Часто встречаются ситуации, когда недвижимость находится в совместном владении нескольких человек. Они могут обладать равными долями или различными по величине частями. Но иногда возникает необходимость оценить денежную стоимость конкретной доли.

Оценка стоимости доли квартиры может потребоваться в следующих случаях:
• Раздел имущества. Например, если одному из владельцев нужно выплатить компенсацию за его долю в недвижимости;
• Налоговый вычет. Если при покупке или продаже жилья у кого-то есть право на имущественный налоговый вычет, то эта льгота распространяется только на его часть недвижимости;
• Налогообложение при приобретении или продаже недвижимости. Также аналогично рассчитывается сумма, которую нужно указать в декларации о доходах.

Важно учитывать, что требуется документальное подтверждение стоимости этой доли.

Существует два способа получить такую оценочную стоимость:
1. При продаже недвижимости можно использовать цену, указанную в договоре, и выделить стоимость конкретной части. Однако стоит помнить, что стоимость по договору не может быть ниже кадастровой оценки;
2. Если продажа квартиры не планируется, но необходимо узнать оценочную стоимость доли, можно получить официальную выписку из Росреестра, данные для которой предоставляет Кадастровая палата.

Стоит понимать, что такая оценочная стоимость основывается на рыночной стоимости аналогичного жилья на текущий момент. Если стоимость завышена, можно обратиться в суд для оспаривания кадастровой оценки.

Определить стоимость при продаже доли квартиры несложно, так как она формируется на основе рыночной цены аналогичной недвижимости. Государство требует наличия выписки об оценочной стоимости, так как на ее основе рассчитывается налог для покупателя и продавца.

Многие при оформлении сделки занижают стоимость в договоре, чтобы уменьшить налоговую выплату. Для этого и нужна выписка из Росреестра. Стоимость, указанная в договоре, не может быть ниже оценочной стоимости жилья и не должна значительно отличаться от рыночной.

Как же определить рыночную стоимость, если продажа жилья не планируется?

Чтобы проверить достоверность информации в справке об оценочной стоимости, нужно провести мониторинг рынка. Это займет несколько часов, но позволит узнать примерную стоимость собственного жилья. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:
• Населенный пункт (село или областной центр);
• Район (удаленность от центра, инфраструктура, транспортная развязка);
• Тип дома (кирпичный, панельный, год постройки);
• Этаж (меньше ценятся первый и последний);
• Ремонт, коммуникации;
• Дополнительные факторы (балкон, кладовые, погреб);
• Количество комнат, площадь.

Теперь можно понять ключевые моменты при оценке стоимости жилья. Анализируя похожие варианты, можно определить рыночную стоимость недвижимости, долю в которой нужно оценить.

Важно не сравнивать квартиру в центре города с жильем на окраине и не примерять цену одной квартиры на другую. Квартира с евроремонтом будет оценена дороже, чем жилье в плохом состоянии. Только выбрав максимально похожий вариант, можно определить примерную рыночную стоимость недвижимости.

Закажите услугу оценки на сайте. Мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы.

Оценка доли в квартире для выкупа

Размер доли указывается в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Независимо от размера доли, каждый собственник имеет равные права пользования общим имуществом квартиры.

Имея долю в квартире, собственник вправе продать, подарить или завещать её любому лицу без согласия других совладельцев. Однако при продаже должны соблюдаться следующие шаги:

Собственник согласовывает с покупателем все условия сделки, включая цену доли;
Каждому совладельцу направляется письменное уведомление с условиями сделки;
После получения уведомления другие собственники получают право преимущественного выкупа;
Если в течение 30 дней любой совладелец заявит о выкупе доли, сделка продолжается с его участием;
Договор продажи доли должен быть удостоверен нотариусом и направлен в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Важно!

Преимущественное право выкупа означает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Изменение условий сделки приведёт к её признанию недействительной через суд.

Для избежания проблем на этапе уведомления совладельцев, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить стоимость при преимущественном выкупе будет невозможно.

