президент Гильдии риелторов Московской области, член национального совета гильдии Ольга Власова. Она добавила, что средняя арендная плата за жилье в Подмосковье составляет 24–25 тысяч рублей в месяц.
Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры и избежать проблем с ФНС
Как сэкономить на налогах при сдаче квартиры и избежать проблем с ФНС
Согласно сообщениям в СМИ, Федеральная налоговая служба (ФНС) начала активно сотрудничать с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных услуг для борьбы с незаконной сдачей жилья в аренду: они якобы передают налоговым органам информацию о неофициальной сдаче недвижимости. Издание «Вечерняя Москва» побеседовало с экспертами, чтобы выяснить, как ФНС может обнаружить случаи нелегальной аренды и какой способ уплаты налогов на доходы от аренды жилья является наиболее выгодным.
Как рассказал в интервью с «ВМ» председатель Союза жилищных организаций Москвы, член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству Константин Крохин, передавать данные в налоговую могут только единые расчетные центры, а не управляющие компании.
— Обычно, если это стандартная управляющая компания, не связанная с государственными или муниципальными структурами, она не имеет информации о зарегистрированных в квартирах людях. Все вопросы регистрации, проживания или отсутствия проживания решаются МФЦ, которые используют электронный документооборот, — пояснил эксперт.
Он отметил, что большинство частных компаний, независимых УК, скорее всего, не будут передавать данные, так как по закону у них нет таких полномочий. Эти сведения являются персональной информацией, и их распространение может нанести ущерб безопасности граждан.
— Управляющие компании относятся к этому вопросу очень осторожно. Если правоохранительные органы или надзорные инстанции нуждаются в информации о конкретном собственнике, это происходит только на основании официального запроса в рамках действующего процессуального законодательства. Если есть полномочия, информация передается, — добавил Крохин.
Как снизить налоги
Эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута сообщил, что правительство стремится «обелить» рынок аренды недвижимости. На сегодняшний день налог со сдачи жилья можно платить несколькими способами. Каждый собственник выбирает наиболее выгодный и удобный для него вариант.
Например, можно зарегистрироваться как самозанятый и платить налог на сдачу квартиры физическому лицу в размере 4 процентов и 6 процентов при сдаче компаниям. Самозанятость можно сочетать с работой по найму и наличием ИП.
Еще один легальный способ сдачи жилья — использование патентной системы налогообложения (ПСН). Этот вариант доступен только для индивидуальных предпринимателей. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6 процентов от предполагаемого годового дохода, который предприниматель может получить от сдачи недвижимости в аренду. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев.
— Однако ходят слухи, что со временем самозанятых приравняют к ИП и налог составит 6 процентов, что, наверное, не совсем справедливо по отношению к самозанятым, — отметил эксперт.
Ракута добавил, что платить налоги по патентной системе выгоднее тем гражданам, у которых есть несколько квартир для сдачи: они занимаются таким бизнесом. Открытие ИП влечет за собой издержки, ежегодные и ежемесячные платежи за обслуживание счетов и вывод денег. Ради сдачи одной квартиры все эти трудности не всегда оправданы.
Все остальные собственники, сдающие недвижимость на длительный срок и ежемесячно получающие за это деньги, должны платить налог на доходы физических лиц по ставке 13 процентов. Если гражданин сдает квартиру и проживает в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30 процентов. По словам Ракуты, некоторые собственники, попадающие под налоговую ставку в 30 процентов, специально оформляют доверенности на недвижимость на третьих лиц, чтобы платить меньше.
Эксперт отметил, что большинство граждан, сдающих жилье в аренду, используют простой способ, чтобы избежать уплаты налогов: заключают договор найма на 11 месяцев, который не требует регистрации и имеет юридическую силу, а по истечении срока продлевают его.
