Расписка при продаже недвижимости

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 09.08.2023 N 88-16773/2023
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования: Признание договора недействительным.
Обстоятельства: Истица утверждает, что спорный договор был заключен без ее согласия, когда она подарила своей внучке (ответчице-1) квартиру с условием сохранения права проживания в ней. Договор купли-продажи был подписан под влиянием обмана со стороны ответчицы-1, и является мнимой сделкой, так как оплата за квартиру не была произведена, квартира не передана. Она считала, что подписывает договор займа, обеспеченного ипотекой данной квартиры. Ответчица-2 требует выселения истицы и ответчицы-1 из квартиры.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение. Кроме того, суды постановили, что установленные обстоятельства не свидетельствуют о мнимости оспариваемой сделки, в том числе вышеуказанные условия договора займа, так как они не привели к залогу квартиры, сам договор залога отсутствует, и посещение А. многофункционального центра имело единственную цель — продажу квартиры. Формулировки договора купли-продажи, который она подписала, как расписку о получении денежных средств от продажи квартиры, однозначно указывают на отчуждение квартиры за определенную цену. Также другая сторона сделки — К.М. — возражала, указывая на свое намерение приобрести квартиру по низкой цене, учитывая состояние квартиры. Суды также отметили, что требований о притворности договора купли-продажи квартиры не заявлялось.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2024) 7. Доказательства, подтверждающие, что Ответчик частично оплатил стоимость помещения и в договоре не содержится условия о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем: Договор купли-продажи квартиры/расписка продавца о получении от покупателя части денежных средств.

Статья: Покупка квартиры у должника — риск стать должником самому?
(Родионова Д., Горелов А., Криулин А., Самарина О.В., Соболев И.)
(«Жилищное право», 2021, № 6) Рассмотрим более простой случай (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.12.2020 по делу № А41-14081/2018). В данном деле были сделаны два вывода, благоприятные для покупателя квартиры. Во-первых, материалы дела содержат расписку должника о получении им суммы 3 000 000 руб. за проданную квартиру, что подтверждает получение должником эквивалентных проданной квартире денежных средств. Также суды пришли к выводу, что спорная квартира является единственным жильем для должника. Стоит отметить еще один вывод, который является итоговым для рассмотренных случаев: суды стремились установить эквивалентность предоставления. Согласно ст. 61.2 Закона о банкротстве, чтобы признать сделку должника подозрительной, нужно доказать два факта: сделка была совершена в течение года до подачи заявления о банкротстве или после этого, и неэквивалентное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки. Что это значит? Неэквивалентное встречное исполнение возникает, если цена сделки или другие условия существенно хуже для должника по сравнению с аналогичными сделками в подобных обстоятельствах. При сравнении условий сделки нужно учитывать условия аналогичных сделок как самого должника, так и других участников рынка. Важно не только предусмотреть эквивалентное встречное исполнение, но и фактически его осуществить. Кто должен доказывать неэквивалентность? Это обязанность заявителя требования о признании сделки недействительной. Однако отчет о рыночной стоимости имущества не является неопровержимым доказательством его стоимости. Нужно ходатайствовать о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости спорной квартиры. В этом споре покупатель не был заинтересованным лицом по отношению к должнику.

Нормативные акты

Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П
«По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» 1.1. Приговором Московского городского суда, вступившим в законную силу 5 ноября 2013 года, установлено, что по поддельным документам, представленным группой лиц, нотариус Москвы 21 июня 2007 года выдал свидетельство о праве на наследство на имя В.А. Соколовой в отношении жилого помещения, собственник которого, Б.В. Соколов, скончался в 1994 году, не оставив наследников ни по завещанию, ни по закону. Это жилое помещение, право собственности на которое было зарегистрировано на основании этого свидетельства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стало предметом договоров купли-продажи от 23 июля 2007 года и 15 августа 2007 года, а 28 апреля 2008 года его приобрел А.Н. Дубовец. В договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана в размере 999 000 руб., но согласно копиям расписок, имеющимся в деле, продавец получил от А.Н. Дубовца дополнительно 6 001 000 руб.

ФНС РФ от 25.10.2005 N 04-2-02/445@
«Об имущественном налоговом вычете» Если в сделке по покупке жилого дома или квартиры участвуют физические лица и при этом в договоре купли-продажи отсутствует нотариально заверенная запись, подтверждающая получение продавцом денежных средств от покупателя, то документом, подтверждающим оплату, может быть расписка продавца, удостоверяющая получение им денежных средств.

Что такое “расписка”?

Расписка – это документ, в котором одна сторона (получатель) подтверждает получение определенной суммы денег от другой стороны (плательщика). В ней указываются сумма, дата, цель и личные данные сторон. Расписка служит письменным подтверждением выполнения финансовой операции и может быть использована в случае споров или необходимости доказательства передачи денег.

Когда следует использовать расписку?

Использование расписки рекомендуется в ряде случаев, таких как:

• Денежные займы и кредиты: если вы даете или берете деньги в долг, расписка помогает установить условия займа и защитить интересы обеих сторон.
• Предоплата за товары или услуги: при получении предоплаты за товары или услуги расписка подтверждает факт получения денег и обязательства по выполнению условий сделки.
• Возврат долга: при возврате долга расписка подтверждает факт возврата денежных средств.
• Аренда недвижимости: при аренде недвижимости расписка может подтвердить факт оплаты арендной платы.

