Рано или поздно многие сталкиваются с необходимостью покупки гаража.

Это может быть связано с приобретением автомобиля или потребностью в дополнительном месте для хранения инструментов и других вещей.

Возникает вопрос: как правильно оформить покупку, чтобы избежать проблем?

В этой статье мы ответим на все ваши вопросы.

Уважаемые читатели! Наши статьи предоставляют информацию о типовых способах решения юридических вопросов, однако каждый случай уникален.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — воспользуйтесь формой онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Когда можно оформить сделку купли-продажи?

Главное при покупке – это перерегистрация права собственности. Поэтому гараж можно купить только в том случае, если у текущего владельца есть все необходимые права на него.

Первым шагом будет проверка всех документов у продавца.

Продавец должен подтвердить свою возможность продать гараж соответствующими документами. Особое внимание стоит уделить гаражам в гаражно-строительных кооперативах (ГСК).

Часто у владельцев гаражей в ГСК нет других документов кроме членской книжки. В таких случаях при покупке происходит замена старой книжки на новую, а права на гараж переоформляются позже, что может затянуться. Поэтому важно заранее узнать о наличии всех необходимых документов у продавца.

Правила и нормы при оформлении

Для оформления сделки используется обычный договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме.

В договоре должны быть указаны все данные сторон и объекта сделки, а также отсутствие претензий со стороны третьих лиц. Стороны подтверждают своё согласие подписями.

Продавец также должен подготовить необходимый пакет документов, о которых будет сказано ниже. Все документы должны быть действительны и проверяемы покупателем.

Не обязательным, но желательным шагом является оформление залога.

Часто достаточно простой расписки, но залог дает покупателю полную уверенность в успешном завершении сделки. Залог оформляется у нотариуса и подписывается в его присутствии.

Где регистрировать покупку гаража в собственность?

Покупка гаража, как и любого другого недвижимого имущества, регистрируется в Росреестре. Покупатель и продавец подают заявления: продавец – на переход права собственности, покупатель – на регистрацию права на приобретённый гараж.

Перед обращением в Росреестр нужно подготовить необходимые документы, о которых пойдёт речь ниже.

Необходимые документы

Все необходимые документы должен подготовить продавец. Перед сделкой он должен собрать:

свидетельство о регистрации права собственности;
техпаспорт гаража из БТИ;
документы на земельный участок, если гараж является отдельным строением;
документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор купли-продажи, наследство и т.д.);
справку о текущей стоимости гаража из БТИ (срок действия – 2 месяца);
подтверждение членства в ГСК и справку об отсутствии задолженностей, если продавец состоит в кооперативе;
договор в трёх экземплярах;
акт приёма-передачи гаража;
квитанцию об уплате госпошлины;
если гараж был приобретен во время брака и относится к совместно нажитому имуществу, то потребуется письменное согласие второго супруга для проведения сделки;
справка об отсутствии ареста и иных ограничений на гаражное строение (получается в ЕГРП).

С этими документами можно будет обратиться в Росреестр, приложив их к вышеуказанному заявлению.

Пошаговая инструкция: как правильно купить гараж у частного лица?

Ниже представлена простая инструкция по приобретению или продаже гаража.

Сначала опишем порядок действий для продавца, так как именно он должен первым начать подготовку к сделке.

Итак, правильный порядок действий для продавца следующий:

собрать перечисленные выше документы и передать полный комплект оригиналов покупателю;
если у гаража несколько владельцев, получить их письменное согласие на сделку;
обратиться в БТИ и получить справку об инвентаризационной стоимости гаража;
заключить с покупателем договор купли-продажи;
после подписания получить указанную в договоре сумму и написать расписку о получении;
составить акт приема-передачи гаража (этот этап не обязателен, но крайне желателен).

Что должен делать покупатель:

обратиться в регистрационную палату с запросом о том, является ли продавец собственником гаража и может ли он проводить с ним сделки. Этот шаг можно пропустить, если вы доверяете продавцу, но перестраховка никогда не помешает;
получить от продавца вышеуказанный комплект документов;
оформить и подписать договор купли-продажи;
в установленном порядке передать продавцу оговоренную сумму и взять расписку о получении денег;
обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности.

