Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 31.05.2022 по делу N 66а-1170/2022
Об отмене решения Верховного Суда Чувашской Республики от 10.02.2022 и признании недействительным пункта 1 Порядка определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 15.12.2011 N 580 «О порядке определения размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Чувашской Республики», в части включения в формулу расчета арендной платы затратной части, представляющей собой сумму расходов на проведение независимой оценки. Административный ответчик необоснованно обязал арендатора ежегодно оплачивать арендодателю работу оценщика, выполненную и оплаченную один раз, на протяжении всего срока действия договора аренды, заключенного на несколько лет. То есть ООО «СДК-сервис», заключив договор аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности на три года, было обязано трижды оплатить услугу оценщика.
Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 N 21АП-2449/2022 по делу N А84-5615/2021
Требование: О возмещении убытков в виде упущенной прибыли от осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг общественного питания, а также судебных расходов.
Встречное требование: О взыскании пени.
Решение: Суд первой инстанции частично удовлетворил требование. Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции. Суд апелляционной инстанции признал обоснованными доводы ТСН «ОСНЗ «Плаза» о неправомерности увеличения суммы упущенной выгоды Касабабова В.Р. на сумму дохода от экономии на арендной плате, так как это гипотетическое (не подтвержденное доказательствами) допущение ООО «ВашАудит» в методике расчета упущенной выгоды (т. 1, л.д. 47). В материалах дела отсутствуют доказательства, что Касабабов В.Р. когда-либо арендовал нежилое помещение для ведения предпринимательской деятельности — оказания услуг общественного питания. Приобретение помещения N 26 площадью 34,4 кв. м, расположенного в г. Севастополь, ул. Очаковцев, д. 19, в индивидуальную собственность на основании брачного договора от 01.10.2018, не привело к экономии на арендной плате.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Руководство по судебной практике. Аренда. Основные положения Агентство 27.12.2007 направило в управление уведомление об изменении арендной платы и расторжении договора, в котором указано, что в связи с изменениями в Методику расчета арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные на территории Пермского края и являющиеся государственной собственностью Пермского края, арендная плата с 01.01.2008 по договору аренды от 20.08.2007 № 8917 составит 131 549 руб. 71 коп. в месяц без НДС. Также в уведомлении указано, что в связи с окончанием срока действия договора от 20.08.2007 № 8917 управление должно вернуть имущество с оформлением акта приема-передачи 31.12.2007.
Руководство по судебной практике. Аренда зданий и сооружений Согласно пункту 3.3 договора аренды от 01.01.2010 размер арендной платы за помещения устанавливается в соответствии с решением Соликамской городской Думы от 31.01.2007 № 114 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за имущество, находящееся в муниципальной собственности Соликамского городского округа» (далее — Методика). Формула расчета арендной платы за нежилые помещения, предусмотренная Методикой, не включает плату за использование земельного участка, следовательно, установленная договором арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, поэтому арендатор должен оплатить пользование участком.
Нормативные акты
Приказ Минстроя РФ от 14.09.1992 № 209
«Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)» 1.1. С целью упорядочения размеров арендной платы за нежилые здания (помещения) сдаваемые в аренду и субаренду на территории России предлагается единая методика ее расчета для всех форм собственности.
Письмо Госкомимущества РФ от 30.01.1995 № ПМ-13/847
Цена на приобретаемые арендаторами в собственность нежилые помещения устанавливается по методике, утвержденной органом местного самоуправления.
Зачем важно правильно определять фактическую стоимость аренды
Обращение к независимому оценщику перед сдачей объекта в аренду – добровольное решение арендодателя либо арендатора. Следует отметить, что по закону оценка арендной ставки обязательна, если предметом договора аренды является государственная или муниципальная недвижимость.
- найти «баланс» между арендатором и арендодателем;
- сделать условия выгодными для обеих сторон.
Арендные платежи не должны быть несправедливо высокими для арендатора и должны обеспечивать достаточный доход арендодателю. В противном случае финансовые интересы обеих сторон не будут соблюдены.
