Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Цена договора купли-продажи недвижимости
(КонсультантПлюс, 2025). В стоимость арендных (выкупных) платежей по договору аренды с правом выкупа недвижимости включена стоимость земельного участка, занимаемого данной недвижимостью, если иное прямо не предусмотрено договором.

Сборник судебных решений за 2021 год: Статья 39.16 «Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» ЗК РФ. С учетом изложенного, апелляционный суд признает правильным вывод суда первой инстанции о том, что на дату подачи обществом заявления арендные отношения сторон не были прекращены. Используя спорный земельный участок на основании возобновленного в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ с 01.10.2019 договора аренды от 10.03.2017 N 846, общество не утратило право на обращение с заявлением о выкупе спорного земельного участка. У министерства не было оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Право приватизации сельскохозяйственных угодий
(Майборода В.А.)
(«Юрист», 2019, N 9). Поскольку аренда земельного участка из публичных земель по сути является вещным правом, а не обязательством, возможность включения (или невключения) в договор аренды права его выкупа не должна быть дискреционным полномочием арендодателя. Это условие должно включаться в предмет аукциона права аренды земельного участка вместе с разрешенным видом использования, влияя на начальную стоимость лота аренды. Аренда как обязательственное отношение и аренда с правом выкупа как вещное право на землю должны регулироваться соответственно земельным и гражданским законодательством, что позволит предотвратить злоупотребления на местном уровне и прекратить доктринальные споры о соотношении этих видов регулирования.

Исследование: Обеспечительная передача титула, не предусмотренная законом: анализ арбитражной практики
(Правящий П.А.)
(«Вестник экономического правосудия Российской Федерации», 2022, N 9) Вот пример, когда стороны использовали договоры купли-продажи и обратной аренды. Кредитный потребительский кооператив предоставил должнику-гражданину денежные средства, оформив их как цену за договор купли-продажи земельного участка. Получив право собственности на участок, кредитор сдал его в аренду должнику с условием последующего выкупа. В рамках банкротства гражданина договоры оспаривались не только на основании специальных причин, связанных с банкротством, но и по мотиву притворности (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Отказывая в иске, суд дал следующее обоснование: «Если рассматривать договоры аренды земельного участка с правом выкупа как сделки, маскирующие договор займа под залог участка, апелляционный суд также не может установить наличие обстоятельств, указывающих на совершение сделок с намерением причинить имущественный вред должнику и его кредиторам, так как финансовым управляющим не предоставлены доказательства того, что размер процентов по займу превышает обычные ставки по аналогичным договорам».

Что нужно, чтобы получить участок в аренду?

С 1 марта 2015 года аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможна только через торги (аукционы) (п.1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Органы местного самоуправления организуют торги. Начальная стоимость аренды муниципальной земли определяется в ходе независимой оценки. Еще до проведения торгов муниципалитет публикует информацию о времени и месте проведения аукциона. За месяц до начала торгов потенциальные арендаторы могут ознакомиться с актуальной информацией о лотах, включая их стартовую стоимость, на специальном сайте.

Для участия в аукционе необходимо зарегистрироваться не позднее чем за пять дней до выбранной даты торгов и внести задаток. Его размер, согласно п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ, указывается в объявлении о проведении аукциона. Информация о начале торгов публикуется в местной газете, определенной властями для таких целей, а также в интернете на официальном сайте субъекта РФ за месяц до события.

Чтобы подать заявку на участие в торгах, нужно предоставить:

• Заполненное заявление по установленной форме, а также реквизиты счета для возврата задатка в случае проигрыша на аукционе;
• Копию паспорта;
• Квитанцию, подтверждающую оплату задатка.

Принять участие в торгах могут все желающие. Победителем станет тот участник, который предложит наивысшую цену и чье предложение будет последним после троекратного озвучивания суммы. Аукцион не состоится, если количество участников менее двух.

В определенных случаях землю можно взять в аренду без торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• собственники зданий или сооружений, находящихся на этих земельных участках;
• собственники объектов незавершенного строительства;
• граждане, имеющие право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка;
• граждане, приобретающие участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в пределах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
• граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и другие.

Также предоставление земельных участков без проведения торгов предусмотрено для лиц, указанных в закрытом перечне, приведенном в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

После участия в торгах необходимо заключить договор аренды. По окончании срока действия договора арендатор получает право на выкуп участка, а в период аренды он имеет право использовать участок согласно разрешенному виду использования и категории земли.

В связи с этим при заключении договора следует обратить внимание на цели использования участка:

• для садоводческого товарищества (это позволит построить капитальный дом);
• для посадки огородных культур с возможностью возведения только хозяйственных построек;
• для индивидуального жилищного строительства;
• для развития фермерского хозяйства;
• для проведения различных сельскохозяйственных работ.

В контракте, помимо общих условий, должно быть предусмотрено положение о выкупе. При заключении договора необходимо учитывать, что выкуп участка вряд ли возможен, если по нему или его части проходят магистральные трубопроводы и коммуникации. В таком случае будет затруднительно перевести землю в категорию, допускающую ИЖС.