ВНИМАНИЕ! Если вы сомневаетесь в надежности продавца, то в договоре можно предусмотреть порядок передачи денег, обеспечивающий вашу безопасность. Например, можно указать, что половина суммы передается при подписании договора, а остальная часть — после регистрации права собственности.

Как оформить гараж, купленный без документов

На данный момент единственным способом приобрести гараж без документов является покупка гаража в ГСК. Поэтому речь идет об оформлении права собственности на гараж в ГСК.

Первым шагом для оформления гаража в ГСК будет сбор следующих документов:

1. Справка о членстве в ГСК и полной оплате пая, подписанная председателем ГСК;

2. Кадастровый паспорт гаража;

3. Личные данные заявителя;

4. Квитанция об уплате госпошлины.

Ситуация усложняется, если ни одно строение в ГСК еще не было юридически оформлено. В этом случае необходимо предоставить:

свидетельство о регистрации ГСК как организации и постановке на учет;
устав ГСК;
список всех членов ГСК;
выписку из протокола общего собрания ГСК о выборе председателя;
документы, подтверждающие право ГСК на землю, где расположены гаражи;
приказ о назначении главного бухгалтера.

Затем с этими документами нужно обратиться в Росреестр.

Сроки и пошлины

После обращения в Росреестр заявление рассматривается в течение 30 дней.

Однако в случае проблем с документами срок может быть увеличен до 60 дней.

Госпошлина за регистрацию составляет 200 рублей.

Советы и предупреждения

Рекомендуется избегать покупки гаража, который не оформлен юридически. Это потребует времени, усилий и денег на регистрацию.

Если возможно, лучше найти продавца, который уже прошел процедуру регистрации.

Избегайте гаражей на юридически не зарегистрированной земле. Такое строение могут признать незаконным и потребовать его сноса. Получение разрешения на использование такого гаража возможно, но требует усилий и не всегда достижимо.

Советуем прочитать: Где располагается серия и номер свидетельства о рождении

Заключение

Надеемся, что эта статья была полезной и вы сможете приобрести гараж без проблем. Всегда тщательно проверяйте документы собственника на гараж и землю под ним и только после этого заключайте сделку.

Не можете найти ответ на свой вопрос? Узнайте, как решить вашу проблему — позвоните нам прямо сейчас:

+7 (800) 551-82-94 (звонок бесплатный по России)

Как не прогадать при покупке гаража? Подводные камни на примере моего друга

Полгода назад ко мне обратился старый знакомый Аяз с необычной просьбой — помочь ему юридически оформить сделку купли-продажи гаража. «Необычной» эта просьба показалась мне потому, что Аяз — заядлый рокер, и 9 лет назад мы с ним пили вино из пакетов. Со временем я отошел от рокерского образа жизни, а он остался в нем. Оказалось, что у Аяза есть хобби: он занимается ретро-автомобилями в гараже, который арендовал последние три года, и теперь решил купить себе собственный.

Мечта есть у каждого, но у всех она разная. Поэтому я решил помочь Аязу в этом деле.

Первым делом, как и в любой сделке, возник вопрос о цене. Изначально владелец гаража, Серега, запросил 150 000 рублей. Аяз считал, что за эту сумму он получит гараж вместе с землей.

«Отлично, а что насчет земли под гаражом?» — был мой первый вопрос.

«Ну, я так понимаю, гараж вместе с землей продается,» — ответил Аяз.

Я посоветовал ему уточнить этот момент у продавца и запросил правоустанавливающие документы на недвижимость, как минимум выписку из ЕГРН, чтобы установить реального владельца. Выяснилось, что владельцем гаража была не Серега, а его мама. Хотя это обычная практика, когда на этапе переговоров вопросы решает не сам собственник, а его родственник. Это допустимо, но при подписании договора должен присутствовать сам собственник. Я никогда не доверяю на слово и сам заказал выписку из ЕГРН.