Однако если собственник получает оплату от квартирантов безналичным расчетом, то при постоянных переводах от одного лица средней суммой в 45 тысяч рублей банк может заинтересоваться источником дохода и сообщить об этом в налоговую. Тогда возможны проблемы. Поэтому граждане часто берут плату за аренду наличными, заключил Ракута.
Тем временем стоимость аренды жилья в Московской области за последний месяц выросла на 20 процентов. Об этом сообщила вице-президент Гильдии риелторов Московской области, член национального совета гильдии Ольга Власова. Она добавила, что средняя арендная плата за жилье в Подмосковье составляет 24–25 тысяч рублей в месяц.
Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция
Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция
Сдавая квартиру в аренду, вы получаете доход. А любой доход облагается налогом.
Какие существуют способы оплаты налогов с доходов от аренды недвижимости?
Имеется 3 варианта:
- подоходный налог (ставка 13%);
- патент для аренды жилых помещений (6%);
- налог для самозанятых (4%).
Каким образом оплатить налог с дохода от аренды квартиры через НДФЛ?
Шаг 1. Подпишите договор аренды или найма
Шаг 2. При необходимости зарегистрируйте договор в Росреестре
Если договор аренды или найма заключен на срок более одного года, необходимо зарегистрировать его в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги». Это нужно сделать в течение месяца после подписания договора.
Если срок договора менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.
Шаг 3. Соберите необходимые документы для подачи налоговой декларации
- паспорт;
- договор найма жилого помещения.
Также понадобятся документы, подтверждающие право собственности на квартиру или возможность ею распоряжаться, такие как свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года), выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор социального найма.
Шаг 4. Подайте налоговую декларацию в налоговую инспекцию по месту регистрации
Вы можете заполнить декларацию вручную при личном посещении налоговой инспекции или в электронном виде через сервис «Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС». На основании поданной декларации и приложенных документов налоговая начислит сумму НДФЛ к уплате (13% от дохода, полученного от сдачи жилья).
Не обязательно идти в налоговую сразу после заключения договора: декларацию за доходы текущего года нужно подать до 30 апреля следующего года. Соблюдайте сроки подачи декларации, так как за просрочку предусмотрены штрафные санкции.
Шаг 5. Уплатите НДФЛ
Форму квитанции можно скачать на сайте ФНС, заполнить самостоятельно и оплатить в банке, либо воспользоваться сервисом «Уплата налогов физических лиц». В этом случае платеж можно провести онлайн через личный кабинет.
Сколько налогов я должен платить от сдачи квартиры в России, если проживаю за рубежом?
Если вы сдаете квартиру в аренду или найм и находитесь в России более 183 дней в году, вы обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. В случае пребывания в России менее 183 дней в году, налоговая ставка составит 30%.
Подтвердить статус налогового резидента можно, получив специальный документ через сервис ФНС России. К заявлению на подтверждение статуса можно приложить копии документов, подтверждающие ваше нахождение в России за последние 12 месяцев, например, копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы.
Может ли налоговый нерезидент жить за границей и сдавать квартиру в России как самозанятый?
Да, это возможно. Согласно разъяснениям Минфина России (Письмо Минфина России от 20.12.2021 № 03-11-11/103727), налоговый нерезидент РФ, проживающий за рубежом, может продолжать предпринимательскую деятельность на территории России в статусе самозанятого.
В этом случае доходы, получаемые от сдачи жилья в России, будут облагаться налогом по ставке 4%. При этом общий доход от сдачи жилья не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
Выгодно ли использовать патент при уплате налогов со сдачи квартиры?
Еще один способ легально сдавать жилье — использовать патентную систему налогообложения (ПСН). Эта опция доступна только для индивидуальных предпринимателей. Стоимость патента устанавливается государством и составляет 6% от суммы предполагаемого годового дохода, который предприниматель может получить от сдачи недвижимости в аренду. Патент можно приобрести на срок от 1 до 12 месяцев. При наличии патента вам не нужно будет платить НДФЛ с доходов, полученных от использования имущества, и налога на само имущество.
