Покупка доли в доме – ключевые аспекты, которые стоит учитывать

– Мечтал купить дом, и вот сейчас представилась такая возможность. Однако покупка целого дома финансово недостижима, поэтому рассматриваю вариант покупки доли. Есть ли особенности в таких сделках? Могут ли возникнуть неожиданные проблемы – юридические или бытовые? – спрашивает человек.

– Действительно, покупка доли в доме имеет свои особенности, которые стоит учитывать. Хотя приобретение недвижимости целиком обычно проще, это не означает, что долевая собственность не является хорошим вариантом.

Порядок приобретения доли в доме

Поскольку сделка включает приобретение двух видов имущества (часть дома и земельный участок), потребуются следующие документы:

• правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарения, акт приемки-передачи жилья;
• документы, подтверждающие право собственности или выписка из ЕГРН;
• технические паспорта на дом и земельный участок, межевой план участка;
• справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• разрешение супруга на сделку (если доля приобретается в браке).

В зависимости от условий сделки могут потребоваться дополнительные документы.

Готовы ли вы купить долю в доме?

Да, такой вариант предпочтительнее, чем вовсе не иметь ничего. Нет, лучше всего приобрести небольшой, но полноценный дом. Я живу в квартире и вообще не нуждаюсь в доме.

Процесс сделки при покупке доли дома

Если у вас ограниченный опыт в сфере недвижимости, стоит обдумать, возможно ли приобретение доли через долевую сделку с помощью риэлтора. Общий порядок сделки следующий:

1. Убедитесь, что владелец доли предложил выкупить свои квадратные метры другим участникам.
2. Заключите договор купли-продажи и нотариально заверьте его. С 2019 года сделки с долями обязательно должны быть нотариально заверены, их нельзя заключить просто в письменной форме, за исключением случаев, когда все собственники продажи своих долей согласованно совершают в рамках одной сделки.
3. Подайте документы на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сами через МФЦ.

Купили дом, а он находится на соседнем участке? Что делать, чтобы избежать конфликтов с соседом? Кому принадлежит урожай на приобретенном земельном участке? Правомерны ли требования бывших владельцев к своей доле?

Можно ли заселяться в заброшенный дом, как сделал дядя Фёдор из Простоквашино? Анализ законодательства.

Правовые и бытовые тонкости

При покупке доли в доме стоит учитывать следующие правовые и бытовые нюансы:

1. Если другим собственникам не предложено выкупить долю, они могут обжаловать сделку в суде.
2. Все собственники должны иметь права на земельный участок, на котором расположен дом. Важно провести межевание и установить границы — это может быть проблематично в российских условиях.
3. Если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, необходимо разделить участок и зарегистрировать полученные части в кадастре.
4. Покупка доли в доме с минимальной долей (например, 1/30) может быть рискованной.
5. При разделении лицевых счетов убедитесь, что у каждого собственника установлены соответствующие счетчики. В противном случае уточните порядок оплаты коммунальных услуг. Также поинтересуйтесь, как происходит уплата налогов, ремонт общих инженерных систем и другие аспекты.

❓ Часто задаваемые вопросы

Это может быть как продажа доли в праве, так и выделенная физическая часть дома.

Это означает, что доля в праве была выделена в натуре — как определенные комнаты в доме.

Это возможно только в случае, если участок не является собственностью продавца.

Как приобрести часть дома у совладельца: шаги и советы

Как сообщить совладельцу о своем намерении выкупить его долю в доме? Могу ли я предложить через нотариуса купить его долю? Каков процесс выкупа доли в доме?

Ответы специалистов (1)

• Ермаков Ярослав

Для уведомления совладельца о намерении выкупить его долю в доме необходимо отправить письменное уведомление. Это можно сделать почтой с уведомлением о вручении или передать лично с подписью на квитанции. Если совладелец согласен на продажу, заключите нотариальный договор купли-продажи.

Если договор о совместной собственности на дом предусматривает право выкупа долей другими совладельцами, письменное уведомление не требуется, можно сразу заключить сделку. Убедитесь, что у всех совладельцев есть средства на выкуп доли.

Процедура выкупа доли в доме достаточно сложная и требует юридической экспертизы. Рекомендуется консультироваться с опытным юристом для помощи в проведении сделки.

1. Заявление о намерении выкупить долю в доме у совладельца.
2. Копия свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость (дом).
3. Копия существующего договора о покупке доли в доме, если таковой заключен между собственниками.
4. Доверенность на лицо, действующее от вашего имени.

Нотариус проведет нотариальное уведомление совладельца о вашем намерении выкупить его долю. Совладелец может согласиться или отказаться от предложения. При соблюдении условий и процедур между собственниками и при необходимости выписок из ЕГРН, договор о выкупе доли оформляется нотариально.

1. Гражданский кодекс РФ, статьи 244-247, 250, 252, 254, 256, 259, 260.
2. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статья 23.5.

По вопросу уведомления совладельца о намерении выкупить его долю в доме согласно Гражданскому кодексу РФ требуется соблюдать порядок сделок по купле-продаже долей. Нотариус может удостоверить договор купли-продажи доли в доме, что обеспечивает юридическую силу и считается законным способом проведения таких сделок.