Пока я ждал документы от продавца, я изучил рынок недвижимости, определив для себя верхнюю и нижнюю ценовую планку на гаражи как в конкретном ГСК «Планета», так и в соседних (а их там было около пяти). Гаражи продавались по цене от 100 до 160 тысяч рублей, в зависимости от состояния и наличия смотровой ямы. В покупаемом гараже яма была, но не залита бетоном, просто земля. Кроме того, Аяз за годы аренды залил пол бетоном. Учитывая эти факторы, я рекомендовал сбить цену до 120 тысяч рублей. Это удалось довольно легко, что насторожило меня, и я решил дождаться документов.

Главное, что при требовании документов Серега не спешил их предоставлять. Он возмущался: «А зачем твоему юристу документы, там все нормально!» — кричал Серега по телефону Аязу, который ставил меня в известность о каждом шаге переговоров.

«Аяз, я юрист, иные условия не принимаю. Либо ты получаешь все документы у Сереги, либо сделки не будет!» — я был непреклонен даже в беседе с товарищем.

С тяжелым скрипом, я все-таки получил документы на гараж, а также технический план гаража, датированный мартом 2021 года. Это было любопытно, так как сделку мы планировали провести до майских праздников. «Свежесть» технической документации говорила о том, что собственник целенаправленно подготавливал документы к предстоящей сделке. Я не стал параноить, но предупредил Аяза о рисках. Позже я стал параноить, когда не досчитался нескольких фотографий страниц из технического плана.

При покупке недвижимости, обращайте пристальное внимание на техническую документацию, чтобы избежать подобных рисков.

Я настоял на том, чтобы мне прислали все фотографии технического плана. И не зря, как оказалось.

На 9-й странице плана было заключение кадастрового инженера, в котором говорилось, что «согласно выписке из ЕГРН, данный гараж граничит с земельным участком, принадлежащим соседу Валерию Николаевичу,» который ранее уточнил границы своего участка.

На первый взгляд может быть непонятно, что это значит, как не понял Аяз. Чтобы объяснить ему и читателю важную мысль, я набросал простую схему расположения гаража с учетом сведений из публичной кадастровой карты.

Штриховкой выделен гараж, частично находящийся на земле соседа Валерия Николаевича.

Кстати, вот ссылка на бесплатный официальный сайт Росреестра, где вы можете проверить свою или чужую недвижимость. Достаточно ввести кадастровый номер объекта или точный адрес.

Купить рекламу Отключить

Самое интересное началось после того, как Серега, у которого «все с документами нормально», получил эту схему.

Конечно, ничего вразумительного он не сказал ни на обеде, ни после.

Продавец, как вы уже догадались, знал об этой проблеме заранее, так же как и о том, что земля под гаражом принадлежит не ему, а гаражно-строительному кооперативу «Планета». Чтобы не углубляться в подробности, что об этом говорил Серега (его словам уже не верили ни Аяз, ни я), я связался с председателем ГСК. Он подтвердил, что земля действительно не принадлежит продавцу, как и самому ГСК. Дело в том, что администрация Советского района еще в 1999 году передала гаражный комплекс кооперативу для безвозмездного бессрочного пользования. Все вопросы по землепользованию и оформлению гаража по гаражной амнистии следует решать с администрацией.

Дурак всегда находит большего дурака, который удивляется ему. (Н.Буало)

Да, после того как Аяз ткнул продавца гаража в мои доводы о юридической чистоте сделки, тот заявил, что в сентябре 2021 года мы сможем оформить гараж по гаражной амнистии, и что он с землей будет дороже и т.д. На самом деле это уже не имело значения. Да, мы смогли бы его оформить, да, гаражная амнистия существует, но как можно врать человеку, который арендует у тебя гараж уже 3 года и ремонтирует его за свой счет, для меня загадка. В итоге мы отказались от сделки, Аяз переехал в другой гараж, который теперь арендует у друга. В целом, он отказался от идеи покупки недвижимости, попросту «перегорел» желанием.

