Статья: Дарение жилья с сохранением за дарителем права проживания в нем. Возможно ли такое?
(Мыскин А.В.)
(«Нотариус», 2025, №№ 1, 2) На практике эта норма может быть реализована следующим образом. Одаряемый, будучи единоличным собственником жилья, осуществляет его отчуждение, например, путем продажи или дальнейшего дарения. У жилья появляется новый собственник. Однако жилое помещение обременено правом проживания дарителя. Получается, что новый собственник на законных основаниях, ссылаясь на норму п. 2 ст. 292 ГК РФ, может подать иск к дарителю о его выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета. И такой иск суд, исходя из формальных оснований, должен удовлетворить. Таким образом, даже если за дарителем сохранено право пожизненного проживания, это право может быть досрочно прекращено в результате сделок одаряемого с жильем. Встает вопрос: кого должны защищать нормы гражданского и жилищного законодательства — дарителя или нового собственника? Именно этим вопросом занимался Конституционный Суд РФ.
Нормативные акты
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изменениями, вступающими в силу с 12.09.2023) 1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)» от 26.11.2001 № 146-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изменениями, вступающими в силу с 04.08.2023) В частности, наследодатель может обязать наследника предоставить другому лицу право пользования жилым помещением на период жизни этого лица или на иной срок.
Договор купли-продажи квартиры с правом проживания
Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где указано, что граждане свободны в заключении договора. Стандартный договор купли-продажи (ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но может быть смешанным и включать элементы других договоров по согласию обеих сторон. Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие документы необходимы и особенности сделки.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35. Бесплатный звонок по всей России.
Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?
- При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить жилплощадь третьему лицу.
- Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
- При заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии его проживания на жилплощади.
Продавец может указать право на пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда это не является обязательным по закону. Условия сделки устанавливаются им, однако покупатель должен быть предварительно уведомлен о гражданах, которые будут продолжать жить в квартире.
Важно! При заключении такого договора купли-продажи (ДКП) граждане, обладающие правом проживания в квартире, сохраняют свою регистрацию по месту жительства. Их согласие на сделку не требуется. Пожизненное пользование и право собственности — это разные вещи. Квартира может продаваться многократно, но с определенными условиями. Исключение — продажа имущества, приобретенного в браке: в этом случае необходимо нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).
Ограничение регистрируется в Росреестре
С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, отменив регистрацию договора. Процедура регулируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. В отличие от ренты, обременение в виде права проживания по ДКП в реестре не отражается. Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно. Если права лица, имеющего по закону право на проживание в проданной квартире, нарушаются, он должен обратиться в суд для разрешения спора.
Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?
Согласно закону, удостоверение ДКП у нотариуса требуется в следующих случаях:
- Продажа недвижимости, принадлежащей ребенку или недееспособному лицу.
- Продажа доли третьему лицу, не являющемуся владельцем остальных долей.
В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно. Однако стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.
Пройдите опрос, и юрист бесплатно расскажет, как избежать ошибок при сделке купли-продажи квартиры в вашем случае.
В каких случаях заключается договор пожизненной ренты
Мы разобрались с понятием договора ренты на квартиру, теперь ответим на вопрос: кому это выгодно?
Обычно такое соглашение заключают одинокие пожилые люди, не имеющие близких (или имеющие серьезные конфликты с ними).
Но если у пенсионера есть родственники, иногда целесообразно оформить родственника как рентоплательщика. Почему это удобно? Это альтернатива дарению или завещанию.
Например, при дарении имущество становится собственностью одаряемого без всяких условий, и недобросовестный родственник может отказаться от ухода за пенсионером или даже выгнать его после оформления недвижимости. При ренте выплаты — обязательное условие, поэтому это выгоднее для пенсионера.
Что касается завещания, его можно изменить в любой момент (например, племянница ухаживала за старушкой 20 лет, а та за месяц до смерти решила завещать все малознакомой даме, которая раз в месяц приносила продукты от какой-то странной «благотворительной» организации. Это реальный случай). Кроме того, могут объявиться родственники, требующие обязательную долю наследства или оспаривающие завещание. При ренте таких проблем не возникает, поэтому этот вариант выгоден тем, кому пенсионер хочет оставить свое имущество.
Как узнать о прописанных в квартире
Раньше владельцы могли не знать, кто прописан в их жилье: данные были доступны только с согласия жильцов. Сейчас собственники могут получить эту информацию через МФЦ «Мои документы».
Однако покупателю сложно обнаружить «вечных» жильцов. При проверке вторичного жилья агенты по недвижимости изучают множество документов, начиная с истории перехода права собственности в выписке из ЕГРН, чтобы понять, насколько глубоко нужно исследовать. Договор купли-продажи снижает риск обнаружения скрытых жильцов, но, если квартира была передана по наследству или договору дарения, могут возникнуть проблемы.
Тем не менее, при приобретении недвижимости на вторичном рынке покупателю рекомендуется совместно с юристом или риелтором тщательно проверить предоставленные продавцом сведения и оформить страхование титула на недвижимость.
Доступ к архивным документам может быть ограничен даже для собственников, например, если прежний жилец отказался от приватизации и находится на лечении в психиатрической клинике. На вторичном рынке множество таких ситуаций и других скрытых проблем.
Доступ к архивным документам может быть ограничен даже для собственников, например, если прежний жилец отказался от приватизации и находится на лечении в психиатрической клинике. На вторичном рынке множество таких ситуаций и других скрытых проблем.