В Москве и ряде крупных городов стоимость патента на сдачу квартиры рассчитывается исходя из ее площади и района, где она расположена. В других регионах это фиксированная сумма за количество объектов, которые вы планируете сдавать. Стоимость патента можно рассчитать на сайте.
Заявку на оформление патента можно подать лично или в электронном виде на сайте ФНС. Обратитесь в налоговую не позднее чем за 10 дней до предполагаемого начала действия патента. Патент выдадут в течение 5 дней, и он вступает в силу с момента выдачи.
Патентная система налогообложения позволяет сэкономить за счет более низкой процентной ставки по сравнению с НДФЛ. Например, если вы сдаете квартиру за 30 тыс. рублей в месяц, сумма, которую вам придется заплатить в Налоговую службу при использовании патента, составит 21 тыс. рублей. В случае с НДФЛ общая сумма будет почти в два раза больше — 47 тыс. рублей (и может вырасти еще до 50 тыс. с учетом налога на имущество).
Является ли самозанятость выгодной для арендодателей (наймодателей)?
Один из способов минимизации налогов при сдаче квартиры — оформление статуса самозанятого. В этом случае налоговая ставка составит 4% при сдаче квартиры физическому лицу и 6% при аренде ее компаниями. Этот налоговый режим доступен для тех, чей доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год, то есть доход от аренды недвижимости не должен превышать 200 тысяч рублей в месяц.
Самозанятость можно сочетать с работой по найму и наличием статуса индивидуального предпринимателя. В настоящее время специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» доступен в 80 регионах России.
Дополнительное преимущество самозанятости — отсутствие обязательных страховых взносов. Взносы в Социальный фонд и на медицинское страхование остаются на усмотрение самозанятого, при этом закон гарантирует минимальную социальную пенсию даже при отсутствии таких взносов. Кроме того, самозанятым предоставляется один налоговый вычет в размере до 10 тысяч рублей, что поможет уменьшить сумму налогов в первые месяцы.
Зарегистрироваться в качестве самозанятого можно с помощью мобильного приложения «Мой налог». В этом приложении также необходимо фиксировать платежи, на основании которых налоговая служба будет ежемесячно рассчитывать сумму налога к оплате.
Закон не обязывает перезаключать договор найма, если арендодатель уже в процессе сдачи квартиры приобретет статус самозанятого.
Если самозанятый сдает не квартиру, а апартаменты, ему придется уплатить налог по ставке 13% как физическое лицо. Это обусловлено тем, что специальный налоговый режим для самозанятых не распространяется на нежилую недвижимость.
Согласно закону, апартаменты – это помещения, не предназначенные для постоянного проживания. Такая недвижимость классифицируется как коммерческая.
Какой штраф предусмотрен за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для владельцев предусмотрены штрафы как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Полная сумма неуплаченного налога за последние три года;
- Штраф от 5 до 30% суммы неуплаченного налога за каждый полный месяц просрочки подачи налоговой декларации (декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за тем, в котором получен доход от аренды);
- Пени в размере 1/300 ставки Центрального банка за каждый день задержки (уплата налога должна быть произведена до 15 июля того года, в котором подана налоговая декларация);
- Штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога (40%, если не платить умышленно).
К примеру, гражданин РФ в 2020 году сдавал квартиру за 10 тысяч рублей в месяц, не уплачивая налоги. Следовательно, он должен был заплатить налог в размере 13 тысяч рублей. В сентябре 2021 года налоговая служба выявила это нарушение. С гражданина могут взыскать:
- 13 тысяч налога и пени;
- 2,6 тысячи – штраф за несвоевременную подачу налоговой декларации;
- 5,2 тысячи – штраф за неуплату налога;
Итого: более 20 800 рублей.
Окончательная сумма будет определена налоговой инспекцией.
Для самозанятых штраф также будет рассчитываться, исходя из ставки НДФЛ – 13%, а не налога на самозанятость.