Советуем прочитать: Как определить, кто выдал ПТС

Резюмируя, хочу дать несколько важных советов:

1. Не верьте на слово продавцу, проверяйте все документы самостоятельно, сверяйтесь с публичными источниками, такими как кадастровая карта, сайт Росреестра;

2. Гараж — не квартира, земля под гаражом может не принадлежать собственнику гаража. Требуйте два документа: на гараж и на землю.

3. Перед покупкой поговорите сначала с председателем ГСК, скорее всего, он знает, кто, где и за сколько продает гараж в его кооперативе.

Что такое гаражная амнистия вы можете узнать из моего короткого ролика.

Как правильно оформить куплю-продажу гаража

Оформление купли-продажи гаража в гаражном кооперативе в собственность имеет множество значимых нюансов, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Гараж является совместным владением ГСК, представляющим собой некоммерческую организацию. При этом существует два варианта оформления такого объекта:

Когда бокс является совместной собственностью, без выдела определенной доли в общем имуществе, производится передача пая с разрешением на владение соразмерной частью недвижимого имущества кооператива.
Когда гараж оформлен как доля в совместном имуществе. В этом случае должны быть кадастровый паспорт и выписка на право собственности. Переход права происходит от владельца к покупателю, но с обязательным уведомлением иных членов кооператива, имеющих преимущественное право на покупку части общей собственности, находящейся в их владении.

Продажа такого объекта регламентируется нормами ГК РФ, статьями 167, 209, 288, 292, 551-552, 556. Прекращение договорных обязательств происходит на основании ст. 177-178 ГК РФ.

Когда сделка может быть совершена

Не позднее трех месяцев до осуществления продажи гаража, продавец обязан известить других владельцев кооператива о планируемой продаже. В этот период правление НКО собирает собрание, которое должно одобрить сделку.

Согласие может быть получено при проведении открытого голосования, результаты которого заносятся в соответствующий протокол. К нему прикладывается протокол подписей проголосовавших, что может заменить нотариально удостоверенное согласие других собственников на проведение процедуры.

Если собрание приняло отрицательное решение, то собственник вправе оспорить решение членов кооператива в судебном порядке. В этом случае к протоколу прикладывается выписка из судебного постановления, в котором признаны выставленные требования.

Пошаговая инструкция

Для оформления сделки по продаже гаража необходимо выполнить следующие действия в определенном порядке:

Оформить право собственности или пользования долей в совместном владении.
Для проведения сделки необходимо получить одобрение от всех совладельцев общего имущества, подготовив протокол, утвержденный учредителем. Если объект был приобретен в зарегистрированном браке, потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга.
Покупатель имеет право ознакомиться с документацией на помещение и осмотреть объект.
После обсуждения условий сделки готовится предварительный договор купли-продажи, в котором фиксируются достигнутые договоренности и устанавливается дата проведения сделки. Также определяется стоимость продаваемого имущества, которая не подлежит изменению.

Если гараж имеет невысокую стоимость, отсутствует спрос на него, либо он находится в собственности ГСК без выделения в отдельный объект, предварительный договор не составляется. В таких случаях сразу заключается основной договор. Если цена имущества низка, соглашение может служить актом приема-передачи помещения.

Положения документа должны соответствовать требованиям действующего законодательства и быть подписаны обеими сторонами.

Если имущество находится в совместном владении без выделения доли, договор должен быть удостоверен председателем правления.

После подписания договора участники сделки проводят взаиморасчеты.

При передаче денег желательно присутствие свидетелей, которые смогут подтвердить факт расчета с продавцом в случае спора. Продавец должен предоставить расписку о получении суммы за проданный гараж.

Подготовленный пакет документов подается в регистрирующую службу. Для оформления купли-продажи гаража в МФЦ необходимо заполнить заявление о внесении в ЕГРП данных нового правообладателя. После подачи документов выдается расписка с указанием даты получения удостоверенного договора и выписки из реестра. Документы могут быть отправлены заказным письмом с уведомлением о вручении, при этом в пакет вкладываются нотариально заверенные копии паспортов.