Оформление расписки о получении денег за квартиру

Расписка при купле-продаже автомобиля: пример

Я, Александр Владимирович Пушной, 09.02.1983 года рождения, зарегистрированный и проживающий по адресу: 125373, Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474, паспорт серии 46 02 № 545177, выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл. 15.04.2002, получил денежные средства в размере 592 000 (пятьсот девяносто две тысячи) руб. от Аллы Степановны Синициной, 13.04.1988 года рождения, зарегистрированной и проживающей по адресу: 125007, Москва, ул. Коптева, д. 40, паспорт серии 62 16 № 450928, выдан ОУФМС России по Москве 19.01.2012, в качестве оплаты за автомобиль марки BMW X2, идентификационный номер (VIN) Z22CT03DADR263519, по заключенному договору купли-продажи автомобиля от 03.08.2023.

Претензий относительно сроков и суммы платежа к А.С. Синициной не имею.

Расписка заемщика о получении суммы займа

Приведем пример расписки заемщика о получении денежных средств по договору займа. Дополнительный материал на эту тему можно найти в Консультант Плюс по ссылке.

Расписка при возврате долга

Когда наступит время возвращать деньги, важно оформить этот процесс документально. Существуют два способа подтвердить возврат долга:

1. Сделать запись о том, что средства были возвращены согласно расписке.
2. Просто вернуть документ кредитору, который, вероятно, сразу же его уничтожит.

Когда еще может понадобиться расписка о получении денег

• Предыдущая запись
• Следующая запись

Как составить расписку по договору купли-продажи

Если стороны договора купли-продажи рассчитываются наличными, для подтверждения передачи денег продавец может составить расписку. Это часто делается физлицами при наличных расчетах по договорам купли-продажи недвижимости или транспортных средств.

Перечислим, что указать в расписке о получении денежных средств (ст. ст. 161, 185, 185.1, 317, 408, п. 1 ст. 424, п. п. 1, 2 ст. 434, п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485 ГК РФ):

• данные сторон договора купли-продажи: ФИО, место рождения, данные паспорта (или другого документа, удостоверяющего личность); если действует представитель по доверенности, то его данные: ФИО, место рождения, паспортные данные, а также реквизиты доверенности;
• сумму передаваемых наличных в рублях (цифрами и прописью);
• цель передачи денег и информацию о договоре купли-продажи;
• указание на отсутствие у продавца претензий к покупателю по оплате, если оплата произведена полностью;
• дату составления документа;
• подпись.

Важно! Чтобы избежать рисков оспаривания подписи на документе со стороны заинтересованных лиц, текст расписки следует написать собственноручно.

Все нужные документы за вас оформят специалисты аутсорсинга Главбух Ассистент. Сравните, насколько это стало выгоднее, чем держать штатного бухгалтера.

Как составить расписку о получении денежных средств по договору займа

Договор займа между гражданами должен быть оформлен письменно, если его сумма превышает 10 000 руб. В договоре указывается, что заимодавец передал заемщику сумму займа. В этом случае договор подтверждает факт передачи денежных средств, и дополнительная расписка не требуется.

Важно письменно зафиксировать факт передачи денег, так как договор займа между гражданами считается заключенным не с момента подписания, а с момента фактической передачи денег (абз. 2 п. 1 ст. 807 ГК РФ).

В случае, если договор займа не оформляется, то пишется расписка о получении денежных средств, в которой указывается, что заимодавец передает заемщику денежные средства, а заемщик обязуется их вернуть. Наличие такой расписки у заимодавца свидетельствует о том, что заемщик еще не вернул долг, если только он не докажет обратное (ст. 808 ГК РФ, п. 1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

В текст расписки о получении денежных средств по договору займа включаются следующие пункты (ст. ст. 807, 808 — 811, 814 ГК РФ):

• дата и место составления расписки;
• информация о заемщике и заимодавце;

В зависимости от того, кто предоставляет или получает заем, рекомендуется включить следующие данные:

• сумма и валюта займа (указанные цифрами и прописью);
• указание на то, что деньги получены в качестве займа, и срок их возврата; по умолчанию срок составляет 30 дней со дня предъявления заимодавцем требования о возврате (п. 1 ст. 810 ГК РФ);
• цель займа;
• размер процентов; по умолчанию заем считается беспроцентным, если сумма не превышает 100 000 рублей (п. п. 1, 4 ст. 809 ГК РФ);
• порядок выплаты процентов за пользование займом; по умолчанию проценты выплачиваются ежемесячно до дня полного возврата суммы займа (п. 3 ст. 809 ГК РФ);
• порядок возврата займа;
• ответственность заемщика за нарушение условий займа. На сумму займа начисляются не только обычные проценты за использование средств, но и проценты за неправомерное удержание: с даты, когда заем должен был быть возвращен, до даты фактического возврата. Ставка определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, если в расписке или договоре не указана другая ставка (п. 1 ст. 395, п. 1 ст. 811 ГК РФ).

Не хватает времени на оформление? Доверьтесь Главбух Ассистент. Специалисты следят за сроками отчетности и платежей, учитывают все изменения в налоговом, трудовом, кадровом и финансовом законодательстве при подготовке документов.

Важно! Проценты, которые заимодавец получает сверх суммы возвращенного займа, являются для него доходом и облагаются НДФЛ по ставке 13% или 15% (ст. ст. 41, 209, п. п. 1, 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Если при передаче денег стороны не составляли расписку, факт займа может быть подтвержден распиской о частичном погашении долга (п. 3 ст. 432 ГК РФ; п. 3 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017).