Особенности оценки стоимости аренды земельных участков
Сравнительный, доходный и затратный подходы используются при оценке стоимости аренды всех видов недвижимости: нежилых помещений, квартир, земельных участков. Помимо базовых методик, при определении стоимости арендной платы за земельные участки используются еще 6 дополнительных способов (они частично дополняют основные). Эти методы были разработаны Минимуществом еще в 2003 году. Среди них: методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации дохода, остатка и предполагаемого использования.
Арендные ставки земельных участков, находящихся в собственности РФ, в некоторых случаях могут определяться в процентах от кадастровой стоимости.
Заказать оценку стоимости аренды в компании «РусБизнесОценка»
Получение разрешения Правительственной комиссии на совершение сделок с лицами из «недружественных стран»
Как определить стоимость бизнеса?
Методика оценки товарного знака
ОО
ФСБУ 25 бухгалтерский учет аренды в 2024 году
С 2024 года ФСБУ 25 «Бухгалтерский учет аренды» становится обязательным для всех арендаторов и арендодателей. Этот стандарт применяется ко всем договорам, в которых имущество предоставляется за плату во временное пользование. Ознакомьтесь с основными правилами учета аренды по ФСБУ 25/2018 на 2024 год.
Основные ФСБУ, действующие в 2024 году:
- ФСБУ 6/2020 «Основные средства» Узнать подробности
- ФСБУ 5/2019 «Запасы» Узнать подробности
- ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» Узнать подробности
- ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения» Узнать подробности
- ФСБУ 27/2021 «Документы и документооборот в бухгалтерском учете» Узнать подробности
- ФСБУ 28/2023 «Инвентаризация» Узнать подробности
Как учитывать аренду по ФСБУ 25/2018
ФСБУ 25/2018 обязателен для всех коммерческих организаций, в том числе:
- арендодателей и арендаторов по договорам аренды и субаренды;
- лизингодателей и лизингополучателей, а также других лиц по договорам, которые предусматривают предоставление имущества во временное пользование за плату.
Этот стандарт применяется, если условия договора указывают на предоставление имущества за плату во временное пользование. Это указано в пунктах 1 и 2 ФСБУ 25/2018.
Для договоров аренды с неопределенным сроком или бессрочных ФСБУ 25/2018 не применяется. Такие договоры не считаются объектом учета аренды (подп. 1 п. 5 ФСБУ 25/2018). Учет по этим договорам ведется в прежнем порядке, но возможны другие мнения.
По договорам аренды земли с неопределенным сроком для арендатора применяются те же правила. Для арендодателя это всегда операционная аренда.
Не заключайте бессрочные договоры или соглашения с неопределенным сроком аренды, чтобы избежать применения ФСБУ 25/2018. Контролирующие органы и аудиторы будут проверять условия таких договоров.
Стороны бессрочного договора аренды могут заключить соглашение об установлении срока аренды (п. 1 ст. 450 ГК). После этого начните учет аренды по ФСБУ 25/2018.
Как учитывать договор аренды с пролонгацией по ФСБУ 25/2018. Договоры без выкупа и субаренды на срок до 12 месяцев можно учитывать упрощенно, не отражая право пользования активом (ППА) и обязательства по аренде. Возможность и факт пролонгации значения не имеют (п. 11 и 12 ФСБУ 25/2018, п. 4 «Основные новации» информационного сообщения Минфина от 25.01.2019 № ИС-учет-15).
Например, если компания арендует офис по краткосрочному договору с пролонгацией без права субаренды и выкупа, после вступления в силу ФСБУ 25/2018 она может продолжить упрощенный учет.
Не заключайте краткосрочные договоры или соглашения на срок 11 месяцев с регулярной пролонгацией, чтобы воспользоваться упрощенным учетом по ФСБУ 25/2018.
