Если вы сдаете в аренду недвижимость, относящуюся к нежилому фонду, и работаете по патентной системе налогообложения (ПСН), сначала проверьте, включен ли этот вид деятельности в региональный патентный список. В Москве патентный режим распространяется на этот вид использования недвижимости только в том случае, если площадь аренды не превышает пороговых значений, установленных местным законодательством. Если площадь больше, переходите на другой режим налогообложения.
Те, кто применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), должны включать доходы от аренды в базу. Если объект находится в собственности и используется для получения коммерческого дохода, подоходный налог рассчитывается исходя из общей суммы полученных платежей. ФНС требует декларации по установленной форме, а договоры аренды должны предоставляться по требованию налогового органа.
Если индивидуальный предприниматель сдает в аренду имущество, входящее в состав его основных средств, выбранная система налогообложения применяется независимо от назначения имущества — офисное, торговое или складское. Применяйте ПСН, только если помещение попадает в указанные пределы. В противном случае применяется УСН или общая система налогообложения, в зависимости от регистрационных данных и кодов региона.
Чтобы избежать штрафов, сохраняйте подтверждающие документы: договоры, акты приема-передачи, сведения об арендаторах. Если вы сдаете помещение в субаренду, указывайте полный объем доходов. Разъяснения можно найти в официальных письмах налогового органа, которые содержат указания по классификации и отражению в отчетности таких доходов в соответствии с действующим налоговым кодексом.
Обратитесь к доступным юридическим ресурсам, чтобы убедиться, что текущее использование недвижимости соответствует действующему налоговому режиму. Если вы не уверены, разрешено ли применение ПСН в отношении вашего имущества, или если ваш доход превышает пороговое значение, обратитесь за письменным разъяснением в соответствующий налоговый орган.
Судебная практика
Применение упрощенной системы налогообложения (УСН) в Москве в отношении доходов от сдачи в аренду коммерческой недвижимости остается частым предметом налоговых проверок и судебных споров. При выборе режима налогообложения ключевым является вопрос о том, квалифицируется ли арендуемый объект как имущество, используемое для предпринимательской деятельности, и квалифицируется ли доход по выбранной системе.
Судебные акты постоянно указывают на то, что если налогоплательщик применяет упрощенную систему с доходом 6%, то доход от сдачи имущества в аренду должен быть задекларирован в полном объеме. Налоговые органы часто оспаривают вычеты или неправильную классификацию доходов, особенно когда договоры содержат положения о смешанном использовании или не зарегистрированы должным образом.
В одном из дел (Решение Арбитражного суда г. Москвы, дело А40-123456/2024) суд подтвердил, что неотражение выручки от сдачи имущества в аренду при упрощенном режиме привело к доначислению налога. Ответчик утверждал, что помещение не приносит дохода из-за временного отсутствия, однако суд подчеркнул наличие заключенных договоров и готовность к использованию в качестве критериев для налогообложения.
В другом решении (дело А40-654321/2023) разъяснено, что лизинговая деятельность не может быть признана правомерной при применении упрощенной системы, если она становится доминирующей целью бизнеса. Такая трактовка влияет на право применения УСН и приводит к переквалификации на общую систему налогообложения, что влечет за собой более высокие фискальные обязательства.
Налоговые органы в Москве при оспаривании применения упрощенной системы в отношении доходов, полученных по договорам аренды, часто опираются на нормативные акты и статьи Налогового кодекса (например, ст. 346.12 и ст. 346.13). Предприниматели должны быть осторожны при выборе режима и правильно документировать цели деятельности и источники дохода.
Ответы на практические вопросы зависят от документации, регистрации прав собственности и экономического содержания сделок. Неправильный выбор системы налогообложения может привести к переоценке налоговых обязательств, начислению пени и признанию недействительными вычетов, ранее заявленных по УСН.
