Рынок недвижимости адаптируется к увеличению первоначального взноса по ипотечным программам. Строительные компании вводят разнообразные инициативы, направленные на поддержку покупателей.
Напомним, с 20 сентября размер первоначального взноса по государственным программам увеличивается с 15% до 20%. С октября Центробанк ужесточает требования к коммерческим ипотечным кредитам с минимальным первоначальным взносом. Это означает, что потенциальным заемщикам придется откладывать на покупку жилья значительно больше средств.
Увеличение первоначального взноса стало неприятным сюрпризом для некоторых покупателей, отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». Например, при приобретении квартиры за 10 миллионов рублей размер первоначального взноса для заемщика вырастет с 1,5 до 2 миллионов рублей.
Строительные компании, заинтересованные в продажах, ищут альтернативные решения. Недавно один из крупных застройщиков запустил программу аренды квартиры с последующим выкупом. Покупателям предлагается заселяться в одну из готовых новостроек компании и платить ежемесячную арендную плату, которая засчитывается в счет первоначального взноса по ипотеке. Цена квартиры фиксируется сразу, и когда покупатель соберет необходимую сумму (это занимает до полутора лет), он может взять ипотеку, а квартира становится его собственностью.
Преимущества такой программы очевидны — нет необходимости одновременно оплачивать аренду и ипотеку, а главное, все платежи направляются на приобретение собственного жилья, утверждает Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов Финансового университета при правительстве. Также есть возможность предварительно оценить жилой район, его инфраструктуру и удобство для проживания. Подобные программы практикуются за рубежом, где арендаторы социального ж
На рынке уже есть 3-4 предложения от застройщиков, которые предлагают компенсацию аренды квартиры на период строительства, различающиеся степенью проработки, говорит CEO SaaS-платформы TYMY Алексей Майстренко. Все новые маркетинговые программы покупатели должны оценивать с предельной осторожностью, детально изучая условия перед подписанием договора. «Сначала предложение может показаться крайне выгодным, но в долгосрочной перспективе оно может значительно увеличить долговую нагрузку. Обычно увеличивается стоимость недвижимости или основной суммы кредита — все это оплачивает покупатель», — отмечает он.
Банки также будут активнее продвигать другие программы для стимуляции спроса, добавляет он. Например, оформление ипотеки вместе с потребительским кредитом на первоначальный взнос. Такой кредит можно получить под залог уже имеющейся недвижимости. Подобные предложения могут заинтересовать покупателей, которые приобретают жилье для личного проживания, а не для инвестиций, и не готовы откладывать сделку на долгий срок, поясняет Майстренко.
«Тут даже не нужно изобретать что-то новое — уже существует множество схем, как маркетинговых (спецпредложения, скидки), так и различных, скажем так, обходных — например, когда стоимость объекта по договору долевого участия может варьироваться для влияния на процент первоначального взноса», — считает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
На рынке вновь появились предложения ипотеки с околонулевыми ставками, против которых Центробанк борется уже год, отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. «Также мы наблюдаем возобновление траншевой ипотеки, — говорит он. — Есть и несколько нестандартных акций — например, возврат нескольких процентов от ежемесячных платежей бонусами «Спасибо» и trade-in — зачет стоимости старой квартиры при покупке новостройки, при этом покупатель продолжает жить в старой квартире до получения ключей от новой. Вероятно, будут появляться дополнительные программы, помогающие накопить первоначальный взнос, также возможны предложения с фиксацией цены».
Ранее сообщалось, что Минфин планирует развивать лизинг жилья — поэтапный выкуп недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Весной Фонд «Институт экономики города» представил схему аренды квартиры с правом выкупа. Она может быть востребована, прежде всего, семьями с относительно хорошими доходами (не малоимущими), но не настолько состоятельными, чтобы выплатить ипотеку. Кроме того, она подходит покупателям без средств для первоначального взноса по ипотеке или людям с неофициальными доходами, не имеющим возможности получить одобрение банка, поясняли представители фонда.
