Заручитесь нотариально заверенным отказом несогласного сожителя и подайте заявление о переходе права собственности в местный центр «Мои документы» — российская практика подтверждает принятие таких досье без участия суда.
Федеральный закон 1541-1 (ст. 2, п. 2) разрешает передавать муниципальное жилье в частную собственность, если каждый совершеннолетний жилец либо подпишет согласие, либо предоставит письменный отказ. Заверенный отказ удовлетворяет требованиям закона, поэтому домохозяйство может подать заявку, несмотря на то что один жилец отказывается от права собственности.
Подготовьте технический паспорт, кадастровую выписку, копии паспортов всех жителей и оригинал отказа; подайте пакет документов в многофункциональный центр в течение шестидесяти календарных дней со дня получения отказа. В течение тридцати дней орган власти выдает проект договора, после подписания которого Росреестр регистрирует полное право собственности.
Лицо, подписавшее отказ, сохраняет право пожизненного проживания в соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса, но теряет право на продажу, дарение или завещание жилья. Разъяснение этих последствий в ходе переговоров часто позволяет разрешить внутренние конфликты и ускорить сбор документов.
Можно ли приватизировать квартиру, если один зарегистрированный жилец отказывается?
Для передачи государственного жилья в личную собственность требуется согласие всех совершеннолетних лиц, внесенных в официальный реестр жильцов. Если хотя бы один из участников подаст официальный письменный отказ, передача собственности может быть осуществлена только при условии его явного отказа от прав. Такой отказ должен быть нотариально заверен и подан вместе с основным пакетом документов.
Без такого согласия власти отклонят заявку из-за неполного списка участников. Отказавшийся сохраняет право на дальнейшее проживание в жилище, но теряет право на долю в праве собственности после передачи. Этот отказ не лишает его законных прав на проживание в соответствии с жилищным законодательством.
Если отказывающийся не достиг 18 лет или признан недееспособным, его интересы защищают органы опеки. В этом случае может потребоваться разрешение соответствующего муниципального органа или суда. Попытки выселить несогласного жильца без надлежащих правовых оснований будут признаны недействительными и могут привести к административным или гражданским спорам.
Чтобы действовать законно, заручитесь нотариально заверенным заявлением несогласного и включите его в официальное заявление. Если они откажутся предоставить такое заявление, приватизация не может быть завершена без вмешательства суда или внесения изменений в список зарегистрированных жителей законным путем.
Требуется ли согласие всех зарегистрированных жильцов по закону?
Да. При переводе муниципального жилья в частную собственность каждый взрослый, чье имя указано в домовой книге, должен либо подписать заявление, либо подать нотариально заверенный отказ; без этих подписей кадастровая палата откажет в регистрации.
Ключевое законодательное правило
Статья 2 Федерального закона о праве собственности на жилье требует единогласного письменного согласия всех совершеннолетних жильцов. Любой человек, который уже воспользовался правом на свободный переход права собственности в другом месте, может отказаться от этого, подав официальное заявление об отказе; отказ сохраняет пожизненное пользование помещением, но исключает его из числа собственников.
Особые категории
— Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет — согласие выдается родителями или опекунами с предварительного разрешения местного органа опеки и попечительства.
— Лица в возрасте 14-18 лет — письменное согласие выдается как самим подростком, так и его законным представителем.
— Недееспособные или пропавшие без вести лица — назначенный судом опекун предоставляет согласие или отказ от их имени после получения разрешения суда.
Если не удается собрать необходимые заявления, заявитель вынужден добиваться судебного решения, принуждающего несогласного жильца к участию, или требовать признания его утратившим право на проживание (например, в случае длительного отсутствия без уважительной причины). Судебная практика показывает, что такие процедуры обычно затягивают процесс на три-шесть месяцев.
Практическая рекомендация: заручитесь нотариально заверенным отказом от прав до подготовки основного пакета документов, чтобы избежать административных отказов и судебных издержек.
Как письменный отказ влияет на процесс приватизации
Перед подачей заявления о передаче права собственности заручитесь нотариально заверенным отказом жителя, не участвующего в приватизации; без этого документа муниципальные власти отклонят досье.