Необходимые документы

Для регистрации сделки потребуется представить следующие документы:

Три экземпляра договора купли-продажи;
Паспорта участников сделки;
Протокол собрания кооператива о согласовании продажи гаража;
Паевая книжка и справка об отсутствии задолженности по уплате;
Удостоверение члена кооператива;
Кадастровая документация;
Выписка из ЕГРП на объект;
Справка из ГКН об отсутствии арестов и ограничений;
Квитанция об оплате госпошлины;
Нотариально заверенное разрешение второго супруга при совместном владении;
Доверенность, заверенная нотариусом, для представителей сторон.

Срок оформления и размер государственной пошлины

Срок рассмотрения документов не превышает 21 день. В случае обнаружения ошибок или по просьбе участников сделки процедура может быть приостановлена на месяц, а при судебных спорах — до трех месяцев.

Госпошлина для физических лиц составляет 2 000 рублей. Документы не принимаются без уплаты пошлины, за исключением случаев оформления сделки в нотариальной конторе. Квитанция об уплате должна быть включена в пакет документов, но проверка её оплаты проводится должностным лицом.

Важно помнить, что без регистрации договора купли-продажи в Росреестре право на имущество не перейдет к новому владельцу.

Недобросовестность продавца может проявляться в:

Продажей арестованного объекта;
Сделке с недееспособным лицом;
Завышенной или заниженной стоимости;
Отсутствии необходимой документации;
Нарушении порядка проведения процедуры;
Отсутствии регистрации перехода права на недвижимость в реестре.

Все эти причины могут привести к признанию сделки недействительной. Деньги за покупку нельзя передавать только на основании устных договоренностей. Договор должен быть составлен письменно и подписан сторонами. Покупатель должен удостовериться в правоспособности продавца и его правах на объект.

В закладки
Распечатать
Задать вопрос
Подписаться
Наш канал в Яндекс.Дзен

Как юридически правильно оформить покупку гаража в ГСК и зарегистрировать право собственности

Здравствуйте. Появилась необходимость приобрести гараж. Ранее с этим вопросом не сталкивался. У владельца из документов есть только членская книжка. Кооператив существует более 20 лет. Как правильно оформить покупку и зарегистрировать право собственности, и какие подводные камни могут быть?

13 января 2021, 04:05, Евгений, г. Иркутск

Ответы юристов

Юрий Грибов
Юрист, г. Тольятти
Общаться в чате

Советуем прочитать: Получение зарплаты при заблокированной карте: вопросы и ответы

Здравствуйте! В вашей ситуации есть два варианта:

1. Поскольку у владельца гаража нет оформленного права собственности, для официального заключения договора купли-продажи владельцу необходимо получить документ (справку) о выплаченном пае и зарегистрировать право собственности в Росреестре в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». После этого он сможет продать вам гараж, а вы зарегистрируете право собственности в Росреестре.

2. Второй вариант часто применяется, так как у многих владельцев гаражей право собственности не зарегистрировано. Владелец гаража подает заявление о выходе из ГСК и выплате ему пая, а будущий владелец пишет заявление о приеме в ГСК и оплачивает пай. Ему выдается справка о приеме в ГСК и предоставлении бокса со ссылкой на решение общего собрания, оформляется новая членская книжка. Новый владелец, при желании, может самостоятельно зарегистрировать право собственности в Росреестре со справкой о выплаченном пае.

13 января 2021, 04:25

Герман Амвросов
Юрист, г. Красноярск
Рейтинг: 9
Общаться в чате

Право собственности на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку у владельца гаража имеется только членская книжка, рекомендую заключить договор купли-продажи после регистрации права собственности владельцем.

13 января 2021, 04:26

Герман Амвросов
Юрист, г. Красноярск
Рейтинг: 9
Общаться в чате

Дело в том, что собственник не хочет или не может заниматься оформлением права собственности.

Владельцу не обязательно самому заниматься оформлением права собственности, это может сделать представитель по доверенности. Услуги представителя можно оплатить из оговоренной стоимости гаража. Заключение договора купли-продажи без регистрации права собственности за прежним владельцем — рискованная операция, не гарантирующая, что в дальнейшем вы сможете зарегистрировать право собственности на гараж.

