ГПЗУ является выпиской из документов, содержащих специфическую информацию об участке. До 2017 года градостроительный план рассматривался наравне с проектами межевания и планировки.
Однако и сегодня градостроительный план земельного участка нельзя считать просто выпиской из ЕГРН и иных документов. Он обладает значительной юридической силой, закрепляя градостроительный регламент участка на 3 года.
Информация, включаемая в план
План участка представляет собой выписку из нескольких документов, таких как правила землепользования, план застройки, план межевания квартала и проект планировки квартала. В план включаются следующие данные: границы участка, границы публичных владений рядом с ним, минимальные отступы от границ участка, разрешение на использование в определённых целях, информация о культурных и капитальных объектах вблизи участка, данные о планируемом расположении коммунальных объектов и решение о возможности разделения участка.
Порядок оформления ГПЗУ
Подготовка и выдача плана осуществляется уполномоченным органом на основании заявления собственника. Дополнительные документы от собственника градостроительная организация не вправе требовать и должна запрашивать их самостоятельно, если это необходимо. Публичные слушания не требуются, документ должен быть подготовлен в течение 20 дней с момента подачи заявления и передан собственнику.
Градостроительный регламент, закрепленный на 3 года
Согласно законодательству России, подробные данные, содержащиеся в ГПЗУ (за исключением данных о технических условиях на подключение к инженерным сетям), могут использоваться для разработки проектных документов и получения разрешения на строительство в течение трех лет с момента получения. Это позволяет владельцу участка готовить проект и другие строительные документы на протяжении трёх лет после выдачи ГПЗУ. В этот период документ защищает от изменений в градостроительном регламенте территории и/или в существующих законодательных актах. В непредвиденной ситуации работы могут продолжаться на условиях, действовавших на день выдачи плана.
В 2019 году Верховный Суд рассматривал дело об отказе в выдаче разрешения на строительство на участке, который находился в зоне комплексного развития. Суд признал отказ незаконным, так как градостроительный план был оформлен до признания участка частью такой зоны.
Однако следует помнить, что если в ГПЗУ зафиксированы зоны с особыми условиями, трехлетний регламент на них не распространяется. В соответствии с Градостроительным кодексом, для получения разрешения на строительство необходимо, чтобы проектная документация соответствовала требованиям ГПЗУ и не противоречила установленным ограничениям. При установке территориальной зоны могут действовать ограничения, не зависящие от наличия ГПЗУ.
Также трехлетний градостроительный регламент не может противоречить данным, содержащимся в ЕГРН. Если проектная документация не соответствует актуальным требованиям Росреестра, владелец участка получит отказ в строительстве. Особые условия для некоторых зон и другие подобные данные
«По замыслу» в данном типе документа должна быть представлена информация о территориях с особыми условиями, водных и других объектах и т.п. на основе данных ЕГРН, существующих градостроительных документов или других подтвержденных источников. Однако, на практике все обстоит несколько иначе.
ГПЗУ предоставляет наиболее актуальные (но не всегда полные) сведения о включении участка в определенные зоны. Поэтому стоит рассматривать этот документ как важный источник информации, даже если строительство на участке не планируется. Например, если участок уже застроен на момент покупки. Тем не менее, внесенные в документ сведения не всегда можно считать достоверными и обоснованными. Их подлинность может быть оспорена в суде.
Все территории с особыми условиями использования должны быть зарегистрированы в Росреестре, но это происходит далеко не всегда. Некоторые из таких зон были утверждены еще до создания кадастра и функционируют без внесения в него. Более того, некоторые зоны могут считаться утвержденными «по умолчанию» в соответствии с существующими законами. Примером таких зон могут быть водоохранные зоны. Срок определения границ всех подобных территорий для внесения их в реестр регулярно продлевается.
В Москве и Московской области остро стоит вопрос о границах зоны охраны питьевых ресурсов столицы. Официально эти границы нигде не установлены, а документы, регулирующие их, противоречат друг другу. Органы, оформляющие ГПЗУ, относят к этой зоне все участки, расположенные хотя бы немного ближе к водным ресурсам. И поскольку других утвержденных документов нет, градостроительный план земельного участка остается единственным официальным подтверждением того, входит ли участок в ту или иную особую зону.