Закон о приватизации жилищного фонда (Закон 1541-1, ст.2(1)) позволяет продолжить процедуру, если каждый житель в возрасте 14 лет и старше либо присоединился к заявлению, либо предоставил отказ.
После сертификации отказавшаяся сторона навсегда теряет право собственности, если только суд не отменит сделку в течение трех лет по причине принуждения или мошенничества.
- Составьте две идентичные копии отказа по утвержденной форме.
- Подпишите у нотариуса или сотрудника МФЦ, указав паспортные данные и адрес проживания.
- Приложите оригиналы к форме 1, техническому паспорту БТИ, договору социального найма и копии паспортов всех заявителей.
- Оплатите госпошлину — 2 000 рублей за каждого нового собственника, отказавшаяся сторона ничего не платит.
- В течение 10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует право собственности и выдаст выписку; копию отказа с печатью сохраните для дальнейшего использования.
Если жилец отказывается подписывать отказ, процесс приостанавливается; заявители могут обратиться в суд с заявлением о признании отказа необоснованным, что увеличивает сроки примерно на три-шесть месяцев.
Несовершеннолетний в возрасте до 14 лет не может подписать договор; вместо этого орган опеки должен одобрить сделку, обычно требуя, чтобы ребенок получил равноценную долю в другом жилье.
Варианты действий при отсутствии единогласия
Немедленные действия: Заручитесь нотариально заверенным отказом несогласного жильца; без этого документа Департамент жилья отклонит досье о передаче права собственности.
Маршрут нотариально заверенного отказа
В отказе должен быть указан адрес жилья, перечислены все официально прописанные жильцы, указаны паспортные данные несогласного и выражен прямой отказ от получения доли. Он должен быть заверен у нотариуса не ранее чем за 30 дней до подачи заявления. Вложите оригинал отказа в пакет документов, в который также входят форма 7, технический паспорт и копии паспортов всех жильцов.
Результат: досье принято, а несогласный жилец сохраняет неограниченное право на проживание в соответствии со ст.2(3) ФЗ 1541-1.
Решение в судебном порядке
Если несогласного не могут найти более шести месяцев или он отказывается расписываться у нотариуса, подайте иск в соответствии со ст.173 ГПК РФ с просьбой к суду заменить отказ. Предоставьте доказательства длительного отсутствия (миграционный учет, справки об оплате коммунальных услуг, письма работодателей), два письменных извещения о необходимости явки, отправленных заказным письмом, и показания свидетелей, подтверждающие отсутствие интереса к жилому помещению.
Решение суда заменяет отказ от иска; приложите его заверенную копию к досье. Суд обычно рассматривает такие дела в течение двух месяцев; текущая государственная пошлина составляет 300 рублей.
Практический совет: сохраняйте все почтовые квитанции и подтверждения о доставке — жилищный департамент регулярно запрашивает их при проверке досье.
Какие права сохраняются за отказавшимся жильцом после приватизации
Рекомендации: Получите нотариально заверенное заявление, подтверждающее пожизненное право пользования жильцом, прежде чем подавать досье о передаче права собственности в местный регистрационный орган.
В соответствии с частью 2 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не подписавший заявление жилец имеет бессрочное право на проживание в жилом помещении; для выселения требуется либо его добровольный выезд, либо решение суда на основании доказанного факта неправомерных действий.
Наряду со свидетельствами о праве собственности сохраняется договор социального найма, обязывающий жильца соразмерно оплачивать содержание и коммунальные услуги (ст. 153-155 ЖК РФ). Собственники могут подать иск в суд за задолженность, но не могут выселить пользователя только за неуплату.
Жилец может потребовать долю в собственности один раз, подав нотариально заверенное заявление в течение шести месяцев после регистрации, как это разрешено статьей 7 (3) Федерального закона 1541-1. В случае пропуска этого срока право на долю прекращается; последующее включение возможно только по договору (дарение, продажа).
Регистрация дает право присутствовать на собраниях собственников по вопросам пользования, однако присутствие жильца носит рекомендательный характер; его голос не учитывается при подсчете кворума по вопросам капитального ремонта или перепланировки.