13 января 2021, 04:43

Андрей Разборов
Адвокат, г. Ростов-на-Дону
Общаться в чате

Перед покупкой гаража потребуйте от продавца оформления права собственности на него в Росреестре. Это будет легко сделать, если он полностью внес паевой взнос за гараж. С момента внесения паевого взноса член гаражного кооператива становится собственником гаража. После регистрации права собственности продавец получит в Росреестре выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Статья 218. Основания приобретения права собственности
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж или иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

13 января 2021, 04:27

Евгений
Клиент, г. Иркутск

Дело в том, что собственник не хочет или не может заниматься оформлением права собственности.

13 января 2021, 04:34

Андрей Разборов
Адвокат, г. Ростов-на-Дону
Общаться в чате

Гараж, как и любая другая недвижимость, представляет собой ценный актив, к покупке или продаже которого нужно подходить с особой тщательностью. Чтобы избежать проблем при оформлении сделки, давайте рассмотрим все важные аспекты, включая перечень необходимых документов, а также детально изучим процесс регистрации и уплаты налога.

Перечень необходимых документов для сделки купли-продажи

Заявление на передачу права собственности;
Свидетельство о праве собственности;
Копия технического паспорта;
Документы, подтверждающие право владения объектом, например, договор дарения;
Договор купли-продажи, заключенный между покупателем и продавцом;
Справка из БТИ с указанием инвентаризационной стоимости;
Договор на землю;
Акт приема-передачи недвижимости новым владельцем;
Квитанция об уплате государственной пошлины.

Обязательные пункты договора купли-продажи

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны следующие ключевые моменты:

Информация о продавце и покупателе — паспортные данные, регистрация и другая информация из паспортов;
Основания владения гаражом;
Подробное описание гаража — местоположение, размер, цвет, материал, состояние и прочее;
Условия и порядок расторжения договора;
Стоимость объекта.

К договору необходимо приложить акт приема-передачи, который подтвердит факт получения денежных средств за объект недвижимости и отсутствие претензий.

Процедура оформления сделки купли-продажи

Оформление сделки купли-продажи гаража обычно происходит по следующему стандартному процессу:

Заключение договора между продавцом и покупателем, который соответствует законодательным нормам и требованиям;
Подписание договора обеими сторонами. Присутствие нотариуса необязательно;
Передача денег за гараж. Важно, чтобы сумма была указана в договоре и соответствовала действительности;
Регистрация сделки купли-продажи и права на недвижимость.

Регистрация сделки и уплата налога

Как осуществляется регистрация гаража в Росреестре? Для оформления права собственности в ГСК продавцу необходимо предоставить паспорт, справку ГСК, кадастровый паспорт и квитанцию об уплате госпошлины. Всем участникам сделки нужно написать соответствующее заявление в Росреестр.

Не забудьте об уплате налога после продажи гаража. Плательщиком налога является собственник гаража. Ставка налога может варьироваться от 0,1 до 2% в зависимости от стоимости объекта недвижимости. От уплаты налога освобождаются пенсионеры, герои СССР, военнослужащие, инвалиды с детства и другие льготные категории граждан. Полный список льготных категорий прописан в законодательстве РФ.

Нужна помощь в оформлении сделки купли-продажи гаража? Не знаете, с чего начать, какие документы собрать и как правильно зарегистрировать сделку? Обратитесь в наше агентство недвижимости «МИЭЛЬ». Мы имеем большой опыт в сборе документов и оформлении сделок и с радостью поможем вам провести процедуру купли-продажи.

Связаться с нашими специалистами можно по телефону: +7 495 744 33 77, или написав на почту: miel-center@yandex.ru.

Позвоните нам по телефону +7 (495) 744-33-77, отправьте заявку или приходите в наш офис по адресу Чистопрудный бульвар, д5. Ближайшее метро — Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас есть вопросы по статье, вы можете задать их по телефону +7 (495) 744-33-77 или заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.