Подобный механизм работает уже несколько лет в Челябинске. Организация, созданная местными властями для развития жилищного строительства, строит жилье и ранее могла выдавать ипотеку. Неликвидные, а также «вернувшиеся» к ней залоговые квартиры стали сдавать в аренду с правом выкупа. Арендная плата при этом на 5-7% ниже рыночной, а 20% стоимости жилья распределяется как выкупной платеж равными частями на три года. Около половины арендаторов обычно выкупают жилье, остальные расторгают договор или продлевают его на новых условиях.
Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья
В условиях санкций и значительного увеличения ключевой ставки, ипотека стала менее доступной. Однако существуют альтернативные методы приобретения жилья без необходимости сразу выплачивать всю сумму. К таким методам относятся различные формы отсрочек и длительных рассрочек от застройщиков. Уверена, что в ближайшее время будет набирать популярность программа лизинга с правом выкупа. В феврале 2022 года Центробанк поднял ключевую ставку до 20% годовых, и хотя 11 апреля она была снижена до 17%, это не позволило банкам удешевить ипотечные кредиты, что привело к снижению спроса на жилую недвижимость, особенно на вторичном рынке, на который многие государственные программы не распространяются. На сегодняшний день существует хорошая альтернатива традиционной ипотеке — покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды с возможностью последующего выкупа жилья.
Аренда с правом выкупа
Лизинг жилья представляет собой аренду жилой недвижимости на длительный срок с возможностью последующего выкупа. Владелец квартиры (или дома) и арендатор заключают договор аренды, который предусматривает возможность выкупа жилья. Арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Размер первоначального взноса составляет у различных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать десяти лет. После полного погашения суммы за квартиру заключается договор купли-продажи, и квартира становится собственностью арендатора. Если во время действия аренды одна из сторон решит отменить сделку купли-продажи, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы за время аренды. Эта схема похожа на покупку жилья в рассрочку, но с дополнительной нагрузкой — арендной платой, аналогичной процентам по ипотеке. До 2011 года договоры лизинга жилой недвижимости не могли заключаться, но в последние годы лизинговые компании получили возможность легально работать с физическими лицами.
Основные особенности лизинга жилья
Лизинг оформляется быстрее и проще, чем ипотека. Необходимо минимальное количество документов: паспорт, СНИЛС, ИНН. Квартиру приобретает лизинговая компания (лизингодатель), а не банк, как при ипотечном кредитовании. Залог или поручители при такой сделке не требуются.
Важный нюанс
Жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при ипотеке оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. В случае банкротства лизинговой компании она имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры.
Условия погашения при лизинге более гибкие — платежи можно вносить ежемесячно или поквартально. Кроме того, арендатор может досрочно выкупить жилье при согласии сторон. Лизинговая компания проверяет жилье перед выкупом и оплачивает налог на имущество до момента передачи недвижимости в собственность арендатора.
Будет ли формат востребован
С конца 2019 года до февраля 2022 года данная схема не пользовалась спросом, так как большинство застройщиков успевали продавать все лоты до ввода дома в эксплуатацию. Для продажи квартир в лизинг необходимы готовые варианты с отделкой и, возможно, меблировкой. Были случаи, когда застройщик продавал квартиры в лизинг без участия лизинговой компании. Примером такой программы был ЖК «Новые Ватутинки» в Московском регионе на рубеже 2017–2018 годов.
Лизинг и застройщики
Для застройщиков существует множество рисков, связанных с прямой продажей квартир без участия лизинговых компаний. Во-первых, отделка квартир изнашивается в процессе проживания арендаторов. Это значительно усложнит последующую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус – растянутые во времени поступления денежных средств. Если рыночные цены снизятся, застройщик понесет убытки, так как ему выгоднее было бы продать квартиру сразу по более высоким ценам.
Привлечение лизинговой компании в сделку добавляет третью сторону, которая также должна получать прибыль. Это ведет к менее выгодным условиям для покупателя или продавца.