Хотя ожидается, что в будущем ограничения на использование таких «спорных» участков будут сняты, на сегодняшний день проблема остается крайне актуальной. Так, если земельный участок расположен в санитарной зоне, то о каком-либо строительстве не может быть и речи.
Наличие или отсутствие водных объектов на участке может стать серьезной причиной для разногласий при получении ГПЗУ. Например, сухие ямы по документам могут считаться прудами, даже если по данным реестра они таковыми не являются. Подобные неприятности могут возникнуть и из-за инженерных систем и охраняемых зон вокруг них.
Даже если такие объекты вносятся в градостроительный план земельного участка в обтекаемых формулировках, это часто приводит к серьезным проблемам при попытке получить разрешение на строительство.
Оспаривание норм при подготовке ГПЗУ
При оформлении ГПЗУ на участок собираются ограничивающие документы из различных организаций, и могут возникнуть ситуации, когда один участок относится к нескольким зонам с разными ограничениями, которые не согласуются друг с другом. Наиболее часто возникают несоответствия по нормам плотности застройки, которые определяют разрешенную площадь объекта. Но если один и тот же участок относится к разным подзонам, простой расчет невозможен. В таких случаях готовятся документы для оспаривания в суде. Причиной спора является коллизия между нормообразующими документами.
Оспорить внесенные в документ ограничения можно и в случае несоответствия данных действительности, например, если указана водоохранная зона, которой рядом с участком никогда не было. Можно также оспорить данные, внесенные в план без ссылки на конкретный ограничивающий документ.
Часто встречающимися ограничивающими факторами являются перспективные проекты, которые были приостановлены или отменены, но ограничения, указанные в градостроительной документации, остаются в силе. К примеру, планировалось строительство метро в определённой зоне, но позже проект утратил актуальность, и линия была перенесена в другое место, а ограничения в документах не были удалены. В таких случаях возможно оспаривание этих ограничений в суде.
Если ГПЗУ оформлен в соответствии с нормами, можно попытаться оспорить в судебном порядке документы, на которые есть ссылки в плане.
Судебная защита актуальна в случаях, когда внесённые в документ данные не соответствуют действительности, но градостроительная организация настаивает на их подлинности.
Руководство по ГПЗУ для физических лиц
Практическая тренировка по тушению пожара первичными средствами пожаротушения для работников главной строительной площадки Санкт-Петербурга.
Видеоотзывы о работе компании «ИНДЕКС»
Строительно-техническая экспертиза объёмов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Озёрная, д.46
Фоторепортаж. Электромонтажные работы.
Обследование объектов реконструкции завода ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия» в Санкт-Петербурге.
Участие Генерального директора Экспертного центра «ИНДЕКС» в эксперименте по присоединению к электросетям.
Фоторепортаж. Работа экспертной группы на объекте.
Фоторепортаж. 4 августа 2015 года.
Строительно-техническая экспертиза здания кафе, расположенного по адресу: Москва, Кожухово, мкрн. 2-3, корп. 27
Строительно-техническая экспертиза трассы для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии Формула-1 в городе Сочи.
Объект оценки недвижимого имущества для целей страхования, Москва, пр. Научный, д. 17
Работа экспертов на объекте: ж/д станция Фруктовая участка Голутвин-Рязань Московской железной дороги
Строительно-техническая экспертиза объёмов и стоимости выполненных ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, д.17, стр.9
Обследование здания кинотеатра «ЗВЕЗДНЫЙ» в Москве.
Контакты:
Адрес: 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, 16, стр. 3,
въезд со стороны Большого Чудова переулка
Телефоны:
Факс:
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Уважаемые заказчики! Сообщаем вам важную информацию. Наше правительство, стремясь к повышению качества предоставляемых строительных услуг и контролю за ростом стоимости строительства, особенно за счёт бюджетных средств, внесло изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации. С 01.01.2020 года сметную оценку стоимости строительства могут проводить только эксперты-сметчики с квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На данный момент в стране таких экспертов-сметчиков немного. Однако Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России в области строительства, заранее позаботился об этом, и все наши эксперты-сметчики прошли соответствующую аттестацию. В штате нашей организации работают квалифицированные специалисты по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы всегда готовы помочь вам в самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами и в случае судебных разбирательств.
С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна
С уважением, Генеральный директор Волощук Елена Ивановна