Оценка стоимости доли в квартире

Доля в квартире представляет собой имущественное право, подлежащее денежной оценке. Оценить долю можно следующими способами:

по договорённости между продавцом и покупателем (желательно указывать объективную рыночную цену для избежания претензий при преимущественном выкупе);
обратившись к независимому оценщику (будет указана рыночная стоимость доли, учитывая характеристики жилья и местоположение);
используя кадастровую стоимость квартиры.

Советуем прочитать: Отказ в рассмотрении заявления: суть и правила

Важно!

Только продавец решает, как оценить долю и какую сумму указать в договоре.

Обычно стороны договариваются о цене сделки, которую затем указывают в договоре. В уведомлении другим совладельцам указывается аналогичная стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

Кроме купли-продажи, оценка стоимости доли может потребоваться в других случаях:

при оформлении кредита на покупку жилья (банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
при оформлении наследства (оценка нужна для расчета госпошлины);
при обращении взыскания на имущество (оценка заказывается приставом или арбитражным управляющим).

Для независимой оценки используются показатели рыночной стоимости жилья в регионе. При выборе кадастровой стоимости, цена доли рассчитывается пропорционально.

Однако собственник доли сталкивается с негативными последствиями — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. Поэтому арифметическая пропорция для оценки не всегда отражает реальную стоимость. Низкая ликвидность доли снижает её цену.

Оценка доли в квартире для выкупа

Как оценить стоимость доли, если совладельцы решили воспользоваться правом выкупа? В этом случае нужно учитывать:

в уведомлении указывается стоимость доли, согласованная со сторонним покупателем и отражённая в проекте договора;
изменение цены на стадии уведомления не допускается;
если продавец завысит цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор может быть признан недействительным по иску заинтересованного лица.

Важно!

Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие совладельцы не могут менять цену.

В случае, если несколько человек решают воспользоваться правом преимущественного выкупа, доля будет распределена между ними поровну. Соответственно, цена договора для каждого покупателя будет определяться в такой же пропорции.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

При самостоятельной оценке доли стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам и другие параметры. На практике специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где

С доли – рыночная стоимость доли;
С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
Р доли – размер доли;
К – коэффициент ликвидности доли на рынке.

Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартной пропорцией. Самостоятельное применение этой формулы затруднительно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.

Резюме

Для продажи доли в квартире необходимо определить ее стоимость. Это можно сделать по договоренности между продавцом и покупателем, используя кадастровую стоимость или обратившись к независимому оценщику. При продаже доли необходимо уведомить других собственников, которые смогут воспользоваться правом преимущественного выкупа. Цена, указанная в договоре, не может быть изменена при таком выкупе.

Если у вас возникли трудности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию можно по телефонам, указанным на сайте, или через форму обратной связи.

Оценка доли в квартире

Оценочная стоимость доли в квартире часто не соответствует сумме, которую можно получить, продав всю квартиру и разделив деньги. Например, если квартира, оцененная в 10 000 000 рублей, принадлежит двум людям, каждый из них при продаже доли может получить не 5 млн рублей, а около 2,5 млн рублей.

В реальности стоимость доли составляет около 50% от суммы, которую получает собственник при продаже всей недвижимости. Иными словами, при продаже доли стоимостью 5 млн рублей каждый из собственников может получить не 5 млн, а 2,5 млн рублей.

Что вы должны знать об оценке стоимости доли в квартире?

Оценка доли напрямую влияет на скорость ее продажи. Правильно оцененная доля может быть продана за две недели. Если же процедура проведена с ошибками, поиск покупателя может занять месяцы или даже годы. Некоторые агентства недвижимости намеренно завышают оценочную стоимость, чтобы привлечь клиентов, но найти покупателя по такой цене очень сложно.

Советуем прочитать: Определение слова «аморальный»

Цель недобросовестных риэлторов – заключение договора с собственником на оказание услуг, после чего оценочная стоимость снижается до реальной рыночной.

Чтобы избежать обмана, стоит ознакомиться с ценовой политикой на рынке недвижимости. Общепринятое правило гласит, что доля стоит 50% (+/-10%) от суммы, которую собственник мог бы получить после продажи всей квартиры и раздела денег.

На конечную продажную стоимость доли влияет множество факторов. Ниже приведены некоторые из них.