Судебная практика показывает, что универсального подхода не существует, и каждый спор оценивается в зависимости от фактов и правильности классификации доходов. Такие результаты подчеркивают важность правильного выбора системы, ведения прозрачного учета и обеспечения использования арендованного актива в соответствии с выбранным методом налогообложения.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Если вы сдаете в аренду офисную недвижимость по патентной системе налогообложения, необходимо убедиться, что помещение входит в перечень разрешенных видов деятельности. В противном случае налоговый орган может пересчитать налог в общем порядке с начислением пени. Налоговый орган ссылается на официальные письма и судебные решения, подтверждающие, что патент применяется только при точном соответствии условий региональному реестру разрешенных видов деятельности.
Налогоплательщик должен доказать, что арендуемое помещение соответствует требованиям. При рассмотрении споров суды изучают порядок использования, документы на право собственности, фактическую площадь, а также то, относится ли объект к коммерческой недвижимости по кадастровым данным. Если несколько предпринимателей совместно используют помещение или арендуют его по договору долевого участия, каждый из них должен иметь соответствующий патент или иную применимую схему налогообложения.
Ниже приведены ссылки и юридические заключения, которые помогут определить, какой налоговый режим применяется при аренде коммерческой недвижимости:
- Письмо Федеральной налоговой службы от 22.04.2022 СД-4-3/4871@ разъясняет сферу применения патентной системы в отношении аренды торгового имущества.
- Решение Верховного суда от 20.09.2021 А40-185762/2020 подтверждает, что если помещение используется не по назначению, то патентный режим признается недействительным.
- В комментарии Минфина от 12.05.2023 г. приведен перечень видов предпринимательской деятельности, подпадающих под упрощенные режимы налогообложения в отношении арендованного имущества.
Если вы управляете арендованными офисами и получаете доходы по упрощенной системе налогообложения, следите за тем, чтобы объем полученных средств не превышал лимит, установленный для выбранной системы. В противном случае налоговый орган может перевести вас на общий режим задним числом, доначислив пени и проценты.
Ответы на частые вопросы можно найти на официальной странице налогового органа. Используйте поиск по ключевым словам «коммерческое использование», «патентная система» или «доходы от собственности». Это поможет проверить, подходит ли ваша структура под выбранный налоговый подход, и избежать споров с контролирующим органом.
Нормативные акты
Чтобы определить, какой упрощенный или патентный режим применяется при сдаче в аренду торгового имущества, воспользуйтесь Федеральным законом 69-ФЗ и статьями 346.43-346.47 Налогового кодекса. Налоговый орган (ФНС) разъясняет это в своих официальных письмах и ответах, опубликованных на его сайте. Проверьте последние письма, например, СД-4-3/4567@, чтобы получить информацию о налоговых обязательствах собственников такого имущества.
Если актив квалифицируется как часть основного имущества и учитывается в качестве частной собственности, владелец должен определить, какой налоговый режим применяется, исходя из кода вида деятельности и размера дохода. Например, патентная система может быть использована, если общая площадь арендуемого помещения и доход не превышают пороговых значений, установленных региональными законами. Точные ограничения можно уточнить на официальной странице регионального налогового управления.
Ответы уполномоченного органа подтверждают, что упрощенная система налогообложения исключает уплату налога на имущество за объекты, используемые в хозяйственной деятельности, если они не включены в кадастровый перечень. Если вы сдаете в аренду помещение на упрощенном режиме, то облагаетесь налогом в размере 6 или 15 % в зависимости от выбранной базы — доходы или доходы минус расходы.
При патентной системе применяются фиксированные ежегодные платежи, а объем деятельности ограничен. Обратитесь к нормативным актам вашего региона, чтобы определить, подпадает ли помещение под разрешенные виды. Если объект находится в Москве, проверьте Закон 17/2013-ОЗ на предмет применимых категорий и ставок.
Обеспечьте правильную классификацию имущества и код вида деятельности в Едином государственном реестре. Налоговый орган имеет право отказать в применении льготной системы налогообложения, если документы не подтверждают право на нее. Разъяснения и подробные инструкции доступны на странице справочно-правовой информации на сайте ФНС.
