Способы безопасной покупки квартиры: что следует учесть при заключении сделки

Покупка квартиры — это ответственное и важное решение. Необходимо учитывать множество нюансов, чтобы избежать возможных проблем. Даже когда подходящее жилье найдено, возникают риски сорвать сделку из-за непредвиденных обстоятельств, таких как неоплаченные коммунальные платежи или непредставленные документы о собственности (особенно, если речь идет о вторичном жилье). И даже после завершения всех формальностей могут возникнуть неприятные сюрпризы. На сайте legalacademy.ru мы рассказываем о том, как минимизировать риски и оформить сделку без лишних проблем.

Узнайте больше на legalacademy.ru

Что нужно знать при покупке квартиры

При выборе жилья следует учитывать три основных аспекта: цель приобретения, местоположение и тип жилья.

Необходимо заранее определиться, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли перепродажа, а также кто будет проживать в ней. Определите, что важнее: большая площадь или удачное расположение, новое здание или уже жилой дом.

При выборе новостройки убедитесь в надежности застройщика, соблюдении сроков и его репутации. Важно проверить учредительные документы и документацию на само здание. Покупая жилье на вторичном рынке, особенно в старом фонде, важно внимательно изучить его состояние и документы.

При выборе местоположения рассмотрите несколько районов с необходимой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью.

Перечень необходимых документов

Тщательно проверьте документы, предоставляемые продавцом. Этот список может различаться в зависимости от обстоятельств сделки.

• Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
• Действующий паспорт (для всех собственников);
• Правоустанавливающие документы;
• Техпаспорт;
• Документы, подтверждающие легальность всех предыдущих сделок;
• Квитанции об оплате ЖКУ;
• Доверенность на посредника (при наличии);
• Подтверждение отсутствия прописанных лиц;
• Согласие супруга (если применимо);
• Отказ других собственников;
• Свидетельство о рождении ребенка и разрешение;

Проверка истории объекта

Особое внимание следует уделить правоустанавливающим документам. При продаже жилья в новостройке необходимо убедиться в соответствии данных в договоре и разрешении на ввод объекта.

При перепродаже вторичного жилья рекомендуется защитить себя распиской о получении денег.

При продаже приватизированного жилья должны участвовать все владельцы или предоставить соответствующие согласия.

При передаче квартиры в дар, обмене или решении суда рекомендуется обратиться к специалистам.

Также важно внимательно изучить выписку из ЕГРН и технический паспорт для обнаружения возможных проблем.

Проверка участников

Необходимо сравнить информацию в документах с данными в паспорте. Также следует обращать внимание на различные моменты в удостоверении личности.

Для защиты от риска сделки с недееспособным продавцом, запросите соответствующие справки.

Подготовка к сделке

Если все документы собраны и никаких вопросов не возникает, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключить предварительное соглашение. Это позволяет закрепить за конкретным покупателем право на покупку квартиры и снять ее с продажи. В соглашении указываются оговоренная стоимость и сроки, в которые квартира будет продана.

Гарантией соглашения служит аванс или задаток. Важно осознанно выбирать форму платежа: аванс возвращается владельцем в случае срыва сделки, а задаток возврату не подлежит.

Как заключить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи включает следующую информацию:

• Дата;
• Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
• Список лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
• Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
• Документы, подтверждающие право собственности владельца;
• Гарантии продавца;
• Согласия других сторон (при наличии);
• Обязанности сторон по передаче и приему квартиры после уплаты;
• Стоимость квартиры и подпись о получении средств;
• Порядок расчетов;
• Подписи сторон

Шаблон договора можно найти в Интернете или обратиться за помощью к юристам. Подробно об оформлении документов, «подводных камнях» и получении ипотеки рассказывает курс Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.

Порядок продажи квартиры

Большая часть пути пройдена: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.

Следующий этап — заверение договора у нотариуса. Его услуги необходимы в случае долевой продажи или наличия несовершеннолетнего среди собственников.

Нотариус не только подтвердит правовую сторону сделки, но и подаст заявление на регистрацию в Росреестр. Если делать это самостоятельно, кроме самого заявления потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составит семь рабочих дней. При подаче заявления через онлайн-формы понадобится электронная подпись всех участников договора.

Что касается оплаты за квартиру, ее можно осуществить разными способами:

• Оплата наличными — это ускорит процесс, но увеличивает риск мошенничества;
• Оплата через банк — наличные деньги проверяются сотрудником банка и зачисляются продавцу;
• Депозитарная ячейка банка — соглашение гарантирует, что продавец получит средства только после выполнения всех необходимых действий;
• Депозит нотариусу — если стороны договорятся, что оплата произойдет только после регистрации перехода прав на квартиру;
• Регистрация обременения — применяется, если оплата будет произведена в рассрочку. Снять обременение можно через подачу заявления в Росреестр

После выполнения всех обязательств сторон сделка по продаже квартиры считается успешно завершенной.