Факторы, понижающие оценку доли:

Наличие несовершеннолетних собственников, что снижает стоимость доли из-за уменьшения количества потенциальных покупателей.
Число долей меньше числа собственников квартиры.

Факторы, повышающие цену доли:

Другие собственники зарегистрированы в квартире, но фактически в ней не проживают. Это позволяет покупателю одной доли пользоваться всей квартирой.
Владелец доли получил в распоряжение комнату по решению суда. В таком случае площадь увеличивается. Например, в 2-комнатной квартире с 3 собственниками каждый владеет 1/3 жилплощади, но по решению суда один из них может получить целую комнату, фактически распоряжаясь половиной площади.

На оценочную стоимость влияют и многие другие факторы, включая наличие другой жилплощади у собственников и причину образования долей. Поэтому для определения правильной стоимости важно довериться профессионалам, которые тщательно проверят всю информацию.

Стоит обращаться к риэлторам, специализирующимся на сделках с долями в квартирах. Такие агентства недвижимости имеют обширный опыт и учитывают все факторы, влияющие на оценку жилплощади. Работа непрофессиональных риэлторов может привести к долгому поиску покупателя. Доверьте процедуру оценки доли в квартире агентству «Союз-Эксперт» и получите профессиональную услугу по разумным ценам.

Будем рады предложить вам также услуги по оценке недвижимости в Москве.

Видео

Приемка в ЖК Большое Путилково
Приемка в ЖК Прокшино
Приемка в ЖК Шереметьевский
Приемка в ЖК Одинцово-1
Приемка в ЖК Сокольнический Вал 1
Приемка в ЖК Люблинский Парк
Приемка в ЖК Амурский Парк
Приемка в ЖК Люберцы Парк
Приемка в ЖК Люберцы 64
Приемка в ЖК Перовское 2
Приемка в ЖК Измайловский Лес
Приемка в ЖК Новохохловская 15
Приемка в ЖК Остафьево
Приемка в ЖК Алхимово
Приемка в ЖК Ильинские Луга
Приемка в ЖК Середневский Лес
Приемка в ЖК Второй Нагатинский

Как рассчитать долю в квартире

С жилой недвижимостью совершаются различные сделки, приводящие к возникновению долевой собственности. Разбираемся, как рассчитывается доля в квартире, её стоимость и налог с продажи.

Как считаются доли в квартире

Для правильного подсчета нужно определить основные параметры жилища.

Важно учитывать, что площадь включает как жилые, так и нежилые помещения, относящиеся к общей собственности и не выделенные персонально (например, кухня или санузел). Рассчитываем доли в квартире от общей площади следующим образом:

Устанавливаем общую площадь жилища в квадратных метрах по документам (технической документации, данным Росреестра).
Делим этот показатель на количество документально подтвержденных собственников.

Полезно знать: как узнать, зарегистрирована ли недвижимость в Росреестре

Определим, сколько составляет 1/10 доля в квартире.

Разделим общую площадь на 10 частей, и каждый совладелец получит одну из них.

Например, если площадь составляет 52 м²: 52 / 10 = 5,2 м² на каждого из 10 равных совладельцев.

Формула расчета доли в квартире

Пошаговый алгоритм расчета долей в доме выглядит так:

Определяем общую площадь, размеры жилого и нежилого пространства, количество совладельцев.
Находим соотношение общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.
На основе этих данных определяем долю каждого собственника.

Для расчета доли воспользуйтесь онлайн-калькулятором

Как посчитать доли в квартире в дробях

Согласно общему правилу, части владельцев считаются равными (ст. 245 ГК РФ).

Участники могут договориться об ином порядке распределения, особенно если кто-то внёс больше средств на покупку или ремонт.

Посмотрим, как считать доли в дробях математически:

50% / 100% = 1/2;
20% / 100% = 1/5;
15% / 100% = 3/20.

Таким образом, 50% — это 1/2, 20% — это 1/5, 15% — это 3/20. Проверяем обратным действием:

1/2 + 1/5 + 3/20 + 3/20 = 20/20 или 1.

Вопрос: сколько составляет 5/12 долей от общей площади 59 м²?

