Собрание наиболее значимых документов по теме Договор купли-продажи недвижимости: реальный или консенсуальный (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- 62.02 счет
- 62.1
- Акт о браке товара
- Показать все
- Купля-продажа:
- 3-НДФЛ при продаже имущества
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- 62.02 счет
- 62.1
- Акт о браке товара
- Показать все
- Недвижимость:
- 210.00.13.11.111
- 3-НДФЛ при продаже недвижимости
- Агентский договор на продажу недвижимости
- Акт обследования здания
- Амортизация зданий
- Показать все
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2015 год: Статья 454 «Договор купли-продажи» ГК РФ
(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право») Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, договор купли-продажи, независимо от того, касается ли он движимого или недвижимого имущества, считается заключенным при достижении соглашения между продавцом и покупателем по всем существенным условиям, оформленного в надлежащей форме. Таким образом, договор купли-продажи по своей сути является консенсуальным и считается заключенным с момента согласования всех существенных условий договора, а не с момента фактической передачи товара.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Обязательственное право в Византии: институты и основные черты (по материалам законодательства VII — XIV вв.)
(Костогрызова Л.Ю.)
(«Российский юридический журнал», 2022, N 5) В Эклоге регулировались договоры дарения (тит. V, 6), купли-продажи (консенсуальный контракт, превращавшийся в реальный при передаче вещи) (тит. IX, 1), займа (нельзя было отдавать детей в долговую кабалу) (тит. X, 3), товарищества (тит. X, 5), хранения (тит. XI), найма (аренда недвижимости не более 29 лет, с неизменной платой в течение года) (тит. XIII).
«Способы обеспечения исполнения договорных обязательств в предпринимательских отношениях: учебное пособие»
(Астапова Т.Ю.)
(«Проспект», 2022) Консенсуальный договор — заключается путем достижения соглашения по всем существенным условиям (договор купли-продажи недвижимого имущества).
Розничная купля-продажа как разновидность договора купли-продажи
В статье рассматривается договор купли-продажи, отражены его правовая природа и цель, рассмотрены стороны договора и виды договора купли-продажи, включая розничную куплю-продажу. Статья основана на действующем законодательстве РФ и авторских размышлениях.
Согласно действующему гражданскому законодательству (ст. 454), договор розничной купли-продажи подразумевает, что одна сторона (продавец) обязуется передать товар другой стороне (покупателю), который, в свою очередь, обязуется его принять и оплатить определенную сумму.
По юридической природе договор купли-продажи:
- Консенсуальный, то есть считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его важным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю;
- Возмездный, что означает удовлетворение интересов обеих сторон;
- Взаимный. Включает два элемента: «продажа» и «купля», предполагая наличие двух сторон: продавца и покупателя. Кроме того, взаимность подразумевает наличие взаимных прав и обязанностей у покупателя и продавца.
Согласно договору купли-продажи, товаром могут признаваться любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально определенные или определяемые родовыми признаками. Однако, должны соблюдаться правила оборотоспособности.
Целью договора купли-продажи является передача права собственности на определенную вещь (товар) покупателю.
По договору купли-продажи сторонами являются продавец и покупатель. Это могут быть физические лица, юридические лица и даже государство, то есть различные участники гражданского оборота. Продавец обязательно должен обладать правом распоряжаться товаром или быть его собственником.
К отдельным видам договора купли-продажи относятся следующие договоры: розничной купли-продажи; контрактации; энергоснабжения; продажи предприятия; продажи недвижимости; поставки товаров; поставки товаров для государственных нужд.
Рассмотрим договор розничной купли-продажи.
Договор розничной купли-продажи — это соглашение, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (ст. 492 ГК РФ).
Договор розничной купли-продажи, как и договор купли-продажи, является сделкой: возмездной, взаимной и консенсуальной.
Не зря выделяют договор розничной купли-продажи как подвид договора купли-продажи. Это социально значимый договор, который имеет ряд отличительных черт, например: публичность (так как может быть заключен с публичной офертой), субъектный состав (если продавец — предприниматель), форма заключения (чаще всего с момента выдачи чека или иного документа, подтверждающего факт оплаты), предмет договора (определена цель в виде личного потребления).
Что касается взаимного характера сделки, она содержит один нюанс. Продавцом по договору розничной купли-продажи может быть физическое или юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу.
Покупателем может быть любой субъект гражданского права. Чаще всего покупатель — физическое лицо, приобретающее товары для повседневных бытовых нужд. Субъектами договора розничной купли-продажи могут быть дети в возрасте от 14 до 18 лет. Они имеют право совершать покупки в пределах суммы их заработка, стипендии и иных доходов (ст. 26 ГК РФ). Дети от 6 до 14 лет могут совершать мелко-бытовые сделки на небольшие суммы, например, купить в магазине сырок, мороженое, печенье и так далее.
Существенные условия договора розничной купли-продажи: при достижении сторонами соглашения по всем важным условиям договора, он признается заключенным.
К ним относятся (ст. 455 ГК РФ): наименование и количество товара; цена товара; срок оплаты товара (при покупке в кредит).
Предмет договора розничной купли-продажи — товары. В продаже могут быть как реальные, так и будущие вещи. Вещи должны быть качественными и безопасными для потребителей.
Цена договора розничной купли-продажи является вторым важным условием для заключения договора. Согласно п. 1 ст. 500 ГК, покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи.
Отличительная черта договора розничной купли-продажи заключается в том, что закон предъявляет особые требования к его форме. Она не зависит от обстоятельств. Договор может быть заключен тремя способами: устно, письменно, или посредством конклюдентных действий.