Основные аспекты договора купли-продажи квартиры

Каждый договор должен содержать обязательные условия. Для договора купли-продажи недвижимости это предмет договора (детальное описание объекта недвижимости) и цена объекта. Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов делает сделку недействительной.

Таким образом, в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

— реквизиты сторон — участников сделки купли-продажи недвижимости;

— детальное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, кадастровый номер, метраж, количество комнат, этаж квартиры и т. д.;

— форма приобретения недвижимости (целиком или долями);

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на данную недвижимость;

— цена сделки, порядок расчетов.

В данном контексте необходимо уделить внимание одной важной детали. Как уже отмечалось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, по которой продается квартира. Иногда стороны указывают в документах не фактическую, а нормативную (или балансовую) стоимость квартиры. Эта стоимость, рассчитанная БТИ, значительно ниже реальной, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы избежать уплаты подоходного налога с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Однако следует понимать, что в случае указания в договоре заниженной стоимости недобросовестный покупатель может выплатить продавцу именно эту минимальную сумму, а не реальную рыночную стоимость объекта. В этом случае продавцу придется доказывать, что фактически речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор и вернуть квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет крайне сложно.

Покупатель, приобретая квартиру по балансовой стоимости, также рискует. При попытке продавца расторгнуть договор покупателю будет сложно вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную сумму, если у него нет документов, подтверждающих внесение средств. Не указав в договоре действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого в случае спора мог бы защитить закон.

И еще один важный момент: обязательно включите в договор условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Это важно для того, чтобы не было жильцов, выписанных временно (из-за загранкомандировки, службы в армии, учебы или отбывания заключения; в соответствии с законодательством все эти лица имеют право на проживание по прежнему месту жительства и т. д.). Обязанность продавца передать право собственности на недвижимость предполагает, что она должна быть свободной от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена или находиться под арестом и т. п.

Источник: «СМ Номер Один» номер 48 от 8 декабря 2011 года

Какие документы принести на сделку с недвижимостью

Приобретение недвижимости — это важный и ответственный шаг. Чтобы сделка прошла в установленные сроки и не была отклонена регистрацией, нужно собрать полный пакет документов и проверить их соответствие требованиям Росреестра.

В этой статье:

• Какие документы нужны для регистрации права?
• Нужны ли дополнительные документы?
• Что будет, если пакет документов неполный?
• Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?
• Когда в документах ошибки?
• Подача документов на регистрацию

Какие документы нужны для регистрации права?

Продавец и покупатель объекта недвижимости должны убедиться, что все документы на собственность в порядке. Если покупаете квартиру у застройщика, документы готовит юридический отдел строительной компании. А если покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, придется самостоятельно проверить список необходимых документов для сделки. Также можно доверить этот вопрос риэлтору.

Для оформления купли-продажи потребуются:

• Выписка из ЕГРН, в которой указывается, кто владеет объектом, на основании каких документов и можно ли его продавать, а точнее, отсутствуют ли обременения и аресты. Выписку заказывают на сайте Росреестра или в МФЦ, она действительна в течение месяца.
• Правоустанавливающий документ, который подтверждает переход права собственности к нынешнему владельцу недвижимости. Это договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации. Если документ утерян, его нужно восстановить в Росреестре или у нотариуса.
• Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги. В документе указываются лица, которые прописаны в квартире или доме, и сообщается о том, сохранят ли они право проживания при продаже. Такие ситуации возможны, если жильцы отказались от приватизации.
• Паспорта всех участников сделки. Их предъявляют в момент регистрации.

Внимание! Покупателю необходимо удостовериться, что супруг, нынешний или бывший, который находился в браке с владельцем объекта, не возражает против продажи. По закону всё имущество, приобретённое в браке, принадлежит супругам в равных долях, независимо от того, на чьё имя оно оформлено. Если собственник был в браке, а затем развёлся, у него должно быть судебное решение о разделе имущества или брачный договор, составленный до развода. Убедитесь, что нет претензий со стороны бывшего или нынешнего супруга, иначе придётся вернуть половину купленной недвижимости. Исключение составляет недвижимость, полученная в наследство.

• Разрешение органа опеки. Этот документ необходим, если в сделке участвует ребёнок.
• Подписанные договоры и акты передачи. Эти акты обычно подписывают после полного расчёта и подают в Росреестр вместе с основным пакетом документов.
• Квитанция об оплате государственной пошлины. Если продавец и покупатель не оплатят госпошлину, документы будут возвращены без рассмотрения. Аналогичный результат будет при частичной оплате. Недостающую сумму вернут по заявлению, а участники сделки должны будут внести оплату в полном объёме, согласно законодательству.

Необходимы ли дополнительные документы?