Уведомление совладельца о намерении выкупить его долю в доме может быть отправлено любым законным способом связи, включая письменное или устное уведомление, предусмотренные законодательством. В случае неудачной доставки уведомления юридические последствия могут зависеть от конкретных обстоятельств и доказательств отправки уведомления.

Покупка части квартиры с использованием материнского капитала

Приобретение собственного жилья является реальной возможностью для молодых семей улучшить свои жилищные условия. Материнский капитал может стать значимой помощью в этом процессе. Однако часто средств на покупку всего жилого помещения недостаточно, поэтому многие семьи рассматривают вариант покупки только части квартиры в рамках государственной программы поддержки семей с детьми.

Возврат НДФЛ

При покупке доли у родственников возможен налоговый вычет, если сделка не заключается между лицами, находящимися в зависимых отношениях (муж, жена, дедушка, внук и прочее).

Опции покупки части жилья за счет материнского капитала у третьих лиц должны соответствовать законодательству. Если речь идет о покупке комнаты в общежитии с использованием государственной поддержки, разрешение на такую сделку возможно только при переводе недвижимости в частный жилой фонд с запретом ее отчуждения.

Через владельца недвижимости

Это включает заключение договора купли-продажи с владельцем жилья. Оплата производится безналичным платежом, поэтому после получения разрешения на сделку средства переводятся на банковский счет продавца Пенсионным фондом.

Однако в этом случае существуют временные ограничения на использование материнского капитала. Покупка за счет государственных средств возможна только после достижения ребенком трехлетнего возраста.

Покупка части жилья через банк

В этом варианте жилье приобретается в кредит. Средства поступают от кредитной организации на счет продавца, а погашение происходит из государственной поддержки. Преимуществом такого варианта является возможность использования материнского капитала без ожидания достижения ребенком трехлетнего возраста. Практика показывает, что банки часто готовы идти на встречу молодым семьям, предлагая схемы погашения кредита с использованием материнского капитала.

Совет. Вероятность одобрения заявки кредитной организацией увеличивается, если приобретение доли позволит заемщику стать полноправным владельцем всей квартиры в будущем, что снижает риски невозврата средств.

После приобретения части жилья необходимо разделить жилплощадь на доли для каждого члена семьи, включая детей. Минимальное количество долей – три. Величина каждой доли определяется соглашением сторон сделки. Официальное разделение долей необходимо осуществить в течение полугода с момента заключения сделки.

Соглашение о покупке и продаже доли в квартире

Соглашение о покупке и продаже доли в квартире представляет собой документ, согласно которому один из владельцев квартиры продает свою долю другому лицу. Покупателем может выступать как другой долевой собственник, так и сторонний человек.

Долевая собственность: плюсы и минусы

Считается, что самое доступное жилье — это комната в коммунальной квартире. Однако еще более экономичным вариантом является приобретение доли в собственности. Доли могут быть различными — от минимальных до доминирующих. Например, можно приобрести одну сотую квартиры или две трети. Особенность долевой собственности заключается в том, что ее цена ниже рыночной стоимости реальной площади. Однако сопутствующим аспектом является высокий уровень правовых споров, возникающих до, во время и после сделок с долями.

Где мое пространство?

Если один из собственников квартиры решает продать свою долю, для ясности в бытовых условиях заключается договор о порядке пользования жилым помещением (квартирой, домом). В простых словах, этот документ отражает распределение проживания жильцов: например, «это комната бабушки, это детская комната, здесь живут родители» и т.д. Суть договора заключается в зафиксировании уже существующих особенностей проживания в квартире, делая их объектом юридического соглашения. Если собственники договорились о порядке пользования квартирой взаимно, документ оформляется и заверяется у нотариуса (заверяется сам документ, что влечет незначительные расходы). В случае отсутствия согласия вопрос о том, кто где будет жить, решается через суд.

Определение порядка пользования квартирой играет важную роль при продаже доли. Именно этот документ определяет, в какой комнате (или комнатах) потенциальный покупатель сможет проживать. Следует учитывать, что при небольшой доле в квартире (или если это однокомнатная квартира) покупатель оказывается в сложной ситуации. С одной стороны, участвуя в собственности, он имеет право на проживание в квартире. С другой стороны, это может оказаться технически невозможным.

Страшиться стоит также случаев совместной собственности. Доли выделяются или путем заключения нотариального договора о выделении долей (сам документ подлежит заверению, а не сделка), или через суд. Нотариально заверенный договор или решение суда служат основанием для выдачи регистрационными органами новых свидетельств о праве собственности собственникам.

Важно быть внимательными

При продаже долей в собственности также важна юридическая чистота прав собственности, как и при продаже квартир на вторичном рынке.

Доли в собственности имеют свои особенности. Продажа таких прав часто встречается на рынке вторичной недвижимости.

Наиболее частые споры в судах связаны с нарушениями прав несовершеннолетних в процессе приватизации жилья.

Покупка доли может быть выгодной, но несет риски, особенно связанные с юридическими аспектами.

Статья предоставлена порталом о недвижимости Realto.ru