Важно отметить, что договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента передачи продавцом товарного чека или иного финансового документа — это обязательное условие. В случае с договором купли-продажи такого требования нет.
Также к особенностям договора розничной купли-продажи можно отнести наличие подвидов, таких как договор найма-продажи, вендинг, продажа товара с условием доставки покупателю и другие.
Срок действия договора купли-продажи играет разную роль в зависимости от его вида. Например, в договорах поставки и при продаже товаров в кредит с рассрочкой платежа он является существенным условием, а в других случаях — нет.
Виды и формы сделок
Даже покупка фруктов на рынке представляет собой простую устную сделку. Покупатель передает деньги, а продавец их получает, после чего право собственности на товар переходит к покупателю.
- Устные и письменные сделки. Покупка на рынке — это устная сделка, тогда как договор об оказании услуг — письменная.
- Односторонние и многосторонние сделки. Доверенность является односторонней сделкой, а договор с поставщиком — многосторонней.
- Возмездные и безвозмездные сделки. Договор купли-продажи — возмездная сделка, а дарение — безвозмездная.
- Реальные и консенсуальные сделки. Реальные сделки предполагают выполнение условий договора, а консенсуальные — выполнение условий в будущем.
- Срочные и бессрочные сделки. Договор аренды на год — срочная сделка, а поручение продать автомобиль — бессрочная.
Предприниматели и компании часто полагают, что сделка и договор — одно и то же. Однако это не совсем так. Договор — один из видов сделки, который обычно заключается между несколькими сторонами в письменной форме.
По закону простая письменная форма обязательна для сделок между:
- организациями или ИП;
- организациями или ИП и физическими лицами;
- физическими лицами, если сумма сделки превышает 10 000 ₽.
Наказания за нарушение этих правил нет, но письменный договор помогает легче разрешать спорные вопросы.
Регистрация и оформление сделок
Регистрация сделок защищает от мошенничества и незаконных действий. Например, сделки с недвижимостью обязательно регистрируются в Росреестре. Без регистрации новый владелец не становится официальным собственником.
Некоторые сделки требуют нотариального удостоверения, например, при продаже доли в квартире. Нотариус проверяет законность сделки, подлинность документов, дееспособность участников и удостоверяется, что они не действуют под давлением.
Основные моменты
- Договор и сделка — не одно и то же. Сделка может быть односторонней и устной.
- Некоторые сделки требуют обязательной регистрации в Росреестре или нотариального удостоверения.
- Сделка считается ничтожной, если она заведомо не могла быть совершена.
Телеграм-канал: 59 808 читателей
Бизнес-секреты: новости, анонсы событий, советы предпринимателей
АО «Тинькофф Банк», лицензия №2673
Договор купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости по праву считается одним из наиболее важных. Любые ошибки при его составлении могут иметь критические последствия, вплоть до потери приобретенной собственности.
Договор купли-продажи недвижимости по праву считается одним из наиболее важных. Любые ошибки при его составлении могут иметь критические последствия, вплоть до потери приобретенной собственности.
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, то есть он вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения и его последующего документального оформления в законном порядке, с взаимным и возмездным характером.
Участниками договора являются продавец недвижимости и покупатель. Обеими сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица, либо другие субъекты, определенные законом.
Чаще всего продавцом выступает собственник недвижимости.
Важно! Закон запрещает отчуждение недвижимости собственником, то есть передачу прав другому лицу, без его согласия.
Какие сведения должны быть указаны
- Предмет договора.
- Если речь идет о здании или жилом помещении, обязательно указываются: адрес, назначение, площадь, дата постройки и т. д. Отсутствие этих данных делает сделку недействительной.
- Цена. В нее должна быть включена стоимость земли, на которой находится объект продажи. Отсутствие этих данных также делает сделку недействительной.
Земля и строение на ней: неразрывная связь?
Этот вопрос возникает при сделке с земельным участком, на котором расположена недвижимость, а также при смене владельца здания, находящегося на определенном участке земли.
Как правило, по договору, при передаче прав новому владельцу, ему передаются права на участок, где расположено купленное строение, а также часть земли, необходимая для его эксплуатации.
Если продавец является владельцем участка, на котором находится продаваемый объект, покупателю передается право собственности или право аренды на часть земли, необходимую для эксплуатации объекта.
Если право на участок не определено договором, покупателю все равно передается право собственности на ту часть участка, где расположен приобретенный объект недвижимости, а также часть земли, необходимую для его эксплуатации.
Важно! Если участок, на котором находится продаваемый объект, не принадлежит продавцу, он все равно имеет право продать этот объект без согласия собственника участка, при условии, что это не противоречит законным условиям использования данного участка. Покупатель при этом получает те же права на использование участка, которые имел продавец.
Если право собственности на участок передается другому лицу, а строения на нем остаются в собственности продавца, последний сохраняет право пользования участком в рамках, необходимых для использования недвижимости. Условия пользования определяются соглашением между сторонами.
Если условия пользования необходимой частью участка не определены соглашением, продавец сохраняет право пользования этой частью, но с ограничениями.
Передача недвижимости: важные моменты
Передача недвижимости фиксируется подписанием акта передачи сторонами договора.
Если одна из сторон отказывается подписать акт, это рассматривается как отказ от выполнения условий договора.
Важно! Если принятый покупателем объект не соответствует условиям договора, даже если несоответствия указаны в акте передачи, ответственность за них несет продавец.