После сбора обязательных документов из перечня необходимо проверить сроки их действия и соответствие всех указанных данных. Если у регистратора возникнут сомнения, он может запросить дополнительные данные. Обычно это касается документов, подтверждающих связь объекта и собственника. Если фамилии в свидетельстве о праве собственности и паспорте различаются, потребуют свидетельство о браке или разводе.

Внимание! Если собственник продаёт долю в общем имуществе, в обязательный пакет документов входит отказ от преимущественного права покупки владельцев других долей. Его оформляют у нотариуса. Есть и другой вариант: все собственники могут присутствовать на сделке и написать отказ собственноручно в присутствии регистратора. Такой порядок также допустим.

К дополнительным документам относятся:

• Технический паспорт на объект. Технический паспорт не требуется при сделках, в которых не участвуют кредитные организации. При покупке квартиры без ипотеки можно зарегистрировать сделку без этого документа. Однако лучше ознакомиться с ним перед принятием решения о покупке, так как незаконные перепланировки могут стать серьёзной проблемой. Техпаспорт можно получить в МФЦ или в бюро технической инвентаризации. Если паспорт находится у собственника, его можно использовать, так как срок действия у документа отсутствует. В паспорте указана планировка квартиры или дома, что позволяет определить, проводились ли предыдущим владельцем работы по переустройству и насколько они законны.
• Согласие супруга на сделку. Этот документ необходим, когда имущество приобреталось в браке, и его оформляют у нотариуса.

Внимание! Если объект недвижимости регистрировался до 1999 года, сделка проводилась в бюро технической инвентаризации. Для продажи потребуется справка «О принадлежности объекта недвижимости».

Что будет, если пакет документов неполный

Специалисты МФЦ или Росреестра не отказывают в приёме документов, даже если пакет неполный. Если покупатель и продавец обратились в ведомство для регистрации сделки с недвижимостью, документы примут. Однако покупка не состоится, пока не будут предоставлены недостающие документы. Продавцу сообщат, чего не хватает для завершения процесса купли-продажи, и установят срок для предоставления необходимых справок или свидетельств.

Как узнать, какие документы нужны в конкретном случае?

При приёме документов специалист МФЦ не проверяет, каких именно документов не хватает. Сделку могут приостановить уже в момент рассмотрения документов другим специалистом, ответственным за регистрацию. Это существенно затягивает сроки купли-продажи недвижимости, поэтому стороны должны уделить особое внимание подготовке к регистрации.

Полный список документов для сделки с недвижимостью в Москве и других городах России можно уточнить на портале Росреестра или по телефону горячей линии службы.

Когда в документах ошибки

Регистрацию приостановят, если в документах обнаружат ошибки. Это может быть неправильное название улицы или неверные инициалы собственника. Такие ошибки относятся к техническим, лучше обнаружить их до сделки и исправить заранее.

Важно проверить категорию земель у участков, кадастровый номер объекта, площадь и точность указания границ. Изменения в законодательстве также могут вызвать фактические неточности. Например, категории «земли поселений» больше нет. Технические ошибки исправляют в Росреестре в течение трёх дней.

Пример: Дом расположен на улице Площадь 50 лет Октября, но в свидетельстве на право собственности указано: Улица 50 лет Октября. Это техническая ошибка, из-за которой сделку приостановят и вернут документы владельцу для исправления. Договор купли-продажи также придется переделать.

Подача документов для регистрации

Готовый пакет документов подается на регистрацию через МФЦ. Покупатель и продавец лично приходят на сделку. Есть возможность отправить представителя с нотариальной доверенностью. Также можно провести электронную регистрацию сделки с использованием электронной подписи через приложение или на сайте. Этот способ особенно удобен при покупке объектов в других городах или для экономии времени.

Перед регистрацией тщательно проверьте все документы, ознакомьтесь с требованиями законодательства и продумайте схему денежных расчетов. Это поможет провести сделку без задержек, а регистрация займет минимум времени.

Оформляйте сделки онлайн через сервис Контур.Реестро. Все документы подаются в Росреестр в электронном виде. Электронные подписи для участников можно оформить бесплатно во время сделки. Подходит даже для сделок с физическими лицами-собственниками.

Договор купли-продажи квартиры: структура и оформление

Договор купли-продажи представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить его определенную денежную сумму (цену). В качестве товара в договоре купли-продажи может выступать и недвижимость, например, квартира.

Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?

В Гражданском кодексе (статьи 166–180) описаны случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или заключена гражданином, признанным недееспособным.

Расторгнуть или изменить условия договора можно через суд или по соглашению сторон.

n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

nttt nttttu0412u043eu0439u0434u0438u0442u0435nttt ntttu0438u043bu0438nttt nttttu0437u0430u0440u0435u0433u0438u0441u0442u0440u0438u0440u0443u0439u0442u0435u0441u044c.nttt ntt nt»>’ >