Ответ: нужно 59 м² разделить на 12 и умножить на 5 = 24,58 м².

Как посчитать стоимость доли в квартире

Мы разобрались, как посчитать долю от общей площади квартиры, теперь рассмотрим, как определить её стоимость в денежном эквиваленте.

Советуем прочитать: Одни и те же грабли: Почему мы снова совершаем те же ошибки

Если жильё продается всеми собственниками целиком, прибыль делится пропорционально долям каждого.

Например, если объект продаётся за 4 миллиона рублей, и у вас ¼, то вам полагается 1 миллион рублей.

Однако на практике такая сумма получается при продаже всего жилища. В противном случае её стоимость оценивается ниже.

Покупатели чаще предпочитают приобретать отдельные комнаты в общежитии или коммуналке. Покупка части жилья актуальна, когда нужна прописка, но нет необходимости в проживании. Тогда выбирается самый дешёвый вариант.

Здесь вступает в силу рыночный закон спроса и предложения: продавец завышает цену для большей выгоды, а покупатель её снижает. Иногда реальная стоимость оказывается вдвое меньше первоначальной.

Как посчитать налог на долю в квартире

В Налоговом кодексе (смотрите статьи 19, 217 и 217.2) предусмотрено понятие минимального срока владения недвижимостью. По истечении этого срока доход от продажи не облагается НДФЛ.

По общему правилу, минимальный срок составляет 3 года, если недвижимость (жилье или земля) была получена по наследству или в дар. Также сюда включены случаи приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением.

Также минимальный срок в 3 года применяется, если это единственное жилье владельца, то есть он обладает только одним объектом недвижимости и проживает в нем, не имея других квартир, домов или земельных участков.

Во всех остальных случаях минимальный срок составляет 5 лет, например, если жилье было куплено, независимо от способа оплаты — сразу или в ипотеку.

Если срок владения меньше 3 или 5 лет, налог рассчитывается по ставке 13%.

КонсультантПлюс поможет разобраться с налогами на долю в квартире!

В системе вы найдете актуальные правила, пошаговые инструкции по расчету, бланки и образцы платежных документов и налоговых деклараций. Все материалы подготовлены экспертами-практиками, поэтому им можно доверять.

Также есть важное понятие имущественного вычета. Это выгодно, так как позволяет уменьшить доход даже при небольшом сроке владения и снизить налоговую нагрузку:

на часть от 1 000 000 руб., соответствующую вашей доле в квартире, — при продаже жилья целиком;
1 000 000 руб. — если продается часть по отдельному договору.

Если у вас сохранились документы о расходах на покупку или строительство жилья (платежные документы, чеки, расписки), доход уменьшается на общую сумму этих фактических расходов. Но их необходимо подтвердить документально.

Для расчета налога доход от продажи части определяется исходя из цены в договоре купли-продажи и доли в праве собственности (если продается весь объект) (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Пример расчета НДФЛ:

Петров приобрел жилье за 2 500 000 руб., оно полностью находилось в его собственности.

После его смерти в 2020 году 1/2 права собственности на жилье перешла к его дочери Петровой.

Доходы, полученные по наследству, освобождаются от налогообложения (п. 18 ст. 217 НК РФ).

В 2022 году недвижимость была продана за 3 000 000 руб.

Доход дочери от продажи составил 1 500 000 руб. (3 000 000 × 1/2).

Полученный доход уменьшается на часть расходов, понесенных Петровым при приобретении квартиры, — 1 250 000 руб. (2 500 000 руб. × 1/2). Налоговая база составила 250 000 руб. (1 500 000 — 1 250 000), НДФЛ к уплате — 32 500 руб. (250 000 × 13%).

Полезный сервис: онлайн-калькулятор расчета НДФЛ

Богачева Алла

2023-04-24 11:12:39

При заключении сделок с недвижимостью часто участвуют совладельцы долей, и в этом случае необходимо правильно рассчитать долю квартиры от общего имущества, чтобы документы были оформлены корректно.

2024-02-18 06:32:59

Объясните, пожалуйста, каким образом в характеристике жилплощади на этом ресурсе появляется информация о несуществующих жильцах.