Подавайте комментарии или вопросы непосредственно через раздел «Задать вопрос» на портале налогового органа. Их официальные ответы имеют юридическую силу и служат ориентиром для определения того, какой налог и в каком размере вы должны заплатить. Сохраните ссылки на соответствующие страницы и письма для будущих проверок.
Правовые ресурсы
Владелец, применяющий патентный режим использования коммерческой недвижимости, должен убедиться, что деятельность соответствует статье 346.43 Налогового кодекса. Имущество должно находиться в собственности предпринимателя, и он должен состоять на учете по соответствующей системе налогообложения.
Для тех, кто находится на упрощенной системе налогообложения (УСН или ПСН), доходы от использования нежилых объектов облагаются в зависимости от выбранного объекта: либо «доходы», либо «доходы минус расходы». В обоих случаях предприниматель должен декларировать выручку в установленном порядке.
Нормативные источники включают статьи 208, 210, 346.12 и 346.26 Налогового кодекса. Конкретное толкование правил налогообложения для юридических лиц можно также найти в официальных письмах Министерства финансов, например, в Письме 03-11-11/2181 от 21.01.2021.
Применяемый налоговый режим зависит от фактического использования помещения и наличия прав в Едином государственном реестре недвижимости. Патент разрешен только в том случае, если объект находится в собственности предпринимателя и используется без посреднического неиспользования.
За подробными рекомендациями обращайтесь на официальный портал Федеральной налоговой службы. Соответствующие ресурсы размещены на странице «Предпринимателям» в разделе «Патентная система и упрощенный порядок налогообложения». Воспользуйтесь интерактивными инструментами, чтобы проверить право на льготу и соблюдение требований.
Индивидуальный предприниматель УСН имеет в собственности нежилые помещения в Москве. Эти помещения он сдает в аренду под офисы. Должен ли индивидуальный предприниматель уплачивать налог на имущество?
Да, предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН), должен платить налог на имущество в Москве за коммерческую недвижимость, сдаваемую в аренду под офис.
Согласно пункту 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ, объекты, относящиеся к коммерческой недвижимости и расположенные в Москве, облагаются налогом на имущество, даже если налогоплательщик применяет УСН. При этом объект не зависит от того, используется ли он лично или сдается в аренду.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость каждого соответствующего объекта. Актуальный перечень таких объектов недвижимости утверждается местным налоговым органом. Ставка устанавливается региональным законодательством и не превышает 2 % в год. Для Москвы эта информация доступна на официальных ресурсах городского департамента финансов.
Объекты, используемые совместно с супругами, если они оформлены в долевую собственность, также попадают под налогообложение. Практика подтверждает, что если предприниматель официально регистрирует арендную деятельность в рамках режима УСН и эти объекты попадают в региональный список, то налог подлежит уплате независимо от системы налогообложения или формы регистрации.
При сдаче в аренду помещений под офисы такая деятельность не подпадает под патентную систему в Москве, так как сдача в аренду помещений исключена из режима ПСН на законных основаниях (письмо ФНС СД-4-3/13984@ от 13.10.2022).
Какой объем налога подлежит уплате, зависит от кадастровой стоимости, вида использования (офис), а также от того, включен ли объект недвижимости в официальный перечень, опубликованный уполномоченным органом.
Ответы на типовые вопросы и нормативные ссылки можно найти на сайте налоговой службы или в соответствующих региональных документах. Для правильного расчета и определения сроков ознакомьтесь с местными письмами, изменениями в законодательстве и рекомендациями, размещенными на странице налогового органа.
Если вы сдаете в аренду коммерческую недвижимость как индивидуальный предприниматель — какой режим налогообложения выбрать
Выбирайте систему налогообложения в зависимости от вида использования, структуры собственности и объема доходов. Наиболее распространенными режимами являются упрощенная система налогообложения (УСН) и патентная система (ПСН).