Краткосрочная аренда с «постоянной» пролонгацией может быть классифицирована проверяющими аудиторами как аренда на срок более 12 месяцев. В соответствии с принципом приоритета содержания над формой, аренда на 11 месяцев с автоматической пролонгацией рассматривается как договор лизинга, если по условиям договора в конце срока аренды предусмотрено право выкупа, переход права собственности, либо право субаренды (абз. 5 п. 6 ПБУ 1/2008, п. 12 ФСБУ 25/2018).
Справочник. Как применять ФСБУ 25/2018
Применение ФСБУ 25/2018 к договорам безвозмездной аренды. Если договор безвозмездной аренды удовлетворяет всем четырем условиям признания объекта учета аренды по пункту 5 ФСБУ 25/2018, учет можно вести аналогично порядку, предусмотренному ФСБУ 25/2018. МСФО (IFRS) 16 и ФСБУ 25/2018 регулируют только учет возмездной аренды, поэтому компании должны ориентироваться на другие ФСБУ (подп. «б» п. 7.1 ПБУ 1/2008). Объекты учета аренды следует учитывать по справедливой стоимости, определенной арендодателем и сообщенной арендатору (п. 26 ФСБУ для организаций госсектора «Аренда»).
Такой подход согласуется с учетом финансовых активов и обязательств по МСФО. Безвозмездная аренда по смыслу аналогична выданному беспроцентному займу. Дополнительные доходы и расходы у сторон договора займа или договора безвозмездной аренды не возникают. В РСБУ такие договоры займа оцениваются по номинальной, а не приведенной стоимости, поскольку компания не рассчитывает возможные финансовые прибыли, как в случае предоставления аренды или займа за плату (процент).
По МСФО в безвозмездных договорах или договорах без доходности признаются финансовые активы и обязательства по амортизируемой (дисконтируемой) стоимости. Если невозможно определить ставку дисконта, указывается их справедливая стоимость (п. 8 МСФО (IFRS) 7).
Официальных разъяснений по учету бессрочных договоров аренды по ФСБУ 25/2018 нет. В связи с этим специалисты по-разному трактуют нормы подпункта 1 пункта 5 и пункта 9 ФСБУ 25/2018. Некоторые считают, что для целей бухучета любой бессрочный договор аренды следует считать срочным. Узнайте, кто и как применяет ФСБУ 25/2018 к различным договорам.
Как учитывать аренду по ФСБУ 25/2018
Учет аренды арендатором. Для арендатора ФСБУ 25/2018 предусматривает три способа учета арендованного имущества:
- Способ 1. Основной метод, предполагающий полное применение стандарта. Арендатор учитывает в бухгалтерии ППА и обязательство по аренде.
- Способ 2. Упрощенный метод для определенных договоров. Арендатор не учитывает в бухгалтерии ППА и обязательство по аренде, отражая арендные платежи в расходах. Этот метод используют компании с упрощенными способами бухучета.
- Способ 3. Упрощенный метод расчета фактической стоимости ППА и оценки обязательства по аренде — применяется арендаторами при переходе на ФСБУ 25/2018.
Памятка. Когда можно использовать упрощенный метод по аренде
Учет аренды арендодателем. Для арендодателя стандарт предусматривает два способа учета имущества, сдаваемого в аренду, в зависимости от классификации объекта аренды:
- Способ 1. Учет операционной аренды. Арендодатель не отражает в бухгалтерии инвестицию в аренду. В течение срока действия договора аренд
В ФСБУ 25/2018 не содержится понятий «упрощенный порядок учета договоров аренды», «упрощение для арендатора», «упрощение для арендодателя». Тем не менее, эти термины используются Минфином (информационное сообщение от 25.01.2019 № ИС-учет-15), БМЦ (рекомендация фонда «НРБУ «БМЦ»» от 06.03.2020 № Р-111/2020-КпР «Объекты с низкой стоимостью в целях применения ФСБУ 25»), и находят применение на практике. Давайте рассмотрим, какие упрощения стандарт предусматривает для арендатора и для арендодателя.
Полезные инструкции и советы для бухгалтера!
Полезные инструкции и советы для бухгалтера!