После смерти пожизненного пользователя жилье переходит только к совместно проживающим несовершеннолетним детям или нетрудоспособным иждивенцам; другие наследники не получают автоматического права на проживание (Постановление Пленума Верховного суда 14, 02.07.2009).
Брак, заключенный нанимателем, не дает супругу самостоятельного права на проживание, хотя суды могут разрешить временное проживание на срок до шести месяцев, чтобы предотвратить тяжелые условия — отразите этот риск в любом договоре купли-продажи.
При продаже сообщите об обременении и ожидайте корректировки цены примерно на 15-25 % ниже рыночных показателей для неограниченного права собственности.
Шаги по снятию с регистрационного учета жильца, не дающего согласия
Подайте официальное предварительное уведомление в местный Департамент жилищно-коммунального хозяйства (Жилищная инспекция) с требованием принудительного снятия с учета в соответствии со статьей 31(4) Жилищного кодекса; это положит начало официальному тридцатидневному отсчету.
Пакет документов и сроки
— Документы, удостоверяющие личность каждого участника и свидетельство о праве собственности на жилое помещение.
— Доказательства того, что данное лицо постоянно проживает в другом месте (штамп в паспорте, долгосрочный договор аренды, счета за коммунальные услуги).
— Квитанция о вручении досудебного уведомления, отправленного заказным письмом не менее чем за тридцать дней до подачи иска в суд.
— Справка из городского расчетного центра об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Подготовьте три одинаковых комплекта: для суда, для ответчика и для архива; отсутствие почтовой квитанции, как правило, приводит к прекращению дела на предварительном слушании.
Заявление в суд и принудительное исполнение
— Подайте исковое заявление в районный суд по адресу проживания, ссылаясь на статью 35 Гражданского процессуального кодекса и требуя признания утратившим право пользования.
— Приложите расчет пропорциональных расходов на содержание, чтобы оценить финансовые потери, связанные с продолжением нахождения в реестре; судьи часто опираются на эту цифру, чтобы одобрить ускоренное разбирательство.
— После получения судебного решения в течение пяти рабочих дней передайте его в Управление по вопросам миграции (ГУВМ МВД) для немедленного исключения из базы данных резидентов.
— Если ответчик препятствует исполнению, запросите исполнительный лист и передайте его судебным приставам; обычный срок исполнения составляет сорок пять-шестьдесят дней.
После того как судебные приставы подтвердят завершение процесса, запросите обновленную выписку из формы 9; отсутствие имени физического лица свидетельствует об успешном снятии с регистрации, что открывает путь к выдаче документов на право собственности.
Когда суд может разрешить приватизацию без полного согласия
Подайте иск в районный суд сразу после получения нотариально заверенного отказа; судья может заменить недостающее согласие, если истец докажет, что интересы несогласного жильца защищены в полной мере.
Судебная коллегия опирается на ст. 165 1 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона 1541-1, позволяющие по решению суда заменить подпись, если отказ признан необоснованным или неправомерным.
Необходимые условия: письменное несогласие, доказательство того, что предлагалась равная доля, отсутствие задолженности по квартплате и коммунальным услугам, подтверждение того, что несогласный сохраняет неограниченное право пользования жильем после перехода его в частную собственность.
К исковому заявлению приложите: — нотариально заверенный отказ (или подтверждение отказа от подписи); — технический паспорт и поэтажный план БТИ; — договор найма и выписку из домовой книги; — свидетельства о рождении детей (если есть); — квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
Слушание назначается в течение двух месяцев; после вынесения решения подайте его в муниципальный жилищный департамент в течение тридцати дней вместе с досье на передачу права собственности.
Срок подачи апелляции: тридцать дней через апелляционный суд. Исполнение решения не приостанавливается, если только судья апелляционной инстанции не примет иного решения.
Управление рисками: если несогласная сторона докажет, что жилищные права будут нарушены — например, уменьшение жилой площади ниже региональной нормы — иск будет отклонен. Перед подачей иска соберите расчеты БТИ и показания свидетелей.