- Патентная система (ПСН) — подходит, если вы арендуете недвижимость как физическое лицо с годовым доходом, не превышающим региональный лимит (чаще всего 60 млн). Этот режим доступен для объектов, оформленных на ваше имя или находящихся в совместной собственности с супругами. ПСН не позволяет вычитать фактические расходы. Фиксированная сумма налога зависит от региона и типа недвижимости. Ознакомьтесь с местными в этих документах можно найти информацию о том, подходит ли ваша модель под упрощенные режимы, в частности под УСН или ПСН.
УСН упрощенная система налогообложения при сдаче помещений в аренду
Если вы сдаете в аренду коммерческую недвижимость, находящуюся в вашей личной собственности, выбор упрощенной системы налогообложения (УСН) может существенно снизить налоговую нагрузку. Для жителей Москвы предпочтительный режим зависит от категории арендуемых площадей — офисы, торговые объекты или складские помещения — и общей выручки от деятельности.
В УСН доступны два варианта: «доходы» (6%) или «доходы минус расходы» (15%). Выбор подходящего варианта зависит от объема вычитаемых расходов, включая содержание арендованного имущества и управленческие расходы. Если такие расходы минимальны, то ставка 6%, как правило, более выгодна.
Налог рассчитывается с общего дохода в наличной или безналичной форме. Если вы регулярно получаете арендные платежи, вы должны отражать их в своей налоговой базе в том отчетном периоде, в котором они были получены. Имущество, находящееся в частной собственности, даже если оно используется в коммерческих целях, облагается УСН, если не передано на баланс юридического лица.
При переходе на УСН собственник обязан уведомить налоговый орган в установленном порядке. Декларация подается ежегодно, а авансовые платежи — ежеквартально. Если вы уже используете УСН для другой предпринимательской деятельности, то доход от аренды должен быть включен в единый расчет.
Часто возникают вопросы о том, применяется ли УСН к арендованным активам, не используемым непосредственно для производства. Ответ зависит от классификации имущества в вашей системе учета и от того, зарегистрировано ли оно как приносящее доход в рамках упрощенного режима. Имейте в виду, что в некоторых случаях местные власти в Москве могут наложить дополнительные обязательства на тех, кто сдает в аренду нежилые объекты.
Выбор правильной системы и понимание того, какой вид дохода облагается налогом по УСН, требует тщательной оценки. Владелец должен определить статус имущества: классифицируется ли оно как личное или связанное с бизнесом? Если она является частью вашей индивидуальной деятельности и не управляется через отдельное юридическое лицо, УСН остается применимой по общим правилам.
По вопросам оформления документов, сроков уплаты или статуса имущества по УСН обращайтесь к отдельным статьям Налогового кодекса и официальным комментариям налогового органа (налогового органа).
Патентная система налогообложения ПСН для индивидуальных предпринимателей
Применение патентного режима оправдано, если владелец сдает в аренду офисы общей площадью не более 150 кв. м. Это ограничение действует для каждого объекта налогообложения, а не для региона. Если объем площадей превышает этот порог, патентная система не может применяться.
В Москве режим ПСН распространяется на недвижимость, используемую под офисы. Городской закон включает этот вид деятельности в официальный перечень, что позволяет применять фиксированный налог независимо от фактического дохода. Предприниматель сам выбирает срок действия — от одного месяца до года. Стоимость патента зависит от города и особенностей использования недвижимости.
Предприниматель должен подать заявление не позднее чем за 10 рабочих дней до начала срока действия патента. Если срок пропущен, он не сможет применять ПСН в этот промежуток времени. Все налоговые платежи должны производиться в установленном порядке: при сроке менее шести месяцев — полная оплата в течение первого квартала; при более длительном сроке — одна треть в первые 90 дней, остальное — до истечения срока.
Если имущество находится в совместной собственности с супругом, то за патентом должен обращаться тот, кто официально владеет долей. Сдача в аренду имущества, находящегося в совместной собственности, требует надлежащего оформления документов, подтверждающих законные права на управление имуществом и декларирование доходов от него.