Что можно приобрести на условиях лизинга
По этой схеме обычно продаются низколиквидные объекты стандарт-класса, которые сложно быстро реализовать. Примером может служить жилье в старом фонде, расположенное в неудобном месте. В объявлениях о сдаче таких квартир в аренду часто встречается формулировка «возможен последующий выкуп».
Такая схема работает и в сегменте элитного жилья, которое сложно реализовать из-за узкой целевой аудитории, способной позволить себе такие объекты. Их также часто предлагают через аренду с выкупом.
Очевидно, что на российском рынке покупка жилья в лизинг менее востребована, чем ипотека. В то время как зарубежные компании имеют в своем портфеле 20%-30% сделок по недвижимости, осуществленных через лизинг. В текущих условиях у этого способа есть перспективы стать более популярным.
Об авторе
Татьяна Писаренко, генеральный директор группы компаний BSA
Мнение авторов, чьи статьи публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с позицией редакции.
Подробнее о лизинге
Лизинг – это финансовый инструмент, представляющий собой форму аренды имущества, где арендодатель предоставляет арендатору право использовать имущество в обмен на регулярные платежи. Лизинг применяется к различным видам имущества, таким как недвижимость, автомобили, оборудование и другие активы. Это полезный финансовый инструмент для компаний и предпринимателей, которым необходимо обновить оборудование или получить доступ к активам без значительных первоначальных вложений.
- Выкупной лизинг представляет собой договор, в рамках которого одна сторона приобретает по запросу другой стороны имущество и передает его в пользование второй стороне за регулярные платежи на определенный срок. По истечении этого срока лизингодатель продает имущество лизингополучателю за остаточную сумму.
- Обычный лизинг также включает аренду имущества, но по окончании срока договора имущество возвращается лизингодателю или срок аренды продлевается. Выкуп в данном случае не предусмотрен.
В данной статье рассмотрен исключительно второй вариант лизинга.
Подробнее об аренде с правом выкупа
Аренда с правом выкупа, также известная как лизинг с последующим выкупом, представляет собой финансовое соглашение, по которому арендатор получает право использования имущества на определенный срок и возможность выкупить этот актив по окончании арендного периода за заранее определенную сумму.
Аренда с правом выкупа может быть привлекательной для тех, кто хочет использовать имущество на протяжении некоторого времени, а затем стать его владельцем по завершении арендного периода.
Что выбрать – лизинг или аренду с выкупом
Выбор между лизингом и арендой с выкупом зависит от конкретных потребностей, целей и финансовых возможностей компании, которая желает получить в пользование актив.
Если главная цель приобретения имущества заключается в полном праве собственности на него, но достичь этой цели сразу невозможно, то аренда с правом выкупа станет самым подходящим вариантом. Уже после подписания договора можно начать использовать имущество, оплачивая только аренду, а сам выкуп имущества производится после завершения договора с учетом его остаточной стоимости и амортизации.
Если изначально не планировался выкуп имущества, тогда более удобным будет вариант лизинга, при котором по окончании договора имущество возвращается лизингодателю. В этом случае лизингополучатель обязан лишь регулярно вносить лизинговые платежи, при этом он может полноценно использовать имущество на протяжении всего срока договора.
Можете объяснить простыми словами, в чем главное различие между арендой с правом выкупа и лизингом?
Основное различие заключается в наличии опции выкупа имущества после окончания срока аренды. Аренда с правом выкупа позволяет арендатору стать владельцем имущества после оплаты согласованной остаточной стоимости, тогда как при лизинге имущество возвращается лизингодателю или аренда продлевается.
Какие факторы следует учитывать при выборе между арендой с правом выкупа и лизингом?
Необходимо учитывать остаточную стоимость, гибкость опций, налоговые преимущества и финансовые возможности. Также важно оценить будущие потребности и планы по использованию имущества.
Необходимо учитывать остаточную стоимость, гибкость опций, налоговые преимущества и финансовые возможности. Также важно оценить будущие потребности и планы по использованию имущества.