Положения Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают особые правила для выполнения договора купли-продажи недвижимости, обусловленные особенностями данного вида имущества: в отличие от движимого имущества, недвижимость не может быть передана стандартными методами, предусмотренными для договоров купли-продажи (статья 458 ГК РФ). Согласно пункту 1 статьи 556, передача недвижимости продавцом и её приемка покупателем осуществляются посредством подписания обеими сторонами передаточного акта или другого документа о передаче*(1). Если договором или законом не предусмотрено иное, обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным после подписания обеими сторонами документа о передаче и вручения предмета договора покупателю. В отсутствие иного соглашения, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или повреждения предмета договора (пункт 1 статьи 459 ГК РФ).

Наличие передаточного акта не является обязательным условием для перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Если основанием для перехода права служит договор купли-продажи недвижимости, право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации этого права*(2). Фактическая передача недвижимости (и подписание документа о передаче) не является обязательным условием для регистрации (части 1 и 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», применительно к периоду до 31.12.2016 см. также постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 5785/11, ФАС Поволжского округа от 03.02.2014 № Ф06-1944/13, ФАС Московского округа от 27.03.2014 № Ф05-2209/14, абзац пятый пункта 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22), и может произойти как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности.

Наличие или отсутствие подписанного документа о передаче недвижимости не является безусловным доказательством выполнения или невыполнения сторонами своих обязанностей по передаче и приемке предмета продажи. Факт передачи имущества покупателю или то, что оно осталось во владении продавца, могут подтверждаться другими доказательствами (постановления АС Поволжского округа от 14.12.2015 № Ф06-3160/15, ФАС Поволжского округа от 29.08.2013 № Ф06-7536/13, Семнадцатого ААС от 26.11.2014 № 17АП-14441/14).

Приемка покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи, в том числе если это несоответствие оговорено в передаточном акте, не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее выполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ). Ответственность продавца наступает при доказанности недостатков передаваемой недвижимости (см. постановления АС Поволжского округа от 04.04.2016 № Ф06-6653/16, Тринадцатого ААС от 06.05.2016 № 13АП-6542/16, Четвертого ААС от 28.08.2015 № 04АП-2495/15, Семнадцатого ААС от 06.08.2015 № 17АП-6568/15).

Как указано в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, она считается переданной с этого момента. Поэтому, например, при продаже арендатору арендованного имущества не требуется оформлять еще один передаточный документ. Обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи, так как предмет договора уже находится во владении покупателя (статьи 458 и 459 ГК РФ).

В соответствии с третьим абзацем пункта 1 статьи 556 ГК РФ, уклонение одной из сторон от подписания акта передачи недвижимости на условиях, оговоренных в договоре, приравнивается к отказу от выполнения обязательств. Для продавца это означает отказ от передачи имущества, а для покупателя — от его принятия. Если иное не указано в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, в такой ситуации вторая сторона, помимо требования о возмещении убытков, может предъявить требования, предусмотренные статьями 463 и пунктом 3 статьи 484 ГК РФ (постановления Пятнадцатого ААС от 25.03.2013 N 15АП-1788/13, АС Поволжского округа от 09.12.2014 N Ф06-17770/13, Одиннадцатого ААС от 16.09.2014 N 11АП-10349/14). При этом, если покупатель по договору продажи недвижимости требует государственной регистрации перехода права собственности, это зависит от выполнения продавцом обязательства по передаче имущества. В случае, если имущество не передано, покупатель вправе также потребовать обязания продавца передать вещь. Удовлетворение этого требования является условием для удовлетворения требования о регистрации перехода права собственности (абзацы второй и третий пункта 61 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, постановления АС Уральского округа от 16.05.2016 N Ф09-3014/16, АС Северо-Кавказского округа от 12.05.2016 N Ф08-2596/16).

*(1) Нормативные правовые акты не устанавливают унифицированную форму передаточного акта по договору продажи недвижимости. При его составлении можно использовать общие рекомендации по оформлению документа, подтверждающего приемку исполнения.

Советуем прочитать: Перечень почтовых переводов. Форма N 103

*(2) Стоит помнить, что право собственности на недвижимость может возникнуть и без государственной регистрации перехода этого права. Это касается, например, случаев универсального правопреемства, когда основанием перехода права собственности на недвижимость является закон, а не договор (см., например, второй абзац пункта 11 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Переход права собственности на недвижимое имущество представляет собой передачу всех полномочий новому владельцу, зафиксированную в государственном реестре уполномоченным органом.

Порядок перехода права собственности

Согласно статье 551 ГК РФ, переход права на недвижимость по договору купли-продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Для регистрации перехода права на жилое помещение или иную недвижимость можно подать документы несколькими способами:

непосредственно в региональном отделении Росреестра;
обратившись в МФЦ (многофункциональный центр);
через портал Госуслуг (с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи);
почтовым отправлением с описью вложения.

Для граждан государственная регистрация перехода права собственности обойдется в две тысячи рублей. Для юридических лиц госпошлина составляет 22 000 рублей. Также могут потребоваться дополнительные расходы на оформление документов, включая нотариальную доверенность, если документы подает представитель.

Это интересно: Что такое право собственности граждан

Какие документы необходимы для внесения записи в госреестр

Для внесения записи о смене владельца в государственный реестр необходимо подать заявление установленной формы и приложить следующие документы:

правоустанавливающие документы на недвижимость: договор купли-продажи, дарения и т. д.;
паспорта участников сделки;
квитанцию об уплате государственной пошлины;
подписанные сторонами договоры и акты приема-передачи.

Если стороной сделки является юридическое лицо, необходимо предоставить его учредительные документы. При продаже имущества, приобретенного в браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга. В случае приватизации квартиры, покупателю следует запросить у продавца справку об отсутствии зарегистрированных в ней лиц.

Согласно статье 16 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок регистрации перехода права собственности составляет семь рабочих дней при подаче документов в Росреестр и девять рабочих дней — при обращении через МФЦ.

Заявление в Росреестр:

Когда квартира становится собственностью при покупке

Зачастую продавец требует оплату сразу при подписании договора купли-продажи. В такой ситуации покупателю важно знать момент перехода права собственности на недвижимость: становится ли он полноправным владельцем жилья сразу после сделки и передачи денег? Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит только после государственной регистрации. Это следует учитывать при организации расчетов. Также рекомендуется юридическая поддержка специалиста по сделкам с жильем, особенно при покупке квартиры на вторичном рынке.

Полезно: получение свидетельства о праве собственности

На что обратить внимание при оформлении сделки

Иногда одна из сторон сделки (чаще продавец) по разным причинам уклоняется от визита в регистрирующий орган. В таких случаях важно помнить, что по закону уклонение от регистрации права собственности может повлечь за собой судебное разбирательство с возмещением убытков за счет уклоняющейся стороны.

С 28 октября 2021 года МФЦ и органы Росреестра обязаны проводить выездные приемы заявлений и документов на регистрацию собственности. Однако порядок и стоимость таких выездных приемов пока не установлены. Кроме того, подать заявление о регистрации права можно будет через нотариуса.

как проверить регистрацию в Росреестре;
как признать запись о праве собственности недействительной.
Туркина Елена Алихановна

2021-10-19 15:28:53

Обратите внимание, что свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в России больше не выдаются, и передача права собственности подтверждается только выпиской из ЕГРН.

2023-04-18 06:44:02

Туркина Елена Алихановна, Уважаемая Туркина Елена Алихановна! А что это значит с точки зрения материального права? Это, на мой взгляд, говорит о том, что собственник не обладает правом собственности! А?

2023-04-18 06:51:23

«Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в России больше не выдаются, и передача права собственности подтверждается лишь выпиской из ЕГРН.» В этом случае получается, что собственник не обладает правом собственности? Что делать? Почему произошел такой «перекос» в праве? Кто ответчик в этом случае? Спасибо. Жду ответа на свои вопросы. С уважением.

Советуем прочитать: Как подать обращение в Роспотребнадзор через интернет в Московской области: руководство и рекомендации

Что изменится в законах для собственников и покупателей недвижимости с 1 января 2025 года

Передача имущества в собственность: что нужно знать в 2025 году

В 2025 году в России вступят в силу новые законы в сфере недвижимости, ЖКХ, налогообложения и ипотеки.

Рассматриваем вместе с экспертами, какие изменения ожидают собственников и потенциальных покупателей жилья.

Вводятся штрафы за распространение информации из ЕГРН

Устанавливается административная ответственность за незаконное распространение сведений из ЕГРН.

Если должностные лица, имеющие доступ к сведениям ЕГРН, передают эти данные третьим лицам за плату или создают ресурсы, позволяющие получить к ним доступ, например сайты-двойники Росреестра, они будут нести административную ответственность и уплачивать штрафы.

Юлия Дымова

директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Минимальная сумма штрафа за такое правонарушение для физических лиц составит 15-20 тыс. руб., для должностных лиц — 40-50 тыс. руб., для предпринимателей — физлиц — 80-100 тыс. руб., для юрлиц — 350-400 тыс. руб.

Предполагается, что закон повысит безопасность личных данных граждан.

Читайте также: Данные в выписках ЕГРН перестали быть публичными: как легко подтвердить владение недвижимостью на Домклик

Изменения в получении материнского капитала

С 1 января 2025 года материнский капитал будет предоставляться только за детей, имеющих гражданство России с рождения.

Сейчас право на выплаты есть у людей с гражданством РФ при рождении и усыновлении ребенка. Таким образом, на маткапитал могут претендовать и родители с детьми, приехавшими из-за границы и получившими российский паспорт.

С нового года это будет возможно только в случае, если родители были гражданами России на момент рождения ребенка. То есть маткапитал не смогут получить те, кто приобрел гражданство России после рождения ребенка в другой стране.

Читайте также: Материнский капитал на улучшение жилищных условий в 2023 году

Необходимость уведомления ФНС о потере имущества для отмены налога отпадает

С 1 января 2025 года начнет действовать закон, по которому Федеральная налоговая служба (ФНС) будет автоматически получать информацию о гибели имущества, избавляя жителей от необходимости сообщать об этом самостоятельно.

«Под гибелью имущества подразумевается его уничтожение, например, если дом сгорел из-за пожара. Ранее налогоплательщики должны были лично уведомлять ФНС о потере имущества и подавать заявление для прекращения налогообложения уничтоженной недвижимости. Теперь сотрудники налоговой будут получать эти сведения через межведомственный обмен», — пояснила Юлия Дымова.

Налог на такие объекты автоматически перестанет начисляться с первого числа месяца, когда произошла утрата.

Читайте также: Как правильно рассчитывается налог на недвижимость

В России будет внедрен мониторинг строительства социально значимых объектов

В 2025 году правительство России намерено запустить систему мониторинга строительства важных для граждан объектов, таких как школы и поликлиники.

Ожидается, что эта система будет выявлять риски, что позволит властям принимать управленческие решения на стадии строительства. Кроме того, это повысит прозрачность строительных процессов и сократит количество незавершенных объектов.

Введена новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков

С 1 января 2025 года владельцам участков с постройками придется указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какую часть земли занимает возведенное строение, а также его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.

«Ранее эта информация не указывалась, многие объекты не были «привязаны» к земле. В результате возникали ситуации, когда, например, при планировании строительства автодороги обнаруживали, что на пути стоит дом, не отмеченный на карте. Данная поправка позволит сделать процесс проектирования более прозрачным и зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.

Читайте также: Как зарегистрировать право собственности на дом и земельный участок

Увеличение минимального размера оплаты труда

С 2025 года в России увеличат минимальный размер оплаты труда (МРОТ) до 19 242 рублей в месяц.

Это на 18,5% больше, чем в конце 2023 года, когда уровень минимальной оплаты труда составлял 16 242 рубля.

Россиян будут предупреждать о финансовой нагрузке до выдачи нового кредита

С 1 января 2025 года банки и микрофинансовые организации при рассмотрении заявок на кредиты и займы должны будут в обязательном порядке рассчитывать долговую нагрузку заемщиков. Если ежемесячные платежи превышают 50% дохода, заемщику будет выслано письменное уведомление о рисках.

Советуем прочитать: Заполнение декларации 3-НДФЛ для имущественного вычета

Заемщику необходимо будет подтвердить получение информации и подписать документ.

«Эта мера направлена на борьбу с ростом уровня закредитованности граждан. Не все заемщики могут объективно оценить свою долговую нагрузку и затем справиться с ней. Нововведение позволит гражданам получить систематизированную информацию о своих кредитах, понять уровень своей финансовой нагрузки и принимать более взвешенные решения, а также перераспределить доходы, чтобы избежать проблем с выполнением обязательств по кредиту», — рассказала Юлия Дымова.

Читайте также: Трезвый расчёт: как определить комфортный платёж по ипотеке

Налоговое законодательство в сфере недвижимости регулярно совершенствуется, отражая изменения в различных аспектах сделок. 2025 год не станет исключением.

Хотя фундаментальных изменений в НДФЛ и налоге на имущество не предвидится, некоторые элементы налогообложения были урегулированы законодателем.

Изменения в законодательстве о недвижимости в 2025 году

2023 год заканчивается, и мир готовится встретить новый — 2025. Люди подводят итоги, строят планы и стараются понять, что готовит следующий год. Хотя события, которые ждут каждого из нас, остаются неизвестными, о некоторых изменениях в законодательстве о недвижимости можно сказать наверняка. Многие законы уже опубликованы и скоро вступят в силу.

Гражданский кодекс о режимных объектах

С 1 мая 2025 года в часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации будет включена новая статья 8.1. Согласно этой норме, государство не станет осуществлять кадастровый учет объектов недвижимости, если это приведет к раскрытию сведений, содержащих государственную тайну (федеральный закон от 02.11.2023 № 518-ФЗ). В этом случае Росреестр зарегистрирует только право собственности Российской Федерации (или другого публично-правового образования) на объект. При этом права хозяйственного ведения, оперативного управления этой недвижимостью, а также права постоянного (бессрочного) пользования или безвозмездного пользования земельным участком будут возникать с момента передачи указанного имущества правообладателю, а не с момента внесения сведений в ЕГРН.

Федеральный закон от 02.11.2023 № 509-ФЗ, принятый в тот же день, уточнил положения закона № 518-ФЗ. В нем указано, что информация об объектах и правообладателе, представленная в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН, не должна приводить к раскрытию сведений об объекте недвижимости, содержащих государственную тайну. Если запись в ЕГРН о регистрации права постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимость раскрывает государственную тайну, то правообладатель вправе погасить запись в ЕГРН при условии, что РФ или другое публично-правовое образование уже оформили право собственности на данный объект.

Более того, согласно статье 2 закона № 509-ФЗ, правительство Российской Федерации формирует и утверждает перечень режимных объектов (за исключением земельных участков), которые вообще не ставятся на государственный кадастровый учет, а сведения о праве собственности РФ на них не вносятся в ЕГРН. Право собственности государства на эти объекты возникает в силу закона.

В принципе, это логично. Было бы странно вносить в ЕГРН, например, сведения о ракетных шахтах стратегических ракетных войск, военных предприятиях или командных пунктах Вооруженных сил Российской Федерации, которые по своей сути являются объектами недвижимости. Или это делалось до настоящего времени? Тогда просто нет слов.

Изменения в налоговом законодательстве

С 1 января 2025 года вступит в силу подпункт «а» пункта 108 статьи 2 федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ. В результате, пункт 4.1 статьи 382 Налогового кодекса РФ пополнится новым абзацем. В соответствии с этой поправкой, если собственник не сообщит в налоговую инспекцию о гибели или уничтожении своей недвижимости, то ИФНС все равно прекратит исчислять налог на этот объект с 1 числа месяца его гибели или уничтожения на основании сведений, полученных от государственных или муниципальных органов. Иными словами, государство вводит беззаявительный порядок прекращения начисления налога в случае гибели или уничтожения недвижимости.

ЖК Южные Сады. Близко к метроКвартиры с полной отделкой готовы к заселению. Также имеются квартиры с террасами. Двор-патио без автомобильного движения. Хорошо развитая инфраструктура