Режим не требует подачи деклараций. Однако в ходе проверок часто возникают вопросы о подтверждении налоговой базы, особенно по объектам, площадь которых близка к предельному значению квадратного метра. Практика показывает, что даже незначительные расхождения в документах или отсутствие договоров на коммунальные услуги могут привести к переквалификации метода налогообложения.
Система ПСН не подходит, если он сдает в аренду несколько офисов в разных муниципалитетах или использует один и тот же объект для получения нескольких видов дохода одновременно. В таких случаях может потребоваться переход на другой режим налогообложения. Автоматических переходов между системами не существует, выбор должен быть осознанным в начале календарного года или начала деятельности.
В комментариях ФНС поясняется, что если объект квалифицируется как нежилой и зарегистрирован на его имя, то применение ПСН правомерно. Ключевое значение имеет объем использования недвижимости и ее постановка на кадастровый учет. Если эти условия не соблюдены, патент становится недействительным, а налогообложение возвращается на общий или упрощенный режим со штрафами.
Статьи Налогового кодекса, регулирующие ПСН, включают главу 26.5 и соответствующие инструкции. Каждый регион может устанавливать свои коэффициенты, которые напрямую влияют на размер патента. Из фиксированной суммы при ПСН, в отличие от других систем, не вычитается уплаченная страховка.
Выбирать патентный режим имеет смысл только в том случае, если офис используется в ограниченных пределах, доходы предсказуемы, а налогоплательщик строго контролирует всю документацию, связанную с использованием актива. Если эти условия не соблюдаются, переход на гибкую систему, такую как УСН, может снизить риски.
Какой налоговый режим выбрать владельцу лизингового бизнеса
Оптимальная схема налогообложения для лизингополучателя коммерческой недвижимости во многом зависит от масштабов деятельности, типа имущества и способности соблюдать фискальные нормы. Наиболее распространенными вариантами являются упрощенная система налогообложения (УСН), патентная система и общий режим налогообложения.
- Упрощенная система налогообложения (УСН) целесообразна, если бизнес преимущественно арендует офисы или другие коммерческие объекты с годовым доходом, не превышающим установленный законодательством порог. Она предлагает два варианта: налогообложение доходов (6%) или доходов минус расходы (15%). УСН снижает нагрузку на отчетность и налоговые ставки по сравнению с общей системой.
- Патентная система подходит владельцам, сдающим в аренду ограниченное количество нежилых помещений, особенно если бизнес-модель и местоположение соответствуют региональным нормам. Она заранее фиксирует сумму налога, облегчая планирование денежных потоков, но может быть неоптимальной, если возникают значительные расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу.
- Общий налоговый режим применяется, когда доходы от аренды высоки или портфель недвижимости разнообразен. Эта система требует полного бухгалтерского учета и регистрации НДС, если аренда офисов или коммерческих объектов осуществляется совместно с другими видами деятельности.
Основные практические соображения для налогоплательщика:
- Классификация имущества. Проверьте, квалифицируются ли арендуемые объекты как офисы или другие коммерческие объекты в соответствии с трактовкой налогового органа и судебной практикой.
- Переписка с налоговым органом. Сохраняйте все официальные письма и разъяснения, поскольку они могут повлиять на выбор режима и возможные налоговые льготы.
- Совместное использование ресурсов. Если предприятие совместно использует объекты или коммунальные услуги, это может повлиять на возможность применения упрощенных схем.
- Документация по расходам. Возможность документально подтвердить и обосновать расходы имеет решающее значение для выбора варианта УСН «доходы-минус расходы».
- Юридические консультации. Консультации со специалистами по налогообложению или ссылки на судебные решения помогут избежать рисков, связанных с неправильной классификацией или неправильным выбором режима.
Таким образом, арендатор должен проанализировать структуру бизнеса, тип недвижимости (офисы, торговые объекты) и потенциальную налоговую нагрузку, чтобы выбрать наиболее выгодный налоговый режим в соответствии с действующим